Offene Immobilienfonds werden derzeit von der Presse und Verbraucherschützern kritisch betrachtet. Vor allem die anhaltenden Nettoabflüsse nahezu aller Fonds sind Gegenstand der Diskussion. Deutsche Offene Immobilien-Publikumsfonds stellen mit einem verwalteten Fondsvolumen von rund 118 Mrd. Euro (per Ende Juni 2025) die mit Abstand größte Form der indirekten Immobilienanlage dar. Vor diesem Hintergrund hat eine Forschergruppe der International Real Estate Business School (IREBS) an der Universität Regensburg im Auftrag von Union Investment sowohl die Ursachen der Zu- und Abflüsse von Anlegergeldern als auch die Bedeutung von Offenen Immobilienfonds in einem strukturierten Alterssicherungsportfolio untersucht. Hierbei konnten auch erstmals interne Daten von sechs Offenen Immobilienfonds für private und institutionelle Investoren untersucht werden. Die Daten wurden von Union Investment bereitgestellt.
Streuung über mehrere Fonds verbessert Schockabsorption
Kommt es zu gesamtwirtschaftlichen Veränderungen, wie Zinserhöhungen, reagieren Offene Immobilienfonds unterschiedlich. "Die Fonds reagieren uneinheitlich auf Veränderungen der gesamtwirtschaftlichen Faktoren. Dies ist nachvollziehbar, da die Objekte in den Fonds geografisch anders verteilt sind. Daher ist die Streuung über mehrere Fonds sinnvoll, weil so die Schockabsorption im Portfolio verbessert werden kann", so Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie sowie einer der Autoren der Studie.
Die institutionellen Fonds laufen den Publikumsfonds zudem zeitlich voraus. Im Falle makroökonomischer Schocks reagieren die Zu- und Abflüsse von institutionellen Fonds schneller. Die Bewegungen dort lassen sich darum tendenziell als Frühindikator für Privatanleger nutzen, heißt es in der Studie.
Zusätzlich wurde in der Studie ein Multi-Asset-Portfolio aus Aktien, Anleihen und Offenen Immobilienfonds im Zeitraum von 2004 bis 2025 analysiert. Im Ergebnis haben Offene Immobilienfonds langfristig bessere Risikoeigenschaften als alle anderen Assetklassen und sind damit ein wichtiger Bestandteil in einem strukturierten Altersvorsorge-Portfolio.
Offene Immobilienfonds haben sehr gute Risikoeigenschaften
Laut Studie sinkt die Wahrscheinlichkeit eines Verlusts bei allen Assetklassen mit zunehmender Haltedauer deutlich und tendiert langfristig gegen null. Offene Immobilienfonds erreichen diesen Punkt jedoch am frühesten und können so für Stabilität im Portfolio sorgen. Hinzu kommt, dass sich nur bei Offenen Immobilienfonds auch der durchschnittliche Verlust im Verlustfall mit steigender Haltedauer der Null annähert, während dieser Wert für Aktien und Anleihen zunächst leicht steigt und dann konstant bleibt. Außerdem weisen die Produkte im Betrachtungszeitraum eine sehr geringe Korrelation mit Aktien und Anleihen auf.
"In der Vergangenheit waren Offene Immobilienfonds nach mehreren Risikokennziffern sicherer als andere Anlageklassen. Sie sind also – rechnerisch nachweisbar – ein wesentlicher Bestandteil bei langfristiger Anlagestrategie. Kurzfristige Anlagen in Offene Immobilienfonds sind hingegen nicht rentabel", so Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der IREBS und Mitautor der Studie.
"Die Assetklasse Offene Immobilienfonds muss sich dem veränderten Marktumfeld, insbesondere den höheren Zinsen, anpassen. Auf die aktuellen Herausforderungen reagieren wir mit einem klaren operativen Fokus. Wir sind von den produktimmanenten Vorteilen Offener Immobilienfonds überzeugt, dennoch steht die Assetklasse in schwierigen Marktphasen regelmäßig in der Kritik. Vor diesem Hintergrund haben wir mit der IREBS eine unabhängige, bundesweit hoch anerkannte, wissenschaftliche Instanz beauftragt, um die Eigenschaften Offener Immobilienfonds zu überprüfen", so Dr. Michael Bütter, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH.
Die Studie "Offene Immobilienfonds als Teil der Asset Allokation und gesamtwirtschaftliche Bestimmungsfaktoren der Nettoflüsse" besteht aus zwei Teilen:
- Teil 1 "Offene Immobilienfonds zur Altersvorsorge" wurde von Prof. Dr. Steffen Sebastian und Sven Rehers erstellt.
- Teil 2 "Makroökonomische Einflussfaktoren auf Mittelzu- und -abflüsse bei offenen Immobilienfonds" wurde von Prof. Dr. Tobias Just (FRICS), Hannah Salzberger und Leonie Müller-Judex erarbeitet.
