Leerstehende Immobilien lassen sich nicht immer durch Mietpreissenkungen oder intensivere Vermarktung wieder in den Markt bringen. Vielmehr sind neue Nutzungskonzepte gefragt, die sowohl die Anforderungen des Standorts als auch die baulichen und wirtschaftlichen Möglichkeiten einer Immobilie berücksichtigen. Das ist eine der zentralen Erkenntnisse eines immobilienwirtschaftlichen Symposiums, das CoreNet Global (CNG) Central Europe gemeinsam mit der Hochschule Fresenius in Heidelberg veranstaltete. Unter dem Motto „Aus leer wird lebendig“ diskutierten Studierende und Immobilienprofessionals über Strategien zur Reaktivierung leerstehender Gebäude und die Herausforderungen bei deren Umsetzung.
„Leerstand ist häufig nicht das Ergebnis mangelnder Vermarktungsanstrengungen, sondern Ausdruck eines grundlegenden Wandels der Nachfrage. Wenn sich die Anforderungen von Unternehmen, Nutzern und Gesellschaft verändern, müssen wir auch Immobilien neu denken. Statt ausschließlich nach neuen Mietern für bestehende Flächen zu suchen, sollten wir stärker hinterfragen, welche Nutzungen an einem Standort tatsächlich gebraucht werden“, so Prof. Dr. Thomas Glatte, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius Heidelberg und im Vorstand von CNG für Aus- und Weiterbildung zuständig. „Gerade für Corporate Real Estate Manager wird es immer wichtiger, bestehende Immobilienportfolios nicht nur unter Kosten- und Effizienzgesichtspunkten zu betrachten, sondern auch ihre langfristige Nutzungsfähigkeit und Transformationspotenziale zu bewerten.“
Leerstand lässt sich nicht allein über den Preis lösen
In ihrer Keynote erläuterte Annik Englert, Geschäftsführerin der auf die Reaktivierung leerstehender Immobilien spezialisierten ReFacto GmbH, warum klassische Vermarktungsansätze bei strukturellem Leerstand häufig an ihre Grenzen stoßen. Megatrends wie Online-Handel, veränderte Arbeitswelten, neue Mobilitätskonzepte und der gesellschaftliche Wandel führen dazu, dass Immobilien ihre ursprüngliche Funktion verlieren, obwohl die Gebäude weiterhin nutzbar sind.
Englert stellte fünf zentrale Thesen zur Diskussion: Der Markt allein löst Leerstand nicht. Der tatsächliche Bedarf lässt sich nicht ausschließlich aus Statistiken ableiten. Abwarten verschärft die Probleme. Die baulichen Eigenschaften einer Immobilie setzen jeder Umnutzung Grenzen. Und schließlich muss jedes neue Nutzungskonzept wirtschaftlich tragfähig sein.
Entscheidend sei deshalb, zunächst die Nachfrage am jeweiligen Standort zu analysieren und potenzielle Nutzer frühzeitig einzubeziehen. Neben klassischen Marktdaten seien dafür insbesondere Gespräche mit lokalen Akteuren, Eigentümern, Kommunen und möglichen Nutzern erforderlich.
Aus 10.000 Quadratmeter Bürofläche wird ein Bildungscampus
Wie solche Ansätze in der Praxis aussehen können, verdeutlichte Englert anhand mehrerer Projekte. So wurde für eine rund 10.000 Quadratmeter große, ursprünglich von einem einzigen Mieter genutzte Büroimmobilie im Raum Ingolstadt ein Konzept für einen Bildungscampus entwickelt. Dieses sieht unter anderem ein Gründerzentrum, Schulungsräume, eine Kantine sowie 45 Wohnungen für Auszubildende vor.
Ein weiteres Beispiel ist eine ehemalige Gaststätte im baden-württembergischen Bad Mergentheim, die mehr als zehn Jahre leer stand. Durch die Entwicklung eines neuen Nutzungskonzepts konnte eine Perspektive für ein Wohnheim mit 24 Plätzen für Auszubildende geschaffen werden. Fördermittel von rund einer Million Euro trugen dazu bei, das Konzept wirtschaftlich tragfähig zu machen.
Also ehemalige Bankfilialen bieten Potenziale für neue Nutzungen. In Würzburg-Heidingsfeld wurde für eine rund 800 Quadratmeter große, zuvor zwei Jahre leerstehende Immobilie eine Kombination aus Stadtbibliothek und Wohnen entwickelt. Innerhalb von drei Monaten konnte ein Mietvertrag abgeschlossen werden.
Die Beispiele verdeutlichen, dass sich durch eine gezielte Neupositionierung nicht nur wirtschaftliche Perspektiven für Eigentümer eröffnen, sondern auch neue Angebote für Städte und Gemeinden entstehen können.
Wirtschaftlichkeit und gesellschaftlicher Nutzen zusammendenken
In der anschließenden Podiumsdiskussion vertieften Englert und Aljoscha Scholl, Geschäftsführer der Scholl Real Estate Solutions GmbH, gemeinsam mit Glatte und Lucas Falter, Dozent an der Hochschule Fresenius und Geschäftsführer von Falter Consulting, die Chancen und Grenzen neuer Nutzungskonzepte.
Im Mittelpunkt stand unter anderem die Frage, wann eine klassische Vermarktung ausreicht und wann eine grundlegende Neupositionierung erforderlich ist. Dabei wurde deutlich, dass erfolgreiche Umnutzungen eine enge Verzahnung von Marktkenntnis, baulicher Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit voraussetzen. Auch die Zusammenarbeit mit Kommunen sowie die Einbindung öffentlicher und gemeinnütziger Nutzer können dabei eine wichtige Rolle spielen.
„Die Transformation des Immobilienbestands ist eine der zentralen Aufgaben unserer Branche. Dabei geht es nicht nur um die technische und energetische Ertüchtigung von Gebäuden, sondern ebenso um ihre funktionale Zukunftsfähigkeit. Immobilien müssen auch in zehn oder zwanzig Jahren noch einen Nutzen für Unternehmen und Gesellschaft stiften“, so Glatte. „Mit Veranstaltungen wie diesem Symposium wollen wir bei CoreNet Global den Austausch zwischen Wissenschaft, Nachwuchskräften und erfahrenen Immobilienprofessionals stärken. Denn die Herausforderungen der Immobilienwirtschaft lassen sich nur lösen, wenn wir unterschiedliche Perspektiven zusammenbringen und voneinander lernen.“
