Der Münchner Bürovermietungsmarkt bestätigt seine solide Entwicklung auch im dritten Quartal. Der Flächenumsatz der ersten neun Monaten summierte sich auf 467.600 Quadratmeter und lag damit 18 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Nutzer agierten weiterhin selektiv und konzentrierten sich auf hochwertige, gut angebundene Flächen. Der Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete mit 1,88 Milliarden Euro ein höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahreszeitraum, blieb aber insgesamt von einem herausfordernden Umfeld und zurückhaltendem institutionellem Kapital geprägt. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Bürovermietungsmarkt
Der Flächenumsatz im dritten Quartal lag leicht unter dem der beiden Vorquartale. Dennoch unterstreicht das gegenüber dem Vorjahr höhere Gesamtergebnis im laufenden Jahr die grundsätzlich positive Nachfragesituation am Münchner Bürovermietungsmarkt.
Knapp ein Drittel des Umsatzes resultierte aus Großabschlüssen über 5.000 Quadratmeter, deren Anzahl sich seit dem Vorjahr leicht erhöhte. Auch Eigennutzer leisteten daran einen erheblichen Beitrag. Insgesamt spielte sich das Umsatzgeschehen jedoch überwiegend im kleinen und mittleren Flächensegment ab. Der Markt charakterisiert sich derzeit durch eine stark qualitätsorientierte Nutzernachfrage, gleichzeitig aber auch durch hohe Kostensensibilität. Entsprechend waren A-Flächen für mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes der ersten neun Monate verantwortlich – darunter zahlreiche Projektanmietungen. B-Flächen verbuchten ebenfalls einen hohen Umsatzanteil von über 40 Prozent und unterstreichen damit ihren Stellenwert am Münchner Büromarkt. Veraltete Flächen in dezentralen Lagen mit schlechter Verkehrsanbindung erfahren hingegen kaum Nachfrage.
„Der Münchner Büromarkt zeigt sich stabil, mit positiven Tendenzen, aber nicht über alle Lagen und Flächenqualitäten gleichermaßen. Nutzer prüfen Standort, Ausstattung und Gesamtkosten sehr genau. Moderne, flexible Flächen mit guter ÖPNV-Anbindung treffen auch außerhalb der Innenstadt auf Nachfrage, wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis überzeugt und das Gesamtpaket zur Unternehmensstrategie passt“, sagt Georg Illichmann, Head of Office Leasing München bei CBRE.
Die Mietentwicklung setzte ihren Aufwärtstrend fort. Die erzielbare Spitzenmiete stieg zum Quartalsende auf 62,50 Euro pro Quadratmeter und Monat und spiegelt damit das nachhaltig erzielbare Mietniveau in Münchens Premiumsegment wider. Auch die Durchschnittsmiete erhöhte sich leicht auf 27,48 Euro pro Quadratmeter und Monat. Insgesamt setzte sich die zunehmende Preisdisparität zwischen zentralen Lagen und Peripherie sowie zwischen hochwertigen und nicht mehr zeitgemäßen Flächen fort.
Die Leerstandsrate am Gesamtmarkt erhöhte sich auf 8,6 Prozent. Herausfordernd bleibt vor allem die Situation bei älteren Bestandsflächen an schlecht angebundenen Standorten außerhalb des Mittleren Rings. Auch erstklassige Flächen in Neubauten stehen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung, allerdings zumeist in weniger stark nachgefragten Lagen. Im CBD bleibt das hochwertige Flächenangebot knapp. Das gedämpfte Neubauvolumen begrenzt den hier dringend benötigten kurzfristigen Angebotszuwachs zusätzlich.
Immobilieninvestmentmarkt
„Investoren konzentrieren sich auf Objektqualität, belastbare Cashflows und etablierte Lagen. Kapital ist grundsätzlich vorhanden. Abschlüsse scheitern aber weiterhin häufig an unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern“, sagt Peter Tomas, Head of Investment München bei CBRE.
Der Münchner Investmentmarkt sieht sich weiterhin mit einem herausfordernden Marktumfeld konfrontiert, das sich limitierend auf laufende Prozesse und die Höhe des Transaktionsvolumens auswirkt. Trotz des gegenüber dem Vorjahr höheren Investmentvolumens blieb die Marktaktivität gemessen am langfristigen Niveau verhalten. Insbesondere bei großvolumigen Büroobjekten zeigt sich die Zurückhaltung der Investoren. Die Selektivität betrifft neben Lage und Qualität auch die Losgröße.
Einzelne Bürotransaktionen, wie beispielsweise am Karolinenplatz oder in der Sonnenstraße, setzen dabei zwar Impulse, bleiben jedoch Ausnahmen in einem insbesondere seitens institutionellen Kapitals von Zurückhaltung geprägten Marktumfeld. Zum Zuge kamen überwiegend Investoren aus Deutschland. Internationale Anleger sondieren den Markt aber ebenfalls nach attraktiven Investitionsmöglichkeiten.
Das Produktangebot bleibt umfangreich. Es befinden sich zahlreiche Transaktionen in der Anbahnungsphase, darunter Bestandsobjekte mit Entwicklungspotenzial sowie mehrere größere Projektentwicklungen. Verkaufsprozesse gestalten sich jedoch weiterhin zumeist langwierig. Neben hochwertigen Objekten in zentralen Lagen beschäftigen sich Investoren auch mit Wertsteigerungs- und Umnutzungspotenzialen bei Immobilien in peripheren Lagen.
Die Spitzenrendite für Core-Büroimmobilien in München lag Ende September noch unverändert auf dem Vorquartalsniveau von 4,40 Prozent. „Die Rahmenbedingungen an den Kapitalmärkten haben sich zuletzt verändert. Vor diesem Hintergrund erwarten wir in den kommenden Quartalen wieder einen moderaten Anstieg der Spitzenrendite“, sagt Beatrix Pillmayer, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE.
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Die insgesamt solide Nachfragesituation und die laufenden Gesuche bekräftigen unsere Prognose eines Flächenumsatzes von rund 600.000 Quadratmetern im Gesamtjahr 2026. Entscheidend für das Jahresergebnis wird insbesondere sein, welche größeren Abschlüsse im vierten Quartal noch zustande kommen“, so Illichmann.
Der Fokus der Nutzer auf Qualität, sowohl bei den Ausstattungsstandards als auch bei der Lage, wird den Bedarf an hochwertigen Flächen weiter prägen. Insbesondere in zentralen Lagen ist mit weiterem Mietwachstum zu rechnen. Der Anstieg der Spitzenmiete dürfte dabei stärker ausfallen als der der Durchschnittsmiete. Hohe Baukosten und herausfordernde Finanzierungsbedingungen begrenzen zugleich die Realisierung neuer Büroprojekte.
Am Investmentmarkt steht weiterhin Kapital für Immobilieninvestitionen zur Verfügung. Die Investoren agieren jedoch äußerst selektiv. Der Münchner Markt bietet insbesondere bei hochwertigen Büroimmobilien und Projektentwicklungen in zentralen Lagen Potenzial durch weiter steigende Mieten.
„Die Deal-Pipeline ist gut gefüllt und bietet die Chance auf ein stärkeres viertes Quartal. Viele Prozesse laufen allerdings bereits seit längerer Zeit. Ob die Transaktionen noch bis Jahresende abgeschlossen werden oder sich ins kommende Jahr verschieben, bleibt offen“, kommentiert Peter Tomas. Eine verlässliche Prognose für das Investmentvolumen zum Jahresende ist daher derzeit nicht möglich.
