Der bundesweit aktive Immobilieninvestor RQI Immobilien AG legt mit dem IVAR-Score (Investment-, Value-, Attractiveness- & Risk-Score) ein Bewertungsinstrument für immobilienwirtschaftliche Markt- und Objektpotenziale vor. Dies ermöglicht, die Entwicklung der ökonomischen Basis deutscher Städte anhand von Veränderungsraten für spezifische Immobilieninvestitionen ganzheitlich einzuschätzen. Der IVAR-Score dient als Analyseinstrument zur strukturierten Beurteilung von Investitionsstandorten in Deutschland und bietet eine faktenbasierte, objektivierte und einheitliche Entscheidungsgrundlage für Immobilieninvestitionen mit Wertschöpfungspotenzial.
Die Top 10
Die Top-10-Städte des IVAR-Scores nur für den Bereich der internationalen Standorte („A-Städte“), nationalen Standorte („B-Städte“) und regionalen Standorte („C-Städte“), gefiltert im Vergleich mit der Klassifikation der bulwiengesa AG, ohne lokale Immobilienmärkte („D-Städte“ und weitere), sind:
Rang Stadt Klassifikation
1 Offenbach am Main C-Stadt
2 Potsdam C-Stadt
3 Mainz C-Stadt
4 Freiburg im Breisgau C-Stadt
5 Dortmund B-Stadt
6 Berlin (Stadt) A-Stadt
7 Wiesbaden B-Stadt
8 Münster B-Stadt
9 München A-Stadt
10 Mannheim B-Stadt
Der IVAR-Score misst niveauunabhängig die Veränderungsrate der vergangenen fünf Jahre. Für die abschließende Beurteilung, ob ein Investment sinnvoll ist, sollte eine zusätzliche Einzelfallprüfung durchgeführt werden. Denn mitunter können vorhandene Potenziale nicht gehoben oder eine Stadt wird als nicht institutionell investierbar („investment-grade“) klassifiziert (z. B. aufgrund mangelnder Größe).
Systematische Standortbewertung für nachhaltige Wertschöpfung
Der IVAR-Score wurde entwickelt, um Investitionsentscheidungen für chancenorientierte Investoren in einem zunehmend komplexen Marktumfeld datengetrieben und strukturiert zu unterstützen. Der Score bewertet in der Dimension „Marktdynamik“ 405 deutsche Städte ab 18.000 Einwohnern anhand von 30 zentralen Parametern, die in fünf Kategorien geclustert sind:
- Ökonomie – Diese Kategorie misst die Entwicklung der wirtschaftlichen Stärke und die Stabilität einer Stadt. Faktoren wie das Bruttoinlandsprodukt (BIP), die Kaufkraft der Bevölkerung sowie die Arbeitslosenquote fließen in die Bewertung ein. Eine starke wirtschaftliche Basis und deren positive Entwicklung signalisiert langfristige Investitionssicherheit und stabile Mieterträge.
- Demografie – Die Bevölkerungsentwicklung ist ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität eines Standortes. Hier werden Altersstruktur, Migrationsbewegungen sowie das generelle Wachstum der Bevölkerung analysiert. Städte mit positiver demografischer Entwicklung signalisieren eine robuste Nachfrageseite. Sie bieten bessere Rahmenbedingungen für nachhaltige Investitionen.
- Immobilienmarkt – In dieser Kategorie wird die Marktattraktivität mit Faktoren wie Mietrenditen, Leerstandsquoten, Liquidität und Marktabsorptionsfähigkeit bewertet. Gesunde Immobilienmärkte mit stabilen Preisen und hoher Nachfrage steigern die Investitionssicherheit.
- Infrastruktur – Die Entwicklung der Infrastruktur beeinflusst die Lebens- und Standortqualität.
Verkehrsanbindung, öffentlicher Nahverkehr, Breitbandversorgung und die Genehmigungslage für Bauprojekte sind entscheidende Indikatoren für eine nachhaltige Standortentwicklung. - Forschung & Entwicklung (F&E) – Innovationskraft ist ein wichtiger Standortfaktor. Diese Kategorie bewertet u.a. die Anzahl von Universitäten, Forschungsinstituten, Start-ups und Unternehmen aus Hochtechnologiebranchen. Ein sich stark entwickelndes Innovationsumfeld mit u.a. hoher Gründungsaktivität wirkt sich positiv auf die langfristige Standortattraktivität aus.
„Mit dem IVAR-Score setzen wir im Value-Add-Bereich einen Maßstab in der Standort- und Risikobewertung für Immobilieninvestitionen. Ziel ist es, unseren Investoren durch eine faktenbasierte und dynamische Analyse immobilienwirtschaftlicher Potenziale anhand von Veränderungsraten bessere Entscheidungsgrundlagen für nachhaltig renditestarke Investments zu liefern“, erläutert Professor Dr. Nico B. Rottke, CEO der RQI Immobilien AG.
„Die Marktsicht der Dimension ‚Marktdynamik‘ erweitern wir im Ankauf um eine objektspezifische Sicht auf Wertschöpfungspotenziale mit weiteren acht Variablen bei individuellen Objektankäufen. Diese Perspektive liefert überraschende Erkenntnisse, beispielsweise, dass die Märkte mit den mittelfristig höchsten Potenzialen nicht notwendigerweise nur die beliebten ‚Big 7‘ sein müssen.“
„Standortbezogene Marktdynamik zusammen mit objektbezogenen Wertschöpfungspotenzialen ergeben ein Gesamtbild, das die Sicht auf die Marktentwicklung mit den Potenzialen des konkreten Objektes verbindet“, ergänzt Dominik Schott, Geschäftsführer der RQI Asset Management GmbH.
Dynamisches Scoring für ein sich wandelndes Marktumfeld
Der IVAR-Score basiert auf einem gewichteten Punktesystem und wird über einen Fünf-Jahres-Zeitraum mit aktuellen Markt- und Wirtschaftsdaten ermittelt. Dadurch ermöglicht er eine fundierte Bewertung von Investitionsstandorten, die aktuelle wirtschaftliche, infrastrukturelle und demografische Veränderungen berücksichtigt. Dafür werden 30 entscheidende Parameter in das Bewertungssystem integriert, die sich aus entsprechenden marktspezifischen Faktoren zusammensetzen. Diese Parameter sind unterschiedlich gewichtet, um ihre tatsächliche Bedeutung für die Immobilienattraktivität einer Stadt widerzuspiegeln. Die Gewichtung berücksichtigt u.a. die Stabilität der Wirtschaft, die Dynamik des Immobilienmarktes und die langfristige Entwicklungsperspektive einer Stadt. Höhere Scoring-Ergebnisse signalisieren eine hohe positive Marktdynamik und somit sich positiv verändernde Standortattraktivität – und damit besser einschätzbare Investitionsrisiken.
Die Bewertung wird grafisch auf einer Farbskala mit acht Stufen dargestellt, die von niedrigen Werten („rot“) für geringere Vorteilhaftigkeit über durchschnittlich vorteilhafte Städte („gelb“) bis zu höheren Werten für besonders vorteilhafte Standorte („grün“) reicht. Das Ampelsystem gestattet eine visuelle Einordnung individueller Investitionspotenziale.
„Der deutsche Immobilienmarkt ist heterogener denn je. Unser IVAR-Score unterscheidet sich von anderen Bewertungsinstrumenten durch seine umfassende Berücksichtigung unterschiedlicher Standortfaktoren und ermöglicht eine systematische Einordnung von Städten hinsichtlich ihres immobilienwirtschaftlichen Marktpotenzials. Das ist entscheidend, um langfristig erfolgreiche Investmentstrategien zu realisieren“, so Hendrik Th. Möller, Chief Operating Officer der RQI Immobilien AG, abschließend. „Der IVAR-Score zeigt eine hohe Prognosegenauigkeit und trägt zur RQI-Investitionsentscheidung bei.“
