Im Markt ist wieder Bewegung. Immobilien-Spezialfonds werden opportunistisch geprüft, erste Allokationen diskutiert. Zwischen Logistik, Industrial Light und Infrastruktur taucht dabei ein Thema wieder auf, das lange gemieden wurde: Defense.
Was aktuell gesichtet wird, ist eher nicht Waffenproduktion. Es geht überwiegend um defensive Immobilien: Logistik-, Lager- und Instandhaltungsflächen, häufig in Projektgesellschaften, oft mit langfristigen Mietverträgen – in einigen Fällen mit staatlichen Nutzern. Das kann interessant klingen: stabiler Cashflow, lange Laufzeit, vermeintlich hohe Planbarkeit.
Der Makro-Rückenwind ist ebenfalls real. Einer von Savills im Jahr 2025 veröffentlichten Analyse zufolge könnten steigende Verteidigungsausgaben und neue NATO-Verpflichtungen bis 2033 einen zusätzlichen Bedarf von bis zu 37 Mio. m² Industrie- und Logistikflächen in Europa und dem Vereinigten Königreich auslösen – davon rund 6 Mio. m² in Deutschland. Grundlage ist das neue NATO-Ziel, 3,5 % des BIP für militärische Kernkompetenzen bereitzustellen, was gegenüber 2024 einem Nachfrageanstieg von rund 17 % entspräche.
Diese Einschätzung deckt sich mit der Sichtweise mehrerer Marktbeobachter und Analysten. Verteidigung wird zunehmend als struktureller Nachfragetreiber für Industrie- und Logistikflächen eingeordnet – allerdings weniger durch klassische Endproduktion (sprich Waffenproduktion), sondern vor allem durch Ausrüstungsbeschaffung, vorgelagerte Wertschöpfungsstufen und sicherheitsrelevante Logistik. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass die Anforderungen an Standorte und Gebäude hochspezialisiert sind: Sicherheit, Autorisierung, räumliche Abtrennung und teilweise abgelegene Lagen stehen häufig über klassischen Logistikparametern wie Drittverwertbarkeit oder Anschlussfähigkeit. Entsprechend entfällt ein Großteil der entstehenden Flächennachfrage auf Eigennutzer, während der institutionell investierbare Anteil begrenzt bleibt.
Defense-Immobilien sind damit keine Standardlogistik. Sie sind hochspezialisiert, sicherheitsrelevant und häufig standortgebunden. Gerade dort, wo beispielsweise staatliche Nutzer wie die Bundeswehr auftreten, bleibt die Anschluss- und Drittverwertungslogik ein relevantes Thema – insbesondere in ländlichen Regionen, deren Standortwahl primär militärischen und nicht marktwirtschaftlichen Kriterien folgte.
Zwar erreichen entsprechende Mietverträge nicht selten Laufzeiten von 20 Jahren und verleihen dem Fondsprofil insbesondere bei staatlichen Nutzern damit teilweise Charakteristika sozialer Infrastruktur. Doch auch lange Laufzeiten ersetzen keine tragfähige Standort- und Exit-Logik: Was während der Nutzung stabil wirkt, kann nach Vertragsende schnell zum Bewertungs- und Liquiditätsproblem werden.
Denn auch bei neu errichteten Build-to-Suit-Objekten ist das CAPEX-Thema damit nicht eliminiert, sondern im Kaufpreis vorgezogen. Bei sehr langen Mietverträgen verlagert sich das Risiko von der Bauphase in den Lifecycle – und damit von der Frage der Anfangsausstattung zur Frage, wer über die Laufzeit für Anpassungen und technologische Erneuerung zahlt.
Entsprechend vorsichtig agiert der Markt. Defense taucht inzwischen in einzelnen Industrial-Strategien und punktuell auch in Club-Deals auf. Große, etablierte Fonds begrenzen entsprechende Engagements jedoch meist klar – häufig auf eine kleinere Beimischung des Portfolios. Dies ist weniger Ausdruck mangelnden Opportunismus als vielmehr Ergebnis klarer Rücksichtnahme auf bestehende Anlegerstrukturen. Denn wenn Defense auch salonfähiger geworden ist, so bleibt es aus der Haltungsperspektive für einige Anleger weiterhin problematisch.
Ein Blick auf die EU-Regulierungslandschaft schärft die Einordnung. Die EU-Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) verbietet Investitionen in den Verteidigungssektor nicht pauschal. Die Europäische Kommission hat in einer offiziellen Commission Notice klargestellt, dass das EU-Nachhaltigkeitsrahmenwerk grundsätzlich kompatibel ist mit Investitionen in Verteidigungsaktivitäten und keine sektorale Ausschlusslogik vorsieht; jede Investition ist vielmehr fall-zu-fall zu prüfen.
Genau hier liegt der entscheidende Punkt: Während der regulatorische Rahmen keine generelle rote Linie zieht, sind einige Investoren mit ihrer eigenen Einwertung doch noch indifferent. Insbesondere kirchliche und wertebasierte Anleger schließen Vermietungen an Rüstungs- oder Verteidigungsunternehmen kategorisch aus – unabhängig von Laufzeit, Bonität oder Renditeerwartung. ESG ist hier weniger Regulatorik als Haltung – und kann daher für spezifische Anleger ein echter Show-Stopper sein.
👉 Defense ist bislang noch kein eigenständiges Immobilien-Label.
👉 Es funktioniert bislang eher als dosierte Beimischung innerhalb breiter Industrial- oder Infrastrukturstrategien
👉 In der Anlegerprüfung sind aufgrund der Spezifika von Defense insbesondere eine klare Exit-Logik, transparente Kommunikation und belastbarere Asset-Management-Expertise entscheidend.
