Entre 2019 et 2026, la part des studios proposés à la location plutôt qu’à la vente est passée de 47 % à 8 %, selon le portail Bien’ici : les petites surfaces désertent le marché locatif au moment même où la demande étudiante atteint des sommets. Au 1er janvier 2026, plus de 180 000 demandes de logement en résidence universitaire restaient sans réponse, et la tension ne se limite plus aux grandes métropoles, elle gagne les villes moyennes universitaires. Face à cette demande, Valorissimo, place de marché B2B qui met en relation promoteurs et prescripteurs immobiliers, constate un paradoxe : les investisseurs particuliers sont présents, mais l’offre de produits d’investissement s’est raréfiée, poussant la prescription vers la résidence principale. Avec les programmes My Campus / My Work de Bouygues Immobilier, déployés dans une quinzaine d’agglomérations d’Angers à Avignon et de Niort à Clermont-Ferrand, la plateforme entend redonner aux conseillers un produit lisible, finançable et répondant à une demande locative immédiate.
Le mouvement décrit par Bien’ici traduit d’abord des arbitrages de bailleurs installés, qui cèdent des lots anciens plutôt que de les remettre en location. Il ne dit rien d’un désintérêt des nouveaux entrants : la demande locative, elle, n’a jamais été aussi tendue. Selon l’étude publiée fin août par PAP, l’offre locative étudiante progresse de 4 % sur un an. À Paris, un studio de 18 m² peut concentrer plus de 1 600 prises de contact en moins d’une semaine, et plus de sept étudiants sur dix décrivent leur recherche de logement comme une source d’angoisse. La liste d’attente du réseau des Crous, elle, dépassait les 180 000 demandes non satisfaites au 1er janvier.
« La demande des investisseurs particuliers n’a jamais disparu : ils cherchent des tickets maîtrisés, des emplacements lisibles et une location rapide. Ce qui a changé, c’est l’offre. La fin du Pinel, deux réformes successives du meublé et un dispositif Jeanbrun encore neuf ont rendu le sourcing du produit d’investissement beaucoup plus exigeant. Nos partenaires n’ont pas déserté ce marché : ils attendaient des produits sur lesquels s’engager. »
Emma Leca – Directrice Générale de Valorissimo
Mais la tension n’est plus l’apanage des grandes métropoles. Rennes, Grenoble, Angers ou Montpellier, longtemps considérées comme des soupapes, voient leur parc locatif décrocher par rapport à la croissance de leur offre de formations. Angers, élue « ville préférée des étudiants » par L’Étudiant, accueille 46 000 étudiants et en gagne en moyenne 1 000 chaque année depuis dix ans. Clermont-Ferrand compte plus de 40 000 étudiants.
Les volumes traités par la plateforme reflètent cette recomposition de l’après-Pinel : la location meublée non professionnelle représente aujourd’hui 41 % des réservations (23 % en non géré et 18 % en géré) tandis que le nouveau dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en février 2026, en pèse déjà 6 %.
My Campus / My Work : un maillage de villes universitaires moyennes
Développées par Bouygues Immobilier et distribuées en exclusivité B2B sur Valorissimo, les résidences My Campus / My Work sont conçues pour les étudiants et les jeunes actifs : studios, T1 et T2 fonctionnels, livrés prêts à louer avec kitchenette, salle de bains aménagée et rangements, complétés d’espaces communs sécurisés (cafétéria, salle d’études ou de coworking, laverie, local vélos) et d’un régisseur présent sur site.
La géographie du concept épouse précisément celle de la tension nouvelle. Née à Rennes, où elle compte plusieurs résidences, la marque s’est déployée dans les villes universitaires moyennes : Angers/Trélazé, Niort, Vannes, Lorient, Tours, Saint-Jean-de-Braye, Metz, Évreux, Dreux, Clermont-Ferrand, Avignon, ainsi qu’Échirolles et Gières dans l’agglomération grenobloise, au contact direct du domaine universitaire. La dernière résidence livrée, My Campus Metz Technopôle, a ouvert à l’été 2026, juste avant cette rentrée. Soit une quinzaine d’agglomérations où l’offre de formations s’est étoffée plus vite que le parc locatif privé.
Le concept présente trois caractéristiques qui le distinguent des résidences de services classiques :
0 1
Un ticket d’entrée accessible. À My Campus Anjou (Trélazé, agglomération d’Angers), les studios de 20 m² s’échelonnent autour de 120 k€ en TVA 20 %, ou de 100 k€ en cas de récupération de TVA, pour un loyer meublé de l’ordre de 425 € hors charges.
0 2
Une résidence non gérée. L’investisseur n’est pas lié à un exploitant unique par un bail commercial de neuf ans : il conserve la maîtrise de son bien, de sa mise en location et de sa sortie. La gestion locative et la conciergerie peuvent être confiées aux partenaires de la résidence (Foncia, Citya) sans que ce choix soit imposé.
0 3
Une location meublée avec services. Accueil, fourniture du linge et ménage permettent, sous conditions, d’opter pour la récupération de la TVA et de pratiquer des loyers supérieurs à ceux d’une location nue équivalente.
« Notre métier, c’est d’absorber ce travail de sourcing et de qualification en amont, pour que nos partenaires retrouvent sur l’investissement locatif le même niveau d’information et de sécurité que sur la résidence principale . La résidence étudiante est le meilleur terrain pour le démontrer : la demande locative est documentée, le produit est standardisé, le ticket est finançable, et le maillage de villes permet de proposer une alternative crédible à un client qui ne trouve rien à son budget en métropole. »
Emma Leca – Directrice Générale de Valorissimo
La plateforme Valorissimo, qui fédère plus de 10 000 prescripteurs partenaires et a généré près de 30 000 réservations en dix ans, s’appuie sur une équipe d’animateurs présents dans toutes les régions, un simulateur intégré au catalogue de lots et un assistant conversationnel dédié aux prescripteurs. Selon l’AFII, 58 % des investisseurs particuliers ont eu recours à un prescripteur pour leur dernier achat immobilier, contre 35 % en 2019.
