L’équipe Études & Recherche de Colliers France partage sa lecture des grands indicateurs du marché de l’immobilier d’entreprise du 1er semestre 2026, publiés par Immostat.
La volatilité observée sur le taux de l’OAT au cours du T2, conséquence d’une situation géopolitique inédite, a cristallisé l'attentisme des investisseurs. C’est en effet ce qui ressort des données du 1er semestre. Si l’on exclut le portefeuille Proudreed concernant des locaux d’activité pour 2,3 milliards d’euros, l’investissement en immobilier d’entreprise recule de 29% sur un an, et de 44% sur la moyenne quinquennale.
Au total 6 transactions de plus de 200 millions d’euros représentent 58% du marché du 1er semestre (en 2025 c’était 25% du total représenté par les grosses transactions). Si l’on retire ces opérations hors norme, le marché est quasi à l’arrêt.
La diversification reste la caractéristique principale du marché de l’investissement. En effet, le bureau et ses 1,9 milliard d’€ recule de 22% sur un an et de 53% sur la moyenne quinquennale ; il ne représente plus que 28% du total investi contre 47% en moyenne sur la période 2021-2025.
Le commerce résiste plutôt bien avec plus de 1,7 milliard d’€ investi sur le semestre (+1% sur un an).
La logistique est en revanche encore à la peine avec seulement 433 millions d’€, en recul de 71% sur un an, et de 71% sur la moyenne quinquennale. En Ile de France le marché se concentre dans la capitale (72% du total IDF), et plus précisément dans Paris QCA, avec 1,6 milliard investi depuis le début de l’année.
Les prix continuent de s’ajuster, notamment dans le QCA. Le manque de transaction de référence rend difficile l’établissement de taux de rendement prime pertinents. Les informations de marché plaident pour le maintien d’un taux prime bureau dans Paris QCA à 4,25%, mais une légère décompression pour les bureaux plus excentrés, ou d’autres classes d’actifs comme les locaux d’activité ou la logistique est observée.
Le marché du bureau francilien traverse une période de turbulences historiques, caractérisée par une nouvelle contraction de la demande locative liée aux incertitudes économiques et géopolitiques. Avec 750 000 m² la demande placée recule de 5% sur un an et de 18% sur la moyenne quinquennale. Ce repli, après déjà 4 années de baisse s’explique par l’étiolement des grandes signatures. Ces dernières au nombre de 15 seulement au cours du 1er semestre 2026 après 21 en juin 2025 ne représentent plus que 25% du total de la demande placée.
Les petites et moyennes surfaces résistent plutôt bien. La réallocation géographique du marché se poursuit graduellement avec un premier semestre soulignant le très net dynamisme du quartier d’affaires de La Défense, qui tire largement son épingle du jeu, avec 94 900 m² actant d’une progression de 52% sur un an. Trois des 15 grandes signatures sont enregistrées sur ce seul secteur.
Le marché de Paris QCA en revanche est en baisse plus sensible, de 9% sur un an avec 148 200 m², ne bénéficiant que de deux grandes signatures contre 4 en 2025.
L’offre disponible continue sur sa tendance haussière – soit +10% par an – dépassant les 6,5 millions de m² fin juin 2026. La hausse des loyers s’essouffle très nettement et seuls quelques secteurs comme Paris centre, La Défense ou Neuilly Levallois et Boucle Sud résistent encore. Le loyer prime dans Paris QCA est d’ailleurs resté stable sur le 1er semestre à 1250 €/m²/an.
Le retour à une forme de pragmatisme chez les utilisateurs, qui cherchent désormais à réoptimiser leurs espaces et contrôler leurs coûts, se confirme trimestre après trimestre.
« Après deux années plutôt « flat », le marché de l’investissement est de nouveau à la peine, même en incluant la transaction Proudreed. Le déclenchement de la guerre en Iran a clairement stoppé toute prise de décision mais la conclusion d’un protocole d’accord devrait permettre un dégel progressif. Les coûts de financement restent élevés alors même que les perspectives économiques françaises sont revues à la baisse. Le cycle d’ajustement du marché se poursuit doucement et c'est une purge nécessaire. La baisse des valorisations attendues permettra de recréer mécaniquement les conditions de fluidité du marché à la condition de pouvoir bénéficier d’une capacité de financement. Mais peut-on parler d’un marché de l’immobilier uniforme ? », s’interroge Sébastien Masson, directeur général adjoint et directeur du Capital Markets et Agency de Colliers.
« La différenciation entre classes d’actifs et zone géographique est plus que jamais d’actualité, et certains types d’actifs résistent clairement mieux que d’autres. Le marché du bureau recule en Ile de France pour la 4ème année consécutive et l’offre disponible ne cesse de progresser pour dépasser les 6,5 millions de m². Cela pèse sur le marché de l’investissement en bureau. Si la finance achète du temps, la seule issue réelle pour sauver la valeur d'un actif, demeure son usage. »
