Gewerbliche Immobilienfinanzierung – „Alle schwarzen Schwäne sind auf dem Teich“

Ein zunehmend wichtiger Bestandteil der Finanzierungslandschaft sind alternative Finanzierer, also entweder Kreditfonds, die ihr Kapital von institutionellen Investoren erhalten, oder institutionelle Investoren, die direkt finanzieren. Kreditfonds können höhere Beleihungsausläufe bieten, agieren oft schneller als Banken und sind nicht an deren Regulatorik gebunden. „Generell sind die Verzinsungsanforderungen von Kreditfonds ein bisschen höher, einfach weil die Renditeanforderungen der institutionellen Investoren dahinter etwas höher sind. Aber auch wir finanzieren keine Wertverluste. Die Einschätzungen von Kreditfonds und Banken im Hinblick auf Kreditnehmerbonität und Objektqualität unterscheiden sich nicht wesentlich“, sagt Michael Morgenroth. Seiner Einschätzung nach wird sich die Koexistenz von Banken und alternativen Finanzierern weiterentwickeln: „Es ist genug Platz für alle da.“

Aus der Perspektive des Strukturierers und Vermittlers sieht Sascha Baran einen intensiveren Wettbewerb: „Wir beobachten, dass neue Akteure an den Markt kommen mit spannenden Margenvorstellungen, die nicht mehr unbedingt zweistellig sind. Da kommt Bewegung in den Finanzierungsmarkt.“

Anders als in früheren Krisen verkaufen deutsche Banken bislang nur vereinzelt größere Portfolios mit Non-Performing Loans (NPLs). Stefan Hoenen erklärt: „Das hat oft einen einfachen Grund: Es gibt durchaus direkte Lösungsansätze mit den Kunden und das liegt vor allen Dingen daran, dass der Druck nicht ganz so groß ist wie in der Finanzkrise, wo die Fremdkapitalquoten signifikant höher waren.“

Statt leistungsgestörte Kredite mit hohen Abschlägen zu verkaufen, wählen viele Banken einen aktiven Workout-Ansatz und greifen stärker auf die Immobilie als Kreditsicherheit zu. „Was erhoffen sich Banken davon? Kapitalschonung durch geringere Abschreibungen“, sagte Stefan Hoenen. „Aber dieser individuelle Ansatz kostet Zeit, Geld, Mühe und ist ein hartes Ringen.“ Einigkeit bestand unter den Diskussionsteilnehmern darin, dass Zeit in vielen Restrukturierungen zum kritischen Faktor wird – insbesondere bei weiterlaufenden Zinsen und schwacher Vermietungsdynamik.

Die weltpolitischen Verwerfungen und auch mögliche politische Risiken in Deutschland wurden nicht als große Risikofaktoren für die deutsche Immobilienfinanzierung gesehen. Michael Morgenroth formulierte es zugespitzt: „Jetzt schwimmen eigentlich alle schwarzen Schwäne auf dem Teich.“ Die Risiken seien sichtbar und damit eingepreist. Gleichzeitig könnten Kapitalflüsse aus anderen, unsichereren Weltregionen Europa zugutekommen. Torsten Hollstein ergänzte: „Wenn das Kapital da ist, können alle mit Risiken umgehen. Entscheidend ist, dass das Geld nach Europa bzw. nach Deutschland fließt – und nicht abfließt, wie es vor drei Jahren der Fall war.“

Für Banken sind aus Sicht von Stefan Hoenen andere Faktoren relevanter: „Transitorische Risiken aus energetischen Auflagen und die Bankenregulatorik beeinträchtigen die Finanzierungsfähigkeit stärker als politische Schlagzeilen.“

Mit Blick auf 2027 rechnet Torsten Hollstein nicht mit einer abrupten Entspannung, sondern mit einem schrittweisen Anpassungsprozess. Die bestehenden Refinanzierungsvolumina entsprächen – gemessen am aktuellen Transaktionsniveau – rund zwei Jahresumsätzen des gewerblichen Investmentmarktes. Entsprechend werde der Druck nicht kurzfristig verschwinden. Erst wenn sich Preisvorstellungen, Eigenkapitalrealitäten und Finanzierungsbedingungen nachhaltig angeglichen hätten und der Markt die aufgestaute Refinanzierungslast sukzessive verarbeitet habe, könne sich die Lage spürbar entspannen. Eine schnelle Trendwende erwartet er nicht – vielmehr eine allmähliche Normalisierung bei weiterhin selektiver Kreditvergabe.