Höhere Zinsen, sinkende Immobilienbewertungen, Insolvenzen bei Projektentwicklern und Bestandshaltern, eine schwache Konjunktur und zunehmende regulatorische Anforderungen: Das Umfeld für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bleibt angespannt. Auf einer von Rueckerconsult organisierten Online-Pressekonferenz diskutierten vier Branchenexperten, wie Immobilienfinanzierer im Hochrisikoumfeld 2026 agieren: Stefan Hoenen, Head of Commercial Real Estate bei der Hamburg Commercial Bank (HCOB), Sascha Baran, Geschäftsführer Debt & Structured Finance bei PTXRE, Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management, sowie Michael Morgenroth, Gründer und CEO von CAERUS Debt Investments.
Prognostizierte Refinanzierungslücke ist Realität geworden
Nach Ende des Immobilienbooms haben mehrere Studien auf eine drohende Refinanzierungslücke bei Immobilien hingewiesen und den größten Gap für 2026 vorhergesagt. Aus Sicht der Diskussionsteilnehmer ist diese Lücke inzwischen Realität – wenn auch differenziert zu betrachten.„Die Refinanzierungslücke ist nicht bei Top-Produkten, aber in der Breite deutlich spürbar“, sagte Torsten Hollstein. Der Stress zeige sich vor allem in langwierigen Prolongationsprozessen und in erzwungenen Transaktionen. Mit Blick auf die Marktdynamik ergänzte er: „Die Problematik wird uns noch länger erhalten bleiben. Das U-Boot bleibt auch 2027 unter Wasser.“
Gleichzeitig betonten mehrere Teilnehmer, dass es sich nicht um eine klassische Kreditklemme handele. Michael Morgenroth: „Das, was rein wertmäßig verloren ist, das finanziert keiner, auch Kreditfonds nicht. Aber auf Basis aktueller Marktwerte gibt es durchaus reichlich Kapital. Nur eben nicht zu den Konditionen von früher.“
Auch Stefan Hoenen sieht keine generelle Zurückhaltung der Banken: „Es gibt eine relativ hohe Finanzierungsbereitschaft, sofern die Bonität des Kreditnehmers und die Objektqualität stimmen.“ Der Markt sei selektiver geworden, nicht restriktiver. Sascha Baran fasste zusammen: „Wir glauben nicht an große Verwerfungen. Die Story muss passen, das Asset muss verständlich sein, die Kapitaldienstfähigkeit stimmen.“
Höhere Eigenkapitalunterlegung und regulatorischer Druck bei Projektentwicklungen
Besonders deutlich wird die Zurückhaltung im Segment der Projektentwicklungen. Hier wirken sich heute die Marktunsicherheiten aus und künftig kommen noch regulatorische Verschärfungen hinzu. Stefan Hoenen verwies auf die Auswirkungen von Basel IV: „Projektentwicklungen werden künftig nahezu unabhängig von der Bonität des Sponsors, der Lage des Objekts oder der Vorvermietung als Hochrisiko-Exposure behandelt.“ Der neu eingeführte regulatorische Output-Floor begrenze die Reduzierung der mit internen Modellen ermittelten risikogewichteten Aktiva im Vergleich zum Standardansatz. Das führe zu höheren pauschalen Risikogewichten und zu einer deutlich höheren Eigenkapitalunterlegung bei Banken. „Das bindet ein knappes Gut und wird die Margen perspektivisch signifikant steigen lassen.“ Insbesondere frühe Entwicklungsphasen – etwa Grundstücksankäufe ohne Baurecht – würden schärfer eingewertet. „Die Effekte von Basel IV sind bei vielen Projektentwicklern noch nicht eingepreist“, so Hoenen.
Auch Sascha Baran betonte die Notwendigkeit früher Strukturierung: „Professionalität in Kapitalstruktur, Exitfähigkeit und Planung ist entscheidend. Es ist kein Abgesang auf die Projektentwicklung, aber sie muss stabiler vorbereitet sein.“
Kreditfonds bieten mehr Spielraum – aber keine Rettung für Wertverluste
Ein zunehmend wichtiger Bestandteil der Finanzierungslandschaft sind alternative Finanzierer, also entweder Kreditfonds, die ihr Kapital von institutionellen Investoren erhalten, oder institutionelle Investoren, die direkt finanzieren. Kreditfonds können höhere Beleihungsausläufe bieten, agieren oft schneller als Banken und sind nicht an deren Regulatorik gebunden. „Generell sind die Verzinsungsanforderungen von Kreditfonds ein bisschen höher, einfach weil die Renditeanforderungen der institutionellen Investoren dahinter etwas höher sind. Aber auch wir finanzieren keine Wertverluste. Die Einschätzungen von Kreditfonds und Banken im Hinblick auf Kreditnehmerbonität und Objektqualität unterscheiden sich nicht wesentlich“, sagt Michael Morgenroth. Seiner Einschätzung nach wird sich die Koexistenz von Banken und alternativen Finanzierern weiterentwickeln: „Es ist genug Platz für alle da.“
Aus der Perspektive des Strukturierers und Vermittlers sieht Sascha Baran einen intensiveren Wettbewerb: „Wir beobachten, dass neue Akteure an den Markt kommen mit spannenden Margenvorstellungen, die nicht mehr unbedingt zweistellig sind. Da kommt Bewegung in den Finanzierungsmarkt.“
NPLs und Workout: Zeit als kritischer Faktor
Anders als in früheren Krisen verkaufen deutsche Banken bislang nur vereinzelt größere Portfolios mit Non-Performing Loans (NPLs). Stefan Hoenen erklärt: „Das hat oft einen einfachen Grund: Es gibt durchaus direkte Lösungsansätze mit den Kunden und das liegt vor allen Dingen daran, dass der Druck nicht ganz so groß ist wie in der Finanzkrise, wo die Fremdkapitalquoten signifikant höher waren.“
Statt leistungsgestörte Kredite mit hohen Abschlägen zu verkaufen, wählen viele Banken einen aktiven Workout-Ansatz und greifen stärker auf die Immobilie als Kreditsicherheit zu. „Was erhoffen sich Banken davon? Kapitalschonung durch geringere Abschreibungen“, sagte Stefan Hoenen. „Aber dieser individuelle Ansatz kostet Zeit, Geld, Mühe und ist ein hartes Ringen.“ Einigkeit bestand unter den Diskussionsteilnehmern darin, dass Zeit in vielen Restrukturierungen zum kritischen Faktor wird – insbesondere bei weiterlaufenden Zinsen und schwacher Vermietungsdynamik.
Politische Risiken sind bereits eingepreist
Die weltpolitischen Verwerfungen und auch mögliche politische Risiken in Deutschland wurden nicht als große Risikofaktoren für die deutsche Immobilienfinanzierung gesehen. Michael Morgenroth formulierte es zugespitzt: „Jetzt schwimmen eigentlich alle schwarzen Schwäne auf dem Teich.“ Die Risiken seien sichtbar und damit eingepreist. Gleichzeitig könnten Kapitalflüsse aus anderen, unsichereren Weltregionen Europa zugutekommen. Torsten Hollstein ergänzte: „Wenn das Kapital da ist, können alle mit Risiken umgehen. Entscheidend ist, dass das Geld nach Europa bzw. nach Deutschland fließt – und nicht abfließt, wie es vor drei Jahren der Fall war.“
Für Banken sind aus Sicht von Stefan Hoenen andere Faktoren relevanter: „Transitorische Risiken aus energetischen Auflagen und die Bankenregulatorik beeinträchtigen die Finanzierungsfähigkeit stärker als politische Schlagzeilen.“
Auch 2027 keine rasche Entspannung absehbar
Mit Blick auf 2027 rechnet Torsten Hollstein nicht mit einer abrupten Entspannung, sondern mit einem schrittweisen Anpassungsprozess. Die bestehenden Refinanzierungsvolumina entsprächen – gemessen am aktuellen Transaktionsniveau – rund zwei Jahresumsätzen des gewerblichen Investmentmarktes. Entsprechend werde der Druck nicht kurzfristig verschwinden. Erst wenn sich Preisvorstellungen, Eigenkapitalrealitäten und Finanzierungsbedingungen nachhaltig angeglichen hätten und der Markt die aufgestaute Refinanzierungslast sukzessive verarbeitet habe, könne sich die Lage spürbar entspannen. Eine schnelle Trendwende erwartet er nicht – vielmehr eine allmähliche Normalisierung bei weiterhin selektiver Kreditvergabe.
