Dank langfristig wachsender Nachfrage, hohem Interesse an deutschen Standorten, langfristiger Mietverträge, niedriger Leerstandsrisiken und hoher, stabiler Renditen entwickeln sich Data Center zu Core-Assets. Allerdings müssen sie bestimmte Voraussetzungen hinsichtlich baulicher Gestaltung und Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllen, um auch Akzeptanz bei den Kommunen zu finden.
Data-Center-Immobilien erzielen aktuell Ausschüttungsrenditen von 6 bis 8 Prozent. Dabei ist zwischen zwei Typen von Rechenzentrums-Immobilien zu differenzieren:
- “Hyperscaler“ haben in der Regel ein globales Großunternehmen als Single Tenant mit 10- bis 15-jährigen Mietverträgen. Sie gelten als sichere Kapitalanlage. Entsprechend bewegen sich ihre Renditen am unteren Rand des Renditespektrums.
- “Co-Location-Rechenzentren“ arbeiten dagegen mit bis zu 150 Mietern. Sie benötigen einen größeren Vertriebsaufwand, generieren aber auch höhere Renditen und vermeiden zudem das Klumpenrisiko und die damit verbundene Gefahr größerer zeitgleicher Mietausfälle.
Die Bandbreite bei den Anlegergruppen reicht in Abhängigkeit von Standort und Größe eines Data Centers von kapitalkräftigen Investoren aus den USA über institutionelle Investoren bis hin zu Family Offices.
Größter Standort in Deutschland mit mehr als 80 Rechenzentren auf 70 Hektar Gewerbefläche ist die Region Frankfurt u.a. dank Börse und Finanzwirtschaft, die einen signifikanten Bedarf an großen Datenmengen haben, die zeitnah zur Verfügung stehen müssen. Mittlerweile verzeichnen auch andere Städte bzw. Großräume wie Berlin, München, Düsseldorf eine wachsende Nachfrage nach Grundstücken für die Entwicklung von Data Centern. Dies begründet sich u.a. darin, dass Kunden ihre Daten im Geltungsbereich des deutschen Rechtssystems gespeichert haben wollen. Weiteren nachhaltigen Bedarf generiert die öffentliche Verwaltung auf dem Weg zur Digitalisierung sowie KI mit ihrem zehn- bis zwanzigfachen Bedarf an Rechenleistung und Speicherplatz.
Der Expansion von Rechenzentren stehen indessen vielerorts noch Vorbehalte seitens Politik, Verwaltung und Anwohnern entgegen. Kritikpunkte sind dabei u.a. Energiebedarf und bauliche Gestaltung. Tatsächlich haben sich Rechenzentren in Bezug auf Nachhaltigkeit deutlich verbessert: Zum einen wird eine zunehmende Nutzung von Strom aus erneuerbaren Energien angestrebt. Zum anderen sind Rechenzentren große Wärmepumpen, d.h. sie machen aus Strom Wärme, die sinnvoll genutzt werden kann. So werden zum Bespiel im Frankfurter Gallus-Viertel rund 3.000 Wohnungen mit Nahwärme aus der Abwärme eines Rechenzentrums versorgt und ebenso fast die gesamte Nachbarstadt Raunheim mit knapp 17.000 Einwohnern.
Und bei der baulichen Gestaltung gibt es beispielsweise attraktive Fassadenbegrünungen. Möglich sind zudem hybride Lösungen. So gibt es in Frankfurt ein Mischgebäude mit Data Center und einem Hotel, das sein gesamtes Warmwasser aus der Abwärme bezieht. Sogar Wohnnutzungen in den Obergeschossen von Rechenzentren sind bei entsprechender Gestaltung realisierbar.
Auch Vorbehalte seitens der Kommunen, Data Center generierten nur in begrenztem Umfang Arbeitsplätze, greifen zu kurz: Tatsächlich stellen sie einen bedeutenden Standortfaktor für die umliegende Wirtschaft dar und begünstigen Unternehmensansiedlungen und damit eine Steigerung des Gewerbesteueraufkommens.
Fazit: Für den Erfolg und die Akzeptanz von Data Centern gilt es, bereits in der Planung win-win-Situationen “vor Ort“ zu generieren und damit ihre Akzeptanz zu steigern.
