"Düsseldorf: Steigende Geldumsätze am Privatimmobilienmarkt."

Die grundsätzlich hohe Nachfrage nach Wohnungen zu Kauf oder Miete generiert sich aus dem seit Jahren anhaltenden Bevölkerungs- und Haushaltswachstum in Düsseldorf. So wuchs Düsseldorf seit 2014 um mehr als 30.000 Personen auf rd. 635.000 Einwohner Ende 2025. Damit stieg auch die Zahl der Privathaushalte - als Wohnungsnachfrager - auf rd. 356.850.

• Nach Prognosen der Landesdatenbank NRW, IT NRW könnte die Bevölkerungszahl in Düsseldorf bis 2040 die Marke von 700.000 Einwohnern “knacken“. Dies bedeutet einen Anstieg der Privathaushalte (als Wohnungsnachfrager) um bis zu 40.000.
• Addiert man den hieraus abgeleiteten Neubaubedarf mit dem aktuellen (nominellen) Wohnungsdefizit von rd. 10.700 Wohnungen sowie dem Mindesterhaltungsbedarf “neu gegen alt“ in Höhe von rd. 0,5% p.a. des Gesamtwohnungsbestandes (rd. 356.900 WE = rd. 1.785 WE p.a.), ergibt sich daraus ein Gesamtneubaubedarf von rd. 5.500 Wohnungen, die bis 2030 jedes Jahr in Düsseldorf gebaut werden müssten.

2024 wurden indessen lediglich rd. 1.800 Wohnungen fertiggestellt und in 2025 waren es nach Hochrechnungen nur noch rd. 1.750 Wohnungen, also weniger als der Mindesterhaltungsbedarf. Auch die Baugenehmigungen sind gegenüber 2019, als noch 3.743 Neubau-Wohnungen genehmigt wurden, auf lediglich 2.047 Genehmigungen in 2025 gesunken.

• Die Folgen sind neben einer weiteren Angebotsverknappung insbesondere auch weiter anziehende Wohnungsmieten.

So sind lt. Empirica die Angebotsmieten für Neubauwohnungen seit dem vierten Quartal 2017 von EUR 11,20/m² um 58 % auf EUR 17,70/m² im vierten Quartal 2025 gestiegen, allein gegenüber 2024 (EUR 15,60/m²) um rd. 13,5 %.

Auch die Angebotsmieten über alle Baujahre haben seit 2017 deutlich um 40 % auf EUR 13,60/m² angezogen.

• Fazit: Ohne gezielte Angebotserweiterung insbesondere in den miet- und kaufpreisgünstigeren Wohnungssegmenten werden sich die aufgezeigten Preistrends zumindest mittelfristig fortsetzen.