Der Düsseldorfer Büromarkt gewann im dritten Quartal 2026 spürbar an Dynamik. Mit mehr als 200.000 Quadratmetern Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen wurde das Ergebnis des entsprechenden Vorjahreszeitraums deutlich übertroffen. Insbesondere gab es mehr Anmietungen in Projekten – auch bedingt durch den Abschluss von Uniper im New Heart on the Block – sowie Flächenexpansionen durch Bestandsmieter als im Vorjahr. Auch der Düsseldorfer Investmentmarkt zeigte sich im bisherigen Jahresverlauf dynamisch und verzeichnete mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,24 Milliarden Euro ein starkes Wachstum gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Bürovermietungsmarkt
Nach einer Phase mit überwiegend kleineren Anmietungen rückten mittelgroße und größere Abschlüsse wieder stärker in den Fokus. Abschlüsse im vierstelligen Quadratmeterbereich wurden wieder häufiger getätigt und großvolumige Projektanmietungen prägten den Flächenumsatz zusätzlich.
„Die Rückkehr größerer Abschlüsse ist ein ermutigendes Signal für den Düsseldorfer Büromarkt. Unternehmen treffen wieder langfristigere Standortentscheidungen und investieren gezielt in hochwertige Arbeitsumgebungen. Das zeigt sich auch am hohen Anteil von A-Flächen am Flächenumsatz. Moderne Büros unterstützen Kollaboration, Innovation und Mitarbeiterbindung. Damit gewinnt Qualität bei Anmietentscheidungen weiter an Bedeutung“, sagt Simon Herlitz, Head of Office Leasing Düsseldorf & Köln bei CBRE.
Der Flächenumsatz konzentrierte sich weiterhin auf moderne Büroflächen. Vermietungen mit A-Qualität erreichten einen Anteil von 65 Prozent und damit mehr als im Jahr 2025. Unternehmen priorisierten nachhaltige Gebäude, flexible Konzepte und attraktive Arbeitswelten. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete blieb stabil bei 46,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete setzte ihren Aufwärtstrend fort und erreichte mit knapp 24,00 Euro einen neuen Höchststand seit Aufzeichnungsbeginn.
Eine internationale CBRE-Analyse mit Fokus auf den US-Markt stützt zudem den positiven strukturellen Ausblick für hochwertige Büroflächen. Demnach stellt künstliche Intelligenz keine grundlegende Bedrohung für bürobasierte Beschäftigung dar. Automatisierung betrifft vor allem routinierte und häufig remote ausgeführte Tätigkeiten. Komplexe, urteilsintensive und kollaborative Aufgaben gewinnen dagegen an Bedeutung und profitieren besonders von persönlicher Zusammenarbeit und hochwertigen Arbeitsumgebungen. Die Analyse, die sich auch auf den deutschen Büroimmobilienmarkt, der im Hinblick auf KI-Durchdringung in den Unternehmen und deren internen Prozesse deutlich hinter dem US-amerikanischen Markt rangiert, erwartet daher Vorteile für erstklassige Büroflächen und eine stärkere Differenzierung gegenüber veralteten Beständen.
Das verfügbare Flächenangebot im Düsseldorfer Marktgebiet nahm leicht zu und auch der Leerstand stieg weiter an. Die zusätzlichen Flächen resultierten jedoch vor allem aus älteren Beständen und Flächenrückgaben. Gleichzeitig verringerte sich das Volumen kurzfristig verfügbarer Neubauflächen deutlich.
„Auf der Angebotsseite zeigt sich ein zunehmend zweigeteiltes Bild. Zusätzliche Flächen kommen vor allem aus älteren Beständen und Flächenrückgaben auf den Markt, während das kurzfristig verfügbare Neubauangebot zurückgeht. Gleichzeitig hat sich die Projektpipeline deutlich ausgedünnt. Dadurch dürfte sich die Knappheit moderner Flächen perspektivisch weiter verschärfen und entsprechend zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten führen“, sagt Herlitz.
Immobilieninvestmentmarkt
„In Düsseldorf haben sich Käufer und Verkäufer zuletzt schneller angenähert als in anderen Top-Standorten. Der steigende Anpassungsdruck bei einzelnen Eigentümern hat dazu beigetragen, dass veränderte Marktbedingungen stärker in den Preisvorstellungen berücksichtigt werden. Das hat die Marktliquidität erhöht und insbesondere im Bürosegment zu mehr Transaktionen geführt“, sagt Georg Hölz, City Lead & Head of Investment Rhein-Ruhr bei CBRE.
Mehrere Entwicklungen erhöhten den Anpassungsdruck auf dem Düsseldorfer Büromarkt. Dazu zählen Insolvenzen von Projektentwicklern und steigende Leerstände in älteren Bestandsgebäuden sowie punktuell spekulative Fertigstellungen und damit ein hohes Angebot moderner Büroflächen in einzelnen Teilmärkten. Dies setzte insbesondere etablierte Büroteilmärkte wie den Kennedydamm und den Hafen unter Druck.
Auf Käuferseite veränderte sich die Risikostruktur des Marktes deutlich. Core-Plus-Investments entwickelten sich zur wichtigsten Risikoklasse und prägten einen großen Teil des Transaktionsgeschehens. Auch das opportunistische Segment gewann deutlich an Bedeutung. Erste Investoren nutzten wieder Chancen bei stärker wertbeeinträchtigten Objekten oder in komplexeren Transaktionssituationen. Dagegen verlor das Value-Add-Segment spürbar an Marktanteil. Die Nachfrage im Core-Segment blieb stabil, während die Marktdynamik zunehmend von Strategien mit höheren Renditeerwartungen getragen wurde.
„Die Verschiebung zeigt, dass sich die Investorenstrategien zunehmend differenzieren. Während die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien und stabilen Cashflows hoch bleibt, suchen andere Marktteilnehmer gezielt nach zusätzlichen Renditechancen“, sagt Hölz.
Bei den Käufergruppen dominierten Versicherungen und Pensionskassen den Markt. Maßgeblichen Anteil daran hatten die beiden großvolumigen Transaktionen des Dreischeibenhauses und der Deiker Höfe. Privatinvestoren stellten die zweitstärkste Käufergruppe dar. Eigenkapitalstarke Anleger profitierten weiterhin davon, dass sie weniger stark von höheren Finanzierungskosten und der restriktiveren Kreditvergabe der Banken betroffen waren.
Der Anteil von Portfoliotransaktionen lag leicht über dem Vorjahresniveau, blieb jedoch insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Die weiterhin selektive Haltung vieler Investoren begrenzte die Aktivität in diesem Marktsegment. Inländische Käufer hatten weiterhin einen etwas höheren Anteil am Transaktionsvolumen als internationale Investoren. Deren Anteil ging gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurück. Das von ihnen investierte Kapital lag jedoch nahezu auf dem Niveau der inländischen Marktteilnehmer.
„Die Spitzenrenditen für erstklassige Büroimmobilien dürften künftig wieder steigen. Ausschlaggebend dafür sind vor allem die Finanzierungskosten und gestiegene Anleiherenditen sowie infolgedessen auch höhere Anforderungen an die Ausschüttungsrenditen auf Seite institutioneller Investoren. Die Nachfrage nach hochwertigen Objekten sowie die Stimmung unter den Marktteilnehmern bleiben hingegen stabil“, sagt Aykun Bulan, Associate Director Valuation Advisory Services Office bei CBRE.
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Der Düsseldorfer Büromarkt dürfte sich weiter polarisieren. Durch anstehende Umzüge und Flächenverkleinerungen werden zusätzliche Bestandsflächen auf den Markt kommen und den Leerstand an nicht mehr zeitgemäßen Flächen zunächst weiter erhöhen. Gleichzeitig bleiben moderne, nachhaltige und gut gelegene Flächen gefragt. Die ausgedünnte Projektpipeline begrenzt das künftige Angebot in diesem Segment, sodass wir hier mit weiterem Mietpreiswachstum rechnen“, sagt Herlitz.
„Kapital für Investitionen ist vorhanden und viele Investoren möchten wieder stärker in Deutschland und Düsseldorf aktiv werden. Für einen breiteren Marktdurchbruch müssen sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern jedoch noch weiter annähern. Für das Gesamtjahr erwarten wir ein Transaktionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro und damit ein Ergebnis über dem Vorjahresniveau“, sagt Hölz. Die Entwicklung der Finanzierungskosten und die weitere Annäherung der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern dürften maßgeblich über die Marktaktivität entscheiden. Gleichzeitig könnte Düsseldorf weiterhin von einer hohen Marktliquidität profitieren. Dazu tragen der steigende Anpassungsdruck infolge höherer Leerstände sowie die Bereitschaft einzelner Eigentümer bei, ihre Preisvorstellungen an die veränderten Marktbedingungen anzupassen.
