Der deutsche Wohninvestmentmarkt verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2026 ein Transaktionsvolumen von knapp 5,9 Milliarden Euro und lag damit rund vier Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Davon entfielen rund 2,3 Milliarden Euro auf das dritte und damit bislang stärkste Quartal des Jahres. Größere Transaktionen von Bestandsportfolien und internationales Kapital prägten das Marktgeschehen. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Das dritte Quartal brachte einen deutlichen Anstieg des Investitionsvolumens. Gegenüber dem Vorquartal legte der Transaktionsumsatz um 17 Prozent zu. Maßgeblich dafür waren größere Portfoliotransaktionen, die das Marktgeschehen getragen haben“, sagt Stefan Wilke, Head of Residential Investment Deutschland bei CBRE.
Mit einem Anteil von rund 25 Prozent am gesamten deutschen Immobilieninvestmentvolumen war Wohnen in den ersten drei Quartalen 2026 wieder die stärkste Assetklasse. Die Marktbelebung im dritten Quartal wurde von wenigen größeren Portfoliotransaktionen getragen: Mehr als die Hälfte des Quartalsvolumens entfiel auf diese Abschlüsse. Portfoliotransaktionen erreichten im dritten Quartal einen Anteil von rund 75 Prozent, Bestandsobjekte rund 89 Prozent. Gleichzeitig sank die Zahl der Transaktionen gegenüber dem Vorquartal von 51 auf 44. CBRE begleitete in diesem Umfeld unter anderem den erfolgreichen Verkauf von zwei Berliner Wohnportfolios mit insgesamt rund 800 Wohnungen.
Investitionen in Bestandsimmobilien beziehungsweise in fertiggestellte Neubauten dominierten weiterhin das Marktgeschehen. Forward Purchases und Forward Fundings blieben dagegen verhalten. „Ein wesentlicher Grund hierfür ist die ausgedünnte Projektpipeline im Mehrfamilienhaussegment. Aufgrund der aktuell nur eingeschränkt realisierbaren Exitpreise werden weniger Projekte begonnen, während das Insolvenzrisiko auf Entwicklerseite erhöht bleibt“, erklärt Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation Deutschland bei CBRE.
Internationales Kapital trägt die Marktliquidität
Ausländische Käufer stellten im dritten Quartal rund drei Viertel des Investitionsvolumens und konzentrierten sich dabei vor allem auf größere Portfoliotransaktionen. Dies unterstreicht die anhaltende Attraktivität deutscher Wohnimmobilien für internationale Investoren. Das Ergebnis wurde wesentlich von größeren Core-Plus-, Value-Add- und opportunistischen Transaktionen geprägt. Value-Add- und opportunistische Strategien kamen zusammen auf einen Anteil von rund 58 Prozent, Core- und Core-Plus-Strategien auf rund 42 Prozent. „Investoren mit diskretionärem Kapital und aktivem Asset-Management-Ansatz sind derzeit handlungsfähiger. Klassische Core-Investoren werden aufgrund höherer Finanzierungskosten und zunehmend gestiegener Renditeanforderungen selektiver“, sagt Wilke.
Top-7-Märkte klar im Investorenfokus
Die deutschen Top-7-Wohnungsmärkte bleiben wichtige Zielmärkte für institutionelles und internationales Kapital. Gleichzeitig werden Investmententscheidungen regional stärker differenziert.
„Die Standortanalyse, tiefgreifende Chance-Risikoanalysen im Rahmen von Commercial Due Diligences oder detaillierte Beratungen bei Ankaufsmandate gewinnen an Bedeutung. Neben den Top-7-Standorten rücken zunehmend regionale Märkte in den Fokus, in denen Investoren attraktive Risiko-Rendite-Profile und Skalierungsmöglichkeiten identifizierten“, sagt Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE.
„Berlin bleibt der größte deutsche Wohninvestmentmarkt. Gleichzeitig erhöhen die Vergesellschaftungsdebatte und weitere mietregulatorische Diskussionen insbesondere bei risikoaversen Investoren den Prüfungsbedarf. In Städten, wie etwa Stuttgart, werden mögliche Folgen des automobilwirtschaftlichen Strukturwandels für Beschäftigung, Zuwanderung und langfristige Mietnachfrage kritischer geprüft. Attraktive Fördermodelle verbessern jedoch die Investitionsrechnung und kompensieren einen Teil der Risiken“, ergänzt Stachen.
Preisfindung bleibt anspruchsvoll
Die Preisfindung blieb im dritten Quartal anspruchsvoll. Viele Verkaufsprozesse wurden vor Abschluss erneut verhandelt, preislich angepasst oder verschoben. Die durchschnittliche Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser in den Top-7-Städten stieg gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozentpunkte auf 3,59 Prozent. Treiber waren die veränderten Kapitalmarktbedingungen, höhere Finanzierungskosten sowie gestiegene Ausschüttungsanforderungen.
„Der Anstieg der Spitzenrenditen und die damit verbundenen Preisanpassungen eröffneten vielen Investoren attraktivere Einstiegsmöglichkeiten als in den vergangenen Quartalen. Die Renditeanpassung ist dabei primär kapitalmarktgetrieben und nicht Ausdruck einer grundlegenden Verschlechterung der wohnungswirtschaftlichen Fundamentaldaten. Ob sich Investitionen insbesondere bei Projektentwicklungen und energetischen Maßnahmen wirtschaftlich realisieren lassen, hängt jedoch wesentlich von tragfähigen Finanzierungsbedingungen und attraktiven Fördermöglichkeiten ab“, sagt Schlatterer.
„Kapital ist grundsätzlich vorhanden, wird jedoch selektiver und stärker objektbezogen eingesetzt. Die stärkere Reaktion im Prime-Segment erklärt sich insbesondere aus der höheren Sensitivität von Core-Kapital gegenüber dem Renditeabstand zu risikoloseren festverzinslichen Anlagen“, ergänzt Wilke.
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Für das Gesamtjahr erscheint ein Transaktionsvolumen von rund acht Milliarden Euro und damit auf Vorjahresniveau realistisch“, sagt Wilke. „Ob dieses Niveau erreicht wird, hängt wesentlich vom Abschluss weiterer größerer Portfoliotransaktionen im Schlussquartal ab.“ Angesichts des veränderten Kapitalmarktumfeldes ist bis zum Jahresende mit einer weiteren moderaten Ausweitung der Spitzenrenditen zu rechnen.
