Die Marktaktivitäten auf dem deutschen Wohnportfoliotransaktionsmarkt (ab 30 Wohneinheiten) sind laut NAI apollo, Mitglied bei NAI Partners Germany, im dritten Quartal 2025 mit einem Transaktionsvolumen von rund 2 Mrd. Euro auf dem verhaltenen Niveau des Vorquartals verblieben. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 bedeutet dies einen Rückgang von 25,3 Prozent. Für das Gesamtjahr zeigt sich bis dato jedoch ein positiveres Bild: mit insgesamt 6,3 Mrd. Euro und 42.600 verkauften Wohneinheiten liegt das Transaktionsvolumen 6,1 Prozent über dem Vorjahreswert. Sogar das Gesamtergebnis des Jahres 2023 wird bereits jetzt übertroffen (2023: 6,2 Mrd. Euro, 33.700 Wohneinheiten).
„Trotz des weiterhin schwierigen wirtschaftlichen Umfelds zeigte sich der Markt für Wohnportfoliotransaktionen weitgehend stabil mit leicht positiven Tendenzen. Die Investorennachfrage konzentrierte sich vor allem auf mittlere Portfoliovolumina, die großen Metropolregionen sowie auf Projektentwicklungen und Neubauobjekte im Core- und Core-Plus-Segment. Zudem ist Kapital weiterhin gezielt in Bestandsportfolios mit Wertsteigerungspotenzial geflossen. Großdeals über 500 Mio. Euro blieben in den letzten drei Monaten allerdings gänzlich aus“, fasst Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo, die Entwicklungen der letzten Monate zusammen.
Umsatzsteigerungen in mittelgroßen Portfoliosegmenten
„Im Vorjahresvergleich zeigt sich eine Verschiebung der Marktaktivitäten hin zu mittelgroßen Portfoliotransaktionen. Vor allem das Segment zwischen 25 und 50 Mio. Euro sticht heraus. Mit einem Marktanteil von 23 Prozent wuchs das gehandelte Volumen um 145,1 Prozent auf 1,5 Mrd. Euro. Auch Deals im Bereich von 50 bis 100 Mio. Euro konnten zulegen, wenn auch moderater – das Umsatzvolumen stieg um 46,8 Prozent auf 1,1 Mrd. Euro“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. „Die Nachfrage im mittleren Größensegment erfolgte überwiegend von inländischen Investoren und richtete sich vor allem auf die größeren Ballungsräume sowie auf Neubauten und Projektentwicklungen“, fügt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH, hinzu. Das umsatzstärkste Cluster blieb jedoch das Segment über 100 Mio. Euro. Mit 2,4 Mrd. Euro und einem Marktanteil von 38,8 Prozent dominiert es weiterhin. Hier fällt auch die bislang größte Transaktion des Jahres hinein: der Verkauf von rund 8.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus dem offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI aus dem ersten Quartal 2025. Dagegen verloren kleinere Deals unter 10 Mio. Euro an Bedeutung. Das Volumen ging im Vorjahresvergleich um 17,7 Prozent auf 272 Mio. Euro zurück.
Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds dominiert auf Käuferseite, Projektentwickler & Bauträger mit dem höchsten Verkaufsvolumen
Zu den wichtigsten Käufergruppen zählen im bisherigen Jahresverlauf die offenen Immobilien- und Spezialfonds mit einem Marktanteil von 19,6 Prozent. Ihr Ankaufsvolumen sank jedoch von rund 1,3 Mrd. Euro im Vorjahr auf 1,2 Mrd. Euro in den ersten drei Quartalen 2025. An zweiter Stelle stehen Private-Equity- und Opportunity-Fonds mit 15,6 Prozent, die im Jahresvergleich deutlich zulegen konnten. Ihr Ankaufsvolumen stieg von rund 111 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum auf aktuell 980 Mio. Euro. Insgesamt entfielen 3,9 Mrd. Euro des Gesamtvolumens (Anteil: 61,6 Prozent) auf inländische Investoren. Das bedeutet einen Rückgang um 14,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Internationale Käufer weiteten ihre Aktivitäten hingegen aus und steigerten das Ankaufsvolumen um 71,2 Prozent auf 2,4 Mrd. Euro. „Während deutsche Investoren weiterhin eine eher abwartende Haltung einnehmen, ist das Interesse ausländischer Käufer gestiegen – sie sehen deutsche Wohnportfolios weiterhin als inflationsgeschütztes und verlässliches Investitionsziel“, so Kanzler.
Auf der Verkäuferseite konnten Projektentwickler und Bauträger deutlich zulegen. Ihr Volumen stieg zum Vorjahr um 39,8 Prozent auf 2,8 Mrd. Euro. Damit verdrängten sie die bis zur Jahresmitte führenden offenen Immobilien- und Spezialfonds von der Spitzenposition, die mit 1,7 Mrd. Euro nun den zweiten Platz belegen.
Marktanteil von Projektentwicklungen im dritten Quartal bei rund 49 Prozent
Der Handel mit Projektentwicklungen hat trotz der schwierigen Rahmenbedingungen deutlich zugenommen. Im Vergleich zum Vorjahr kletterte das Transaktionsvolumen von Forward-Deals um 17,5 Prozent auf 2,1 Mrd. Euro. Das entspricht einem Marktanteil von 33,3 Prozent. In den letzten drei Monaten hat sich das Halbjahresergebnis von 1,1 Mrd. Euro nahezu verdoppelt und erreicht damit rund 49 Prozent des Gesamtvolumens des dritten Quartals 2025. „Die geplanten Maßnahmen der Regierung, darunter der Bau-Turbo, könnten langfristig Investitionen in nachhaltige Projektentwicklungen weiter anregen, während zusätzliche Fördermittel und vereinfachte Nachverdichtungen Investoren in ohnehin angespannten Märkten neue Möglichkeiten eröffnen“, so Kanzler.
Verhaltener Optimismus aufgrund schwacher Konjunkturaussichten
„Der deutsche Wohnportfoliotransaktionsmarkt bleibt trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten und geopolitischer Risiken gefragt, vor allem auch von internationalen Investoren, die Deutschland weiterhin als sicheren Hafen betrachten. Während großvolumige Abschlüsse zuletzt selten waren, bestimmen zunehmend mittlere Portfolios das Transaktionsgeschehen“, sagt Mergen. „Das begrenzte Angebot im Core-Segment stützt die Preise in den Metropolen, während Käufer in sekundären Lagen selektiver agieren und höhere Renditen verlangen. Core-Assets und mittelgroße Portfolios mit einem Manage-to-Green-Ansatz bleiben bevorzugte Zielobjekte. Angesichts des schwachen Neubauvolumens dürfte der Angebotsengpass noch mehrere Jahre anhalten, was Preisdynamik und Mieten weiter stützen wird“, so Crommen. Ein Fokus der Investoren liegt zunehmend auf nachhaltigen Neubauprojekten, teilweise mit einem hohen Anteil an gefördertem Wohnen. Serielle Bauweisen werden dabei zunehmend stärker helfen, die hohen Baukosten und langen Fertigstellungszeiten zu reduzieren. „Eine deutlichere Belebung des Transaktionsvolumens wird erst ab 2026 erwartet. Für 2025 wird ein Investmentvolumen von unter 10 Mrd. Euro und damit im Bereich des Vorjahresniveaus von 9,4 Mrd. Euro prognostiziert“, erläutert Mergen.
