Die sieben wichtigsten Premiumimmobilienmärkte Deutschlands entwickelten sich im vierten Quartal 2025 wieder dynamisch: Das Angebot stieg bei Premiumhäusern sowie bei exklusiven Wohnungen weiter an, während ein negativer Preisdruck spürbar war. Das verdeutlicht eine aktuelle Analyse des Premiumimmobilienmaklers DAHLER, in der die Entwicklung der Angebots- und Nachfragedaten der größten deutschen Immobilienplattform ImmoScout24 in den Top-7-Städten Deutschlands* untersucht wurde. Betrachtet wurde hierbei das Premiumsegment des Häusermarktes sowie des Marktes für Eigentumswohnungen, worunter jeweils die teuersten 10 % der auf ImmoScout24 inserierten Angebote fallen.
Wohnungen in Top-7-Städten: Deutlich mehr Premiumangebote bei rückläufiger Preisdynamik
Im vierten Quartal 2025 zeigte sich bei den auf ImmoScout24 angebotenen Premiumwohnungen in den Top-7-Städten ein Angebotsplus von 13,3 % gegenüber dem Vorjahr. Hierbei sticht der Angebotsanstieg in Berlin hervor (+17,4 %, Q4-2024 zu Q4-2025), wohingegen das Wachstum in Köln mit 4,2 % (Q4-2024 zu Q4-2025) unter den betrachteten Städten am geringsten ausfiel.
Es zeigt sich hingegen eine negative Angebotspreisdynamik: So sank der Median-Angebotspreis über alle Premiumsegmente der Top-7-Städte um 6,2 % auf 8.781 €/m² (Q4-2024 zu Q4-2025). Der deutlichste Rückgang ist in Frankfurt am Main festzustellen, wo der Median um 13,8 % sank; lediglich in Düsseldorf (+1,1 %, Q4-2024 zu Q4-2025) und Hamburg (+2,5 %, Q4-2024 zu Q4-2025) ging der Medianpreis nach oben.
Premiumhäuser: Angebotsausweitung bei sinkenden Preisen
Auf dem Häusermarkt vollzog sich im vierten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie im Premiumsegment des Wohnungsmarktes, insbesondere in Bezug auf die Angebotsanzahl: Insgesamt stieg das Angebot in den Top-7-Städten um 11,1 % (Q4-2024 zu Q4-2025). Den größten Zuwachs gab es bei den Hamburger Premiumhäusern (+34,7 %, Q4-2024 zu Q4-2025). Düsseldorf ist die einzige Top-7-Stadt, in der das Angebot kleiner wurde (-5,0 %, Q4-2024 zu Q4-2025).
Bei den Preisen ist ein Rückgang festzustellen: Der Median der Angebotspreise in den Premiumsegmenten der Top-7-Städte verringerte sich um 7,7 % (Q4-2024 zu Q4-2025) und lag bei 9.017 €/m². In Köln stieg der Median-Angebotspreis um 2,9 % (Q4-2024 zu Q4-2025), während er in allen anderen Top-7-Städten sank. Am deutlichsten ging der Wert in Berlin nach unten (-19,7 %, Q4-2024 zu Q4-2025).
„Die Daten verdeutlichen, dass sich der deutsche Premiumimmobilienmarkt zunehmend zu einem Käufermarkt entwickelt“, sagt Björn Dahler, Geschäftsführer bei DAHLER, und ergänzt: „Ein deutlich steigendes Angebot trifft immer mehr auf eine stagnierende bis sinkende Nachfrage und einen tendenziell negativen Preistrend. Insbesondere auf der Seite der Interessenten zeigt sich derzeit Zurückhaltung: Kaufentscheidungen werden in Anbetracht der geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten derzeit sorgfältiger abgewogen und vielfach an stabilere Finanzierungsperspektiven geknüpft. Gleichzeitig nähern sich Käufer und Verkäufer im Zuge der aktuellen Marktphase weiterhin in ihren Preisvorstellungen an. Insgesamt zeigt sich damit keine strukturelle Nachfrageschwäche, sondern eine Phase der Anpassung, in der sich tragfähige Preisniveaus und qualitativ hochwertige Objekte durchsetzen“.
