Investoren halten sich gegenwärtig noch bei Immobilien zurück, wegen der unsicheren geopolitischen Lage und der noch nicht absehbaren Folgen für das Finanzierungsumfeld bzw. der Renditepotenziale bei alternativen Anlagen. In den Portfolios bremst auch der Denominator-Effekt: Immobilien sind aufgrund der zinsinduzierten Korrekturen bei Anleihen oftmals übergewichtet, sodass Investoren den Anteil liquider Assets wieder erhöhen müssen, bevor sie wieder in Immobilien investieren können. Die Folge ist eine verhaltene Tendenz bei Investmenttransaktionen, die wir bereits seit einiger Zeit beobachten. Dabei bietet sich in der aktuellen Marktlage eine seit vielen Jahren nicht mehr dagewesene Chance zum Wiedereinstieg in den Immobilienmarkt, die sich Investoren nicht entgehen lassen sollten.
Zeitfenster für Investitionschancen
Besonders interessant sind nachhaltige und zentral gelegene Büroimmobilien an europäischen Top-Standorten, für die weiterhin eine hohe Flächennachfrage, aber auch eine zunehmende Angebotsknappheit besteht. Entscheidend ist, dass sich deren Vervielfältiger derzeit auf historisch niedrigem Niveau befinden – in London beispielsweise auf dem niedrigsten Stand seit 14 Jahren; Madrid, Paris und Dublin kommen auf ein Neun-Jahres-Tief. Durch die derzeit geringe Anzahl an Kaufinteressenten am Markt ergeben sich Gelegenheiten für außergewöhnlich attraktive Core-Objekte, die in „normalen“ Marktphasen nur schwer oder mit Aufschlägen zu bekommen sind. Diese Chance gilt es jetzt zu nutzen. Denn das „Comeback“ der Märkte zeichnet sich bereits ab. So wird aus dem Demoninator-Effekt der Terminator-Effekt für Immobilien, frei nach der berühmten Ankündigung: „I will be back!“
Denn historisch betrachtet kommt es in Phasen von Wertrückgängen häufig zu sehr hohen Wertsteigerungen im ersten Jahr der Markterholung. So verzeichneten Büroimmobilien nach der Finanzmarktkrise im Jahr 2010 in elf europäischen Metropolen einen durchschnittlichen Kaufpreisanstieg von 21 Prozent, im Londoner Westend sogar von 53 Prozent.
Der nächste Schweinezyklus steht bevor – Angebotslücke wächst
Tatsächlich stehen wir am Beginn eines neuen Schweinezyklus bei Immobilien: Das Angebot insbesondere an nachhaltigen Core-Büroflächen hinkt der Nachfrage deutlich hinterher. Denn auf Nutzerseite gibt es einen stetigen „Flight to quality“, also in gut angebundene, hochwertige und energieeffiziente Büros in zentralen CBD-Lagen, die 2024 Mietsteigerungen registrierten und folglich auch in den kommenden Jahren weiteres Wachstum verzeichnen dürften. Viele Projektentwicklungen verzögern sich aber erheblich aufgrund der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten oder fallen ganz aus. Entsprechend größer wird die Angebotslücke und die Situation dürfte sich weiter verschärfen: Gemäß JLL werden bis 2025 in 21 Städten weltweit 30 Prozent der prognostizierten Nachfrage nach emissionsarmen Büroflächen nicht gedeckt werden können, bis 2030 könnte die Lücke auf über 70 Prozent wachsen.
Im Logistiksegment wiederum befördern die niedrigen Leerstandsquoten ebenfalls das Mietwachstum und machen diese Assetklasse für Immobilieninvestoren weiter attraktiv. Hinzu kommt die von US-Präsident Donald Trump ausgelöste erratische Zollpolitik, die nicht nur in den liquiden Assetklassen für Verwerfungen sorgt, sondern auch Schleifspuren in der Realwirtschaft nach sich zieht. Was Logistikimmobilien betrifft, sehen Marktteilnehmer allerdings angesichts der sich abzeichnenden Deglobalisierung sogar eine tendenziell steigende Nachfrage. Denn über Jahre eingespielte just-in-time Lieferketten über Kontinente hinweg werden jäh unterbrochen und führen zum Aufbau von Lagerbeständen vor Ort.
Anzeichen für baldige Marktwende
Vor diesem Hintergrund gibt es durchaus belastbare Anzeichen für eine Markterholung, die sich nicht als Strohfeuer erweisen dürfte. Die Zinssenkungen der EZB in den vergangenen Monaten tragen dazu bei. Es ist gut möglich, dass je nach Konjunkturentwicklung weitere Zinsschritte folgen werden. Mit einem niedrigeren Zinsumfeld fällt eine wesentliche Hürde für Immobilienankäufe weg. Dies sollte in den nächsten Monaten zu einem neuen Preisgleichgewicht zwischen Immobilienkäufern und -verkäufern und zur Belebung des Transaktionsmarkts führen. Die Einstiegsbandbreite für potenzielle Käufer dürfte sich auch dadurch erhöhen, da viele Anschlussfinanzierungen am Markt anstehen und die hohen Finanzierungskosten die Motivation erhöhen, Immobilien auf den Markt zu bringen.
Fazit: Investoren mit gutem Marktzugang finden aufgrund historisch niedriger Multiplikatoren aktuell vor allem im Core-Bürosegment außergewöhnliche Gelegenheiten wie schon lange nicht. Noch bewegen sie sich außerhalb des üblichen Bieterwettbewerbs. Aber der Markt dürfte bald wieder anziehen. Investoren sollten deshalb das Zeitfenster nicht verpassen, um sich rechtzeitig für künftige Wertsteigerungen zu positionieren.
Generell spricht nach wie vor für eine Investition in Immobilien, dass sie durch die Indexierung in den Mietverträgen, wie sie bei Gewerbeimmobilien üblich ist, weiterhin Inflationsschutz und auch Wertsicherung bieten. Im aktuellen Umfeld zeigt sich ein weiterer wesentlicher Vorteil einmal mehr: Immobilien sind im Vergleich zu anderen Assetklassen weniger volatil. Mit ihren Mieterträgen sorgen sie für steten Cashflow und eignen sich hervorragend zur langfristigen Stabilisierung von Portfolios.
Tobias Kotz, Global Head of Client Relations & Capital Funding, Real I.S. AG
