Das Retail-Marktsentiment ist wesentlich positiver und vielschichtiger, als es die aktuellen Nachrichten aus dem Einzelhandelssektor vermuten lassen. Das geht aus der Analyse von BNP Paribas Real Estate zu den ersten drei Quartalen 2026 hervor.
Die aktuellen Schlagzeilen rund um die stationäre Einzelhandelslandschaft verdeutlichen die komplexe Angebots- und Nachfragesituation auf dem Vermietungsmarkt. So steht der Inditex-Konzern in den Startlöchern, um die Weltstadthäuser von Peek & Cloppenburg neu zu bespielen und den innerstädtischen Flächenumsatz maßgeblich weiter in die Höhe zu treiben. Darüber hinaus sind zusätzliche Angebotsausweitungen durch die erneute Galeria-Insolvenz nicht auszuschließen. Dies stellt Eigentümer, Vermieter und Städte zwar wieder einmal vor große Herausforderungen, bietet aber auch das Potenzial, Raum für neue, nachhaltige Konzepte in Citylagen zu schaffen. Dass ein Mieter nicht zwingend weichen muss, damit ein anderer sich neu positioniert, zeigen die zunehmend zu beobachtenden Kooperationen, die im besten Fall wichtige Synergieeffekte freisetzen.
Ein Beispiel hierfür liefert der französische Sportspezialist Decathlon, der inzwischen nicht nur in ehemaligen Galeria-Kaufhäusern, sondern als Teilflächen- beziehungsweise Untermieter in mehreren Mediamarkt-Filialen oder wie demnächst auch bei IKEA in Hamburg-Altona Platz findet. Während der eine Retailer inzwischen deutlich weniger Fläche benötigt als noch vor fünf oder zehn Jahren, ermöglichen es diese Konstellationen dem anderen Retailer, ganz neue Lagen für sich zu erschließen. Optimalerweise profitieren beide Akteure sowie die Innenstadt oder das Shoppingcenter von diesem Konstrukt.
Die wichtigsten Ergebnisse der BNP Paribas Real Estate-Einzelhandelsmarktanalyse:
Innerstädtischer Retail-Flächenumsatz in Deutschland:
- 385.000 m² in Q1–3 2026 (ein Plus von 10 % ggü. dem fünfjährigen Durchschnitt)
- Allein in Q3 2026 150.000 m² (40 % des Gesamtvolumens bis Ende September)
- Rund 57 % des Flächenumsatzes in Q3 durch Vermietungen über 1.000 m²
Überblick über Shoppingcenter, ehemalige Kaufhäuser und die A-Standorte:
- Rund 57 % des Flächenumsatzes in Q3 durch Vermietungen über 1.000 m²
- Etwa 110.000 m² in Shoppingcentern, gut 50.000 m² in Ex-Kaufhäusern
- A-Städte mit rund 125.000 m² gut 20 % über dem fünfjährigen Durchschnitt
Mit rund 150.000 m² gehört Q3 2026 zu den umsatzstärksten der letzten fünf Jahre
Die bereits gute Vermietungsdynamik des innerstädtischen Retail-Markts während der ersten Jahreshälfte hat sich im dritten Quartal sogar noch einmal beschleunigt: Rund 150.000 m² der knapp 385.000 m² wurden zwischen Anfang Juli und Ende September neuvermietet beziehungsweise -eröffnet, was einem Anteil von fast 40 % des Gesamtvolumens entspricht. Damit liegt die aktuelle Bilanz nach drei Quartalen gut 10 % über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Beachtliche 86.000 m² des sehr guten Q3-Resultats (anteilig fast 57 %) basieren auf Großflächenvermietungen ab 1.000 m², was trotz der zahlreichen und teils sehr umfangreichen Nachvermietungsprozesse im Anschluss an die Corona-Krise belegt, dass der Markt immer noch verfügbare Einzelhandelsflächen in dieser Kategorie hergibt.
Der Königsweg zwischen schneller Nachbesetzung und nachhaltigem Nutzungskonzept
Was aus der Perspektive der Neuvermietung positiv zu werten ist, veranschaulicht jedoch auch die hohe Dynamik auf der Abgangsseite, wo dieselbe Fläche in einer kurzen Zeitspanne teilweise mehrfach nachbesetzt werden muss. Anzuführen ist in diesem Zusammenhang zum Beispiel die Karstadt-Immobilie auf der Frankfurter Zeil, die zunächst das insolvente Modehaus Aachener übernahm. Darauf folgten das Inditex-Brand Bershka und der Asia-Supermarkt Go Asia, und nach erfolgtem Umbau sollen unter anderem TK Maxx und C&A einziehen. Bershka hat derweil eine neue Shopfläche im Skyline Plaza gefunden, und Go Asia ist in die ehemalige Depot-Filiale in der Kaiserstraße gezogen. „Diese Vermietungen stehen stellvertretend für die enorme Schnelllebigkeit des Retailgeschäfts sowohl bezogen auf die neuen Mieter als auch auf die Marktteilnehmer auf der Abgangsseite. Wichtig ist hierbei immer, dass je nach Standort und Lage das richtige Maß zwischen kurzfristiger Neubelegung und nachhaltigem Retail-Mix für das entsprechende Nachnutzungskonzept gefunden wird. Der entscheidende Faktor ist in der Regel die Länge des Vermarktungszeitraums. Dass sich das Warten auf den oder die passenden Mieter auszahlen kann, hat die Vergangenheit eindrucksvoll gezeigt“, fasst Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services, das in vielerlei Hinsicht dynamische Marktgeschehen zusammen.
Shoppingcenter reagieren mit neuen Nahversorgungs-, Fashion- und Freizeitkonzepten
Neben den angesprochenen Vermietungen in ehemaligen Kaufhausobjekten, die mit rund 50.000 m² erneut ein hohes Niveau erreichen, hat sich der Transformationsprozess auch in innerstädtischen Shoppingcentern unvermindert fortgesetzt. Mit rund 110.000 m² Flächenumsatz kommt die Sparte auf fast 30 % des gesamten Vermietungsvolumens. Auch hier wurden im dritten Quartal sehr umfangreich neue Ankermieter platziert, sodass über die Hälfte der gesamten Vermietungsaktivitäten auf diesen Zeitraum entfiel. Mehrere Abschlüsse von New Yorker (u. a. Mall of Berlin, Skyline Plaza, City Center Langenhagen), Kaufland im Berliner Schloss-Straßen-Center (4.000 m²), Lager 157 in der Ernst-August-Galerie in Hannover (2.500 m²), Smyths Toys in der Rhein-Galerie Ludwigshafen (2.500 m²) sowie zunehmend die Integration neuer Freizeit-, Entertainment- und Erlebniswelten (u. a. in Form des schwedischen Leisure-Konzepts Boda Borg im Boulevard Berlin) verdeutlichen, wie vielfältig sich das Branchenspektrum darstellt.
Fast alle Top-Märkte partizipieren mit guten Vermietungsergebnissen
Gleiches gilt für die sieben Top-Märkte, die sich sowohl gemessen an der Anzahl der Vermietungen und Eröffnungen (rund 220 Deals) als auch am Flächenumsatz (knapp 125.000 m²) im bisherigen Jahresverlauf jeweils rund 20 % über ihrem fünfjährigen Durchschnittswert einordnen. Das Ranking wird unverändert von Berlin angeführt, wo sich das Vermietungsvolumen in den innerstädtischen Retail-Hotspots und den zentral gelegenen Shoppingcentern bis zum Ende des dritten Quartals auf knapp 36.000 m² summiert. Viel Neues zu berichten gibt es auch aus der Frankfurter Innenstadt (gut 20.000 m²), wo die wiederholten Veränderungen im Mieterbesatz der Ex-Karstadt-Filiale (u. a. TK Maxx und C&A), die zahlreichen neuen Konzepte im Skyline Plaza und die Veränderungen im Luxusbesatz der Goethestraße für eine hohe Marktdynamik verantwortlich zeichnen. Die vier Retail-Märkte Düsseldorf, Hamburg, Köln und München verbuchen mit Flächenumsätzen von rund 13.000 m² bis 15.000 m² vergleichbare Ergebnisse, wobei durchschnittlich knapp 30 Vermietungen/Eröffnungen pro Standort für lebhafte Vermietungsaktivitäten sprechen. Mit rund 25 Deals und 11.000 m² bleibt aber auch die baden-württembergische Landeshauptstadt Stuttgart weiter in Schlagdistanz, während die beiden wichtigsten ostdeutschen Standorte Dresden und Leipzig ebenfalls gute Resultate von rund 9.000 m² vermelden können. Abschlüsse von expansiven Labels wie Uniqlo, Victoria’s Secret, Stradivarius, Name it, Only & Sons oder Coolblue unterstreichen, dass aktive internationale Konzepte abseits der A-Städte zunehmend auch die Leipziger und Dresdener Einzelhandelslandschaft ins Visier nehmen.
„Goldener Herbst“ kommt Passantenfrequenzen zugute
Positive Signale sendeten zuletzt auch die Passantenfrequenzen, die im September in den rund 50 regelmäßig von BNPPRE analysierten Einkaufsstraßen gut 0,8 % höher ausgefallen sind als im Vorjahr (rund 48,2 Mio. potenzielle Kunden im September 2026). Für Q1–3 wird ein gesamtes Passantenaufkommen von rund 681 Mio. Personen (durchschnittlich rund 8,7 Mio. pro A-Lage) und damit im Vorjahresvergleich eine sehr stabile Entwicklung verzeichnet (-0,7 %).
Angebotsstruktur dürfte die Flächenumsätze auch kurz- bis mittelfristig ankurbeln
Wenn man Anfang 2026 noch den Eindruck hatte, dass sich die Dynamik im Großflächensegment durch die umfangreichen Nachvermietungsprozesse der vergangenen Jahre perspektivisch wieder verlangsamen müsste, wurde man in den ersten neun Monaten eines Besseren belehrt: So sorgen neben den Schließungen von Galeria-Objekten zunehmend auch Konsolidierungsmaßnahmen großer deutscher Retail-Konzerne wie in erster Linie C&A, Peek & Cloppenburg beziehungsweise Anson‘s für umfangreiche Angebotsausweitungen. Hinzu kommen weitere Treiber wie die Geschäftsaufgaben großflächiger Textil-Kaufhäuser (z. B. Wormland) sowie Verkleinerungen zur Filialoptimierung (z. B. MediaMarktSaturn oder IKEA), die sich unmittelbar auf die Angebotssituation in Innenstadtlagen und Shoppingcentern auswirken. „Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die guten Nachfrageimpulse internationaler Retailer auch zum Jahresende auf ein entsprechendes Flächenangebot treffen. Aus heutiger Sicht erwarten wir für das Gesamtjahr eine überdurchschnittliche Bilanz beim Flächenumsatz“, prognostiziert Scharf seine Einschätzungen für das Schlussquartal. Dennoch gilt es für die neuen Mieter einmal mehr, sich im herausfordernden Wettbewerb des stationären Einzelhandelsmarktes zu behaupten, um zukünftig nicht selbst zu einer weiteren Ausweitung auf der Angebotsseite beizutragen.
