Der deutsche Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 2,5 Milliarden Euro, was einem Rückgang um 35 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Längere Due-Diligence-Prozesse und erneute Kaufpreisverhandlungen infolge der Zinsentwicklung verzögern insbesondere größere Transaktionen und verschieben Abschlüsse in das vierte Quartal oder das kommende Jahr. Mit rund 43 Prozent entfiel auf Fachmärkte und Fachmarktzentren der größte Anteil am Transaktionsvolumen, gefolgt von 1A-Handelsimmobilien mit einem Anteil von 25 Prozent. Shopping-Center kamen auf einen Anteil von 19 Prozent, während sonstige Einzelhandelsimmobilien 13 Prozent des Transaktionsvolumens auf sich vereinten. Im dritten Quartal wurden keine Portfolioverkäufe erfasst. Über die ersten drei Quartale lag die Portfolioquote bei 20 Prozent, nach 44 Prozent im Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig verzeichnet der Markt eine hohe Aktivität und eine zunehmende Zahl an Finanzierungsanfragen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Wir stellen eine deutliche Diskrepanz zwischen den tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen und der generellen Aktivität am Markt fest“, sagt Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE. „Viele Objekte und Portfolios sind derzeit am Markt, nur die Verkaufsprozesse ziehen sich deutlich länger, als das in der Vergangenheit der Fall war. Das weiterhin anspruchsvolle Finanzierungsumfeld, der Investitionsbedarf in die bauliche und technische Gebäudesituation sowie Umsetzungspotentiale von ESG-Maßnahmen erhöht die Anforderungen an die Wirtschaftlichkeit der Investments. Investoren prüfen sehr genau, ob die Immobilie und das dahinterliegende Verkaufskonzept zur jeweiligen Investmentstrategie und den Renditeanforderungen passt.“
Die veränderte Preissituation eröffnet zugleich neue Einstiegsmöglichkeiten. „Wir sehen, dass diverse internationale Investoren einen Eintritt in den deutschen Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt prüfen und auch neue Player den Markt sondieren“, sagt Schönherr. „Darunter sind auch Investoren, die bislang nicht im Handelssegment investiert waren. Nicht alle werden noch in diesem Jahr investieren. Für die Marktaktivität im kommenden Jahr sind sie jedoch ein wichtiger Impulsgeber und unterstreichen das Interesse ausländischer Akteure am deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt.“
„Auch im dritten Quartal bleibt der Lebensmitteleinzelhandel das gefragteste Segment unter den Investoren“, sagt Schönherr. „Lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren sind weiterhin ein zentraler Anker des deutschen Retail-Investmentmarktes und werden sowohl als Einzelobjekte als auch in Portfolios geprüft. Auch Handelsimmobilien mit geringer Managementintensität, wie etwa langfristig vermietete Baumärkte mit einem nachhaltigen Betriebskonzept, stoßen auf Interesse. Gleichzeitig beobachten wir Interesse an Shopping-Centern, die innerhalb eines Businessplanzeitraums von vier bis sieben Jahren Miet- und Wertsteigerungspotenzial bieten. Bei High-Street-Immobilien gestalten sich die Transaktionsprozesse hingegen herausfordernd, da – von einzelnen Trophy-Immobilien abgesehen – die Nachfrage insgesamt von Privatpersonen und Family Offices getrieben wird und die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiterhin häufig noch auseinanderliegen.“
„Die Spitzenrenditen haben sich im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal in den meisten Segmenten nicht verändert“, sagt Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE. Bei Shopping-Centern an A-Standorten sind sie von 5,9 auf 6,0 Prozent gestiegen. Die Spitzenrendite für 1A-Handelsimmobilien in den Top-7-Städten lag unverändert bei 4,44 Prozent. Bei Shopping-Centern an B-Standorten (7,75 Prozent), Lebensmittelmärkten (4,6 Prozent) und Fachmarktzentren (4,9 Prozent) gab es ebenfalls keine Veränderung gegenüber dem Vorquartal. Bei Baumärkten stieg die Spitzenrendite von 5,85 auf 6,0 Prozent. „Bis zum Jahresende rechnen wir aufgrund der Zinsentwicklung und teilweise gestiegener Ausschüttungserwartungen der institutionellen Investoren mit weiteren Preisanpassungen und teilweise möglichen weiteren Renditeanstiegen“, sagt Gimpel.
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Für das vierte Quartal erwarten wir ein dynamischeres Marktumfeld und mehr Transaktionsabschlüsse als im dritten Quartal. Die Pipeline ist gut gefüllt und das Interesse vielerorts vorhanden. Einige Transaktionen werden sich dennoch in das nächste Jahr verschieben, sodass das Transaktionsvolumen des Vorjahres voraussichtlich nicht erreicht wird“, erklärt Schönherr.
