BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für das erste Halbjahr 2025
Die zu Beginn des Jahres zu beobachtende Erholungstendenz der deutschen Investmentmärkte hat im zweiten Quartal eine kleine Verschnaufpause eingelegt. Mit einem Gesamtumsatz von knapp 15,9 Mrd. € im ersten Halbjahr wurde das Vorjahresergebnis dennoch insgesamt um rund 2 % übertroffen. Grundsätzlich ist dabei jedoch eine unterschiedliche Entwicklung zwischen Wohninvestments (ab 30 Einheiten) und gewerblichen Transaktionen zu verzeichnen. Während das Investmentvolumen mit Gewerbeimmobilien um etwa 7 % gesunken ist, wurde bei Wohnimmobilien eine Umsatzsteigerung von 36 % registriert. Allerdings fiel das Transaktionsvolumen auch in diesem Marktsegment im zweiten Quartal geringer aus als zum Jahresanfang. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit gut 15,9 Mrd. € notiert der Investmentumsatz 2 % über dem Vorjahreswert
- Hiervon entfallen rund 4,5 Mrd. € (+36 %) auf das Marktsegment Residential
- Gewerbliche Investments kommen auf gut 11,4 Mrd. € (-7 %)
- 76 % (8,6 Mrd. €) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals
- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 2,7 Mrd. €
- Im gewerblichen Marktsegment liegen Retail-Investments mit knapp 2,9 Mrd. € an der Spitze, vor Logistik- und Büro-Investments mit knapp 2,8 Mrd. € bzw. 2,7 Mrd. €
- Berlin ist erneut die Nummer 1 der deutschen A-Standorte (gut 1,3 Mrd. €)
- Die Netto-Spitzenrenditen haben sich bis zur Jahresmitte stabil gezeigt
- Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit 45 % auf dem höchsten Niveau seit 2022
- Rund 540 erfasste Transaktionen
„Die grundsätzlich spürbar gestiegene Marktbelebung im Residential-Segment hat sich auch im zweiten Quartal fortgesetzt, auch wenn sich die Umsatzsteigerung etwas verlangsamt hat. Verantwortlich für das etwas moderatere Investmentvolumen im zweiten Quartal ist in erster Linie die geringe Anzahl an Großtransaktionen, was aber lediglich eine Momentaufnahme darstellt, da im zweiten Quartal mehrere großvolumige Portfolios in den Markt gegangen sind, die in den kommenden Monaten erfolgreich zum Abschluss gebracht werden sollten. Hinzu kommt, dass insgesamt ein vergleichsweise geringes Angebot am Markt ist, da viele Eigentümer die sicheren Cashflows von Wohnimmobilien schätzen und sich einige andere Assetklassen vor dem Hintergrund der aktuellen globalen Unsicherheiten nicht zwingend als alternative Investmentziele anbieten“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mittel- und langfristig wird das Interesse an deutschen Wohnimmobilien nachhaltig bleiben und tendenziell eher noch zulegen. Verantwortlich hierfür sind mehrere Einflussfaktoren. Zu nennen ist hierbei zum einen der unverändert hohe Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten, der sichere Mieteinnahmen garantiert und Wertsteigerungspotenziale bietet. Zum anderen stellen Wohnimmobilien gerade in schwer kalkulierbaren gesamtwirtschaftlichen Zeiten und einem unsicheren geopolitischen Umfeld eine überproportional sichere Assetklasse für Anleger dar.
Gewerblicher Investmentumsatz im ersten Halbjahr rückläufig
„Nachdem das Investmentvolumen mit gewerblichen Immobilien in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres noch angezogen hatte, lag es im zweiten Quartal spürbar niedriger. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2025 rund 11,4 Mrd. € investiert, was im Vorjahresvergleich einem Rückgang von knapp 7 % entspricht. Ursächlich für diese Entwicklung sind unterschiedliche Aspekte. Zum einen ist der niedrigere Umsatz auf ein geringes Produktangebot zurückzuführen, das sich allerdings in der zweiten Jahreshälfte erheblich ausweiten wird. Zum anderen spiegeln sich aber auch die vorhandenen globalen Unsicherheiten auf den Märkten wider. Sich immer wieder kurzfristig ändernde Aussagen zu Zollhöhen und -gültigkeiten, genauso wie die fast ungebremste Ausweitung kriegerischer Konflikte, sei es der Ukraine-Krieg, Gaza, die Auseinandersetzungen zwischen den Atommächten Indien und Pakistan oder die Kampfhandlungen zwischen Israel und dem Iran, in die auch die USA eingegriffen haben, tragen aktuell nicht dazu bei, das Vertrauen der Investoren zu stärken. Hinzu kommt, dass die wirtschaftspolitischen Weichenstellungen, insbesondere die Ankündigung des mehrere hundert Milliarden Euro schweren Sondervermögens für
Infrastruktur- und Umweltschutzmaßnahmen sowie die Schaffung erheblicher finanzieller Spielräume für Verteidigungsausgaben zwar zu einer Stimmungsaufhellung beigetragen haben, ihre Wirkung aber erst mit zeitlicher Verzögerung entfalten werden“, erläutert Zorn.
„Für die weitere Entwicklung der Investmentmärkte spielt die zunehmend positivere Erwartungshaltung innerhalb der deutschen Wirtschaft voraussichtlich eine wichtige Rolle. Dies zeigt sich bereits in der Verbesserung wichtiger Stimmungsindikatoren wie dem ifo-Index, der im Juni zum sechsten Mal in Folge gestiegen ist oder den ZEW-Konjunkturerwartungen, die ebenfalls angezogen haben. Erfreulich ist vor allem, dass die Erwartungskomponenten in den Indizes überproportional zulegen konnten. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass auch im internationalen Kontext die in den nächsten Jahren größeren finanziellen Spielräume mit großem Interesse wahrgenommen werden, wodurch die Attraktivität Deutschlands als Investitionsstandort wieder spürbar zunehmen sollte“, ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Einzelhandelsinvestments führen das Feld an
Betrachtet man nur die gewerblichen Investments, dann nehmen Retail-Transaktionen zur Jahresmitte die Spitzenposition unter den volumenstärksten Assetklassen ein. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,9 Mrd. € steuern sie gut ein Viertel zum gewerblichen Investmentumsatz bei, verzeichnen jedoch im Vorjahresvergleich einen Rückgang von gut 21 %. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass im ersten Halbjahr 2024, getrieben durch wenige Großtransaktionen, ein außergewöhnlich starkes Resultat erzielt wurde. Zwar konnte auch im aktuellen Jahr mit der Übernahme der Porta-Gruppe durch XXXLutz eine Großtransaktion im hohen dreistelligen Millionenbereich verzeichnet werden, allerdings ist der Markt darüber hinaus deutlich kleinteiliger als üblich. Lässt man die Großtransaktion außen vor, liegt das durchschnittliche Dealvolumen bei gerade einmal 17 Mio. €. Hierin spiegelt sich nicht zuletzt wider, dass der Fokus vieler Einzelhandelsinvestoren derzeit weniger auf großvolumigen innerstädtischen Geschäftshäusern, sondern vor allem auf der lebensmittelgeankerten Nahversorgung und Fachmärkten liegt. Diese Objektarten tragen mehr als zwei Drittel zum aktuellen Retail-Volumen bei. Darüber hinaus kann auch eine deutliche Belebung im Shoppingcenter-Segment verzeichnet werden, die mit insgesamt 450 Mio. € einen deutlich höheren Anteil (16 %) zum Ergebnis beisteuern als die Jahre zuvor. Auch hier standen im ersten Halbjahr kleine bis mittelgroße Tickets im Fokus, die oftmals über Revitalisierungspotenziale deutliche Wertsteigerungen bieten. In der Pipeline befinden sich jedoch auch einige größere Center.
Knapp hinter den Einzelhandelsinvestments folgen auf dem zweiten Platz Logistiktransaktionen, die ein Volumen von gut 2,8 Mrd. € verzeichnen und damit 24 % zum gewerblichen Investitionsvolumen beitragen. Ihr Resultat liegt damit in etwa auf Vorjahresniveau (-2 %). Bemerkenswert ist, dass der Portfolioanteil der Assetklasse derzeit bei lediglich rund 16 % liegt. Demgegenüber wurden alleine mit Einzeltransaktionen rund 2,3 Mrd. € umgesetzt. Dies ist auch im langjährigen Vergleich ein sehr starkes Resultat (+19 %) und verdeutlicht, dass Logistikimmobilien bei einer breiten Investorenbasis weit oben auf dem Einkaufszettel stehen. Untermauert wird dies zusätzlich dadurch, dass die Anzahl von mehr als 120 registrierten Verkäufen dem vierthöchsten je registrierten Halbjahreswert entspricht.
Büroinvestments haben derweil im Vergleich zum Jahresbeginn etwas an Marktanteilen verloren, tragen absolut gesehen mit 2,7 Mrd. € nichtsdestotrotz rund 21 % mehr zum Ergebnis bei als noch im Vorjahr. Maßgeblich zurückzuführen ist der deutliche Zuwachs auf den Verkauf des Upper West in Berlin mit deutlich mehr als 400 Mio. € im ersten Quartal. In den vergangenen drei Monaten konnten vor allem kleine bis mittelgroße Transaktionen bis maximal 75 Mio. € registriert werden, sodass das zweite Quartal nicht nahtlos an den soliden Jahresauftakt anknüpfen konnte. Ein positives Signal senden derweil die Nutzermärkte. Dass der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr ein Plus von rund 9 % verzeichnet, könnte zu einer Stärkung des Vertrauens der Investoren in die Assetklassen beitragen.
Den vierten Platz belegen Healthcare-Objekte mit einem Volumen von 940 Mio. €, was einer Steigerung von knapp 66 % entspricht. Fast 70 % des Volumens sind dabei auf Pflegeimmobilien zurückzuführen, die damit eine deutliche Markterholung verzeichnen und sich langsam wieder ihrem langjährigen Schnitt annähern. Ebenfalls deutliche Zuwächse verzeichnen auch Hotelinvestments, die rund 830 Mio. € zum Ergebnis beitragen (+52 %). Die Assetklasse verzeichnet in den vergangenen Monaten ein sukzessive ansteigendes Investoreninteresse. Größte Transaktion des zweiten Quartals war die Veräußerung des Mandarin Oriental in München für rund 150 Mio. €.
Wenig großvolumige Einzeltransaktionen
Bis zum Ende des ersten Halbjahrs entfielen rund 8,6 Mrd. € des Volumens auf Einzeltransaktionen. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang von knapp 9 %, worin sich vor allem widerspiegelt, dass aktuell nur sehr wenige Deals im dreistelligen Millionenbereich verzeichnet werden. Die Anzahl der registrierten Einzeltransaktionen insgesamt ist demgegenüber um 5 % angestiegen. Der Portfolioanteil am Gesamtergebnis liegt derweil bei rund 24 % bzw. 2,7 Mrd. € und ist damit nahezu identisch mit dem Vorjahreswert. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Einzelhandelspakete mit 1,6 Mrd. €, was maßgeblich auf die Porta-Übernahme zurückzuführen ist. Aber auch ohne diesen Sondereffekt läge die Assetklasse noch an erster Stelle, da im ersten Halbjahr eine ganze Reihe von lebensmittelgeankerten Portfolios veräußert wurden.
Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien bewegt sich mit 45 % auf einem im langjährigen Vergleich leicht überdurchschnittlichen Niveau, was die ungebrochene Attraktivität des deutschen Marktes unterstreicht. Die höchsten Anteile entfallen dabei wie gewohnt auf europäische Investoren mit 28 %, gefolgt von nordamerikanischen Käufern, die gut 12 % beitragen.
A-Standorte mit deutlich weniger Bewegung als im Vorjahr
„Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart beläuft sich im ersten Halbjahr auf 4,3 Mrd. € und unterschreitet damit das Vorjahresresultat um rund ein Drittel. Zwar ist grundsätzlich eine spürbare Belebung am Markt zu verzeichnen, jedoch befindet sich eine Reihe von Transaktionen noch in der Finalisierungsphase und hat entsprechend noch nicht Eingang in das Volumen gefunden. Hinzu kommt, dass weiterhin vergleichsweise wenig Großabschlüsse verzeichnet werden. Lediglich vier Verkäufe oberhalb der 100-Mio.-€-Marke wurden bislang getätigt, was ein Novum darstellt. Entsprechend heterogen ist auch das Bild in den verschiedenen Städten. Insbesondere Märkte, die üblicherweise von Großtransaktionen vor allem aus dem Bürosegment geprägt sind, verzeichnen aktuell niedrige Resultate“, erläutert Nico Keller. Mit deutlichem Abstand auf Platz 1 liegt erneut Berlin mit einem Investitionsvolumen von gut 1,3 Mrd. €. Dies entspricht zwar einem Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert um rund 35 %, jedoch wurde der 2024er Wert durch die Veräußerung des KaDeWe für rund 1 Mrd. € deutlich nach oben getrieben. Mit gut 918 Mio. € folgt München auf dem zweiten Rang. Auch in der bayerischen Landeshauptstadt steht damit ein deutlicher Rückgang (-38 %) zu Buche, der jedoch ebenfalls maßgeblich auf den Sondereinfluss von wenigen Großtransaktionen im Vorjahr (z. B. 5 Höfe) zurückzuführen ist. Demgegenüber konnte in Hamburg ein Plus von 30 % auf rund 813 Mio. € verzeichnet werden. Neben dem Ankauf eines größeren Pflegeheim-Portfolios durch die Stadt Hamburg trägt eine Reihe von mittelgroßen Transaktionen zum soliden Ergebnis bei. Auf den weiteren Plätzen folgen Düsseldorf mit 560 Mio. € (-15 %), Köln mit 313 Mio. € (-52 %), Frankfurt mit 237 € Mio. (-72 %) und Stuttgart mit 183 Mio. € (+2 %).
Renditen im ersten Halbjahr weiter stabil
Die Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen hat sich auch im zweiten Quartal fortgesetzt. In keiner Assetklasse war bislang eine nennenswerte Änderung gegenüber Jahresbeginn zu beobachten. War noch zu Jahresende 2024 der allgemeine Markttenor, dass eine erste spürbare Renditekompression im Jahresverlauf einsetzen dürfte, spricht aktuell vieles dafür, dass sich dieser Prozess noch etwas verzögern wird. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt das Finanzierungsumfeld. So liegen die Kapitalkosten derzeit deutlich über den Annahmen des Vorjahresendes. Sorgen vor einer höheren Staatsverschuldung und die aktuellen geopolitischen Unwägbarkeiten sorgen dafür, dass sich die langfristigen Kapitalmarktzinsen kaum entspannen. Folglich liegen die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte im Schnitt der A-Standorte unverändert bei 4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor München mit 4,20 %, gefolgt von Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. Während in Köln und Stuttgart 4,40 % angesetzt werden, notieren Frankfurt und Düsseldorf bei 4,50 %. Für Logistikobjekte bewegt sich die Spitzenrendite bei 4,25 %, und für innerstädtische Geschäftshäuser liegt sie im Durchschnitt der A-Standorte bei 3,76 %. Bei Fachmarktzentren haben 4,65 % Bestand, und auch bei Discountern/Supermärkten (4,90 %), sowie Shoppingcentern (5,60 %) sind keine Veränderungen zu beobachten. Die Spitzenrendite für Neubauobjekte im Wohnungsmarkt bewegt sich im Schnitt der A-Standorte bei 3,58 %.
Perspektiven
Die Perspektiven der Investmentmärkte werden von einer Vielzahl unterschiedlicher Einflussfaktoren bestimmt, die teilweise gegensätzliche Entwicklungen auslösen oder beeinflussen können. Grundsätzlich ist dabei zwischen nationalen und globalen Faktoren zu differenzieren. Im nationalen Kontext deutet alles darauf hin, dass sich die Gesamtwirtschaft in den nächsten zwei Jahren besser entwickeln wird als bis vor Kurzem erwartet. Hierfür sprechen die positiven Ausgabeneffekte, die im Zusammenhang mit den verabschiedeten Sondervermögen zu erwarten sind und die zusätzliche Sekundäreffekte, vor allem auf den Nutzermärkten, nach sich ziehen dürften. Unterstützt wird die Aufwärtstendenz durch eine spürbare Stimmungsaufhellung auf Unternehmensseite, die sich bereits heute in wichtigen Indikatoren zeigt. Bezogen auf den Wohnungsmarkt ist darüber hinaus zu berücksichtigen, dass der hohe Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten zumindest mittelfristig anhalten wird, wodurch Wohnungsinvestments hochattraktiv bleiben. Berücksichtigt man weiterhin, dass im zweiten Halbjahr ein erheblich größeres Angebot an Investmentobjekten, die im ersten Halbjahr vorbereitet wurden, verfügbar sein wird, sprechen die genannten Aspekte dafür, dass die Transaktionsvolumina im zweiten Halbjahr 2025 deutlich zulegen sollten.
Andererseits sind aber globale Entwicklungen zu beachten, die mögliche positive Effekte überlagern oder sogar konterkarieren könnten. Zu nennen sind hier natürlich die angekündigten Zölle der USA und die hieraus resultierenden Gegenmaßnahmen. Im Worst Case könnte sich im Gefolge ein echter Handelskrieg entwickeln, der katastrophale Folgen für die Weltwirtschaft hätte. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit der aktuell sehr kurzen Halbwertzeit politischer Entscheidungen und Aussagen, die zu einer latenten Unsicherheit auf den Märkten führt. Und auch wenn sich Anleger zunehmend an eine neue Realität gewöhnen, trägt ein derartiges Umfeld in der Regel nicht zu prosperierenden Investmentmärkten bei. Prinzipiell haben die skizzierten Aspekte das Potenzial, die globale Wirtschaft und damit auch die Immobilienmärkte negativ zu beeinflussen, was zu sinkenden Investmentvolumina führen könnte.
Fasst man die skizzierte Gemengelage zusammen, dann wird offensichtlich, dass die weitere Entwicklung der Investmentmärkte nur schwer valide vorherzusagen ist. Es gibt eine ganze Reihe von Gründen, die für einen anhaltend positiven Trend mit steigenden Transaktionsvolumina sprechen, aber es besteht auch eine reale Chance, dass gerade globale Trends die Wirtschaft und damit auch die Investitionsaktivitäten behindern könnten. Grundsätzlich positiv zu werten ist, dass Immobilien gerade in schwierigen Zeiten von vielen Anlegern als vergleichsweise krisenfeste Assetklasse angesehen werden, sodass eine gewisse Kapitalumschichtung aus anderen Assetklassen durchaus möglich wäre. Dies würde sich positiv auf die Märkte und die Investmentumsätze auswirken. Und auch ein weiterer Aspekt könnte die Märkte stärken: Aktuell lässt sich beobachten, dass in gewissem Umfang Kapital aus den USA abgezogen und in anderen Ländern investiert wird. Hiervon profitiert unter anderem auch Europa und in besonderem Maße Deutschland, da die Wachstumsperspektiven sich aufgrund größerer finanzieller Spielräume in den nächsten Jahren verbessert haben.
„Die unterschiedlichen Einflussebenen zeigen, dass Vorhersagen ausgesprochen schwierig sind und eigentlich nur im Rahmen von Szenarien erfolgen können. Das aus unserer Sicht wahrscheinlichste Szenario ist, dass sich positive Effekte aus nationalen Entwicklungen, wie die sukzessive Umsetzung der Sondervermögen und ein anziehendes BIP, relativ umfangreich entfalten können und nur bedingt durch übergeordnete Negativtrends überlagert werden. Voraussetzung ist, dass halbwegs rationale Lösungen bezüglich der Zollproblematik gefunden werden, und aktuelle globale Krisenherde nicht weiter eskalieren. Basierend auf diesen Eckwerten gehen wir davon aus, dass ein Ergebnis von über 35 Mrd. € für Investments in Gewerbe- und Wohnobjekte durchaus möglich ist. Für die Renditeentwicklung stellt eine stabile Entwicklung im weiteren Jahresverlauf das aus heutiger Sicht wahrscheinlichste Szenario dar“, fasst Marcus Zorn zusammen.
