Die 5%-Studie von BulwienGesa zeigt zum Stichtag 30. Juni: An der grundsätzlichen Situation des Wohnungsmarkts in Deutschland hat sich auch im ersten Halbjahr 2024 nicht viel geändert. Die neusten Baufertigstellungszahlen belegen, dass die Ziele der Regierung mit ca. 400.000 Fertigstellungen nicht erreicht wurden. 2024 wird mit maximal 250.000 fertiggestellten Wohnungen gerechnet. Der Neubaumarkt wird nach wie vor von den vergangenen und auch neuen Insolvenzen in Kombination mit Projektverschiebungen geprägt. Die Verlagerung eines großen Teils der Nachfrage vom Kauf- auf den Mietmarkt verschärft die Situation zusätzlich.
Das Transaktionsgeschehen am Wohnimmobilienmarkt kam in den letzten Jahren aufgrund der Entwicklung des Zinsniveaus nahezu zum Erliegen. Die hohen Faktoren der Vergangenheit gehörten ab diesem Zeitpunkt eben dieser an. Ende 2023 wurden deutlich geringere Kaufpreisfaktoren als im Vorjahr aufgerufen: In den A-Städten wurden im Mittel acht Jahresmieten weniger gezahlt. In den B- und C-Städten betrug der Rückgang ca. vier bis fünf Faktoren bei einem ursprünglich deutlich niedrigeren Ausgangsniveau.
Auch 2024 sind nochmals leichte Korrekturen nach unten zu verzeichnen. Allerdings sind die Sprünge nicht mehr ganz so groß, was auf ein Erreichen der Talsohle hoffen lässt.
Für ein Erreichen der Talsohle sprechen auch die Annahmen der Prognosen. Eine stabile Inflation sowie ein weiterer Rückgang der Zinsen sollten dem Markt wieder Leben einhauchen, insbesondere dann, wenn sich dadurch die Finanzierungsbedingungen wieder verbessern, was für viele Investoren bisher das größte Hemmnis in ihren Entscheidungen darstellte. Jedoch bleiben für den Wohnungsmarkt die Herausforderungen durch die energetische Anpassung der Bestände bestehen, so dass sich die Preise weiter ausdifferenzieren werden.
Der Vorteil des Wohnsegments in Form von stabilen und von konjunkturellen Schwankungen unabhängige Cash Flows sollte auch in Zukunft eine grundsätzliche Attraktivität für Investoren darstellen – ein großes Plus gegenüber den gewerblichen Assetklassen.
