Die niederländische Finanzverwaltung zeigt sich seit Anfang 2026 deutlich entgegenkommender bei der steuerlichen Behandlung von Immobilieninvestments ausländischer Pensionseinrichtungen in den Niederlanden – insbesondere in puncto Steuerbefreiungen und -erstattungen. Zudem gibt es Anzeichen dafür, dass sich die Bedingungen noch weiter verbessern werden: Ein wichtiger Erlass für die Steuerbefreiung von Pensionsfonds soll nach Plänen der Regierung bis Ende 2026 veröffentlicht werden. PrimeraAdvisors erwartet, dass dies steuerlichen Rückenwind für ausländische Institutionelle mit sich bringen wird, die in den niederländischen Immobilienmarkt investieren wollen.
Finanzverwaltung agiert seit Anfang 2026 pragmatischer und klarer
Zunächst zur neuen Praxis der Finanzverwaltung: Seit Jahresbeginn haben verschiedene im Februar und August 2026 veröffentlichte Stellungnahmen der Fachgremien der niederländischen Finanzverwaltung („Knowledge Groups“) für mehr Klarheit gesorgt. Kernpunkt dabei ist, ob ausländische Versorgungseinrichtungen mit ihren niederländischen Pendants vergleichbar sind und dadurch steuerlich ebenso begünstigt werden können.
Thomas Gütle, Geschäftsführer von PrimeraAdvisors, kommentiert: „Diese Stellungnahmen sind für die niederländischen Steuerinspektoren verbindlich und lassen einen zunehmend pragmatischen und praxisorientierten Ansatz bei der Prüfung der Vergleichbarkeit erkennen. Die im Februar 2026 veröffentlichten Stellungnahmen sind dabei u. a. für deutsche Pensionseinrichtungen wie berufsständische Versorgungswerke von Bedeutung. Zudem wurden im Laufe des Jahres 2026 bereits mehrere verbindliche steuerliche Vorabauskünfte zugunsten deutscher Investoren erteilt.“
Praktische Einschränkungen können sich allerdings weiterhin ergeben, wenn über Vehikel investiert wird, die für niederländische Steuerzwecke als intransparent gelten. Dies betrifft insbesondere deutsche Sondervermögen, die seit dem 1. Januar 2025 grundsätzlich als intransparent eingestuft werden.
Zum Hintergrund: Niederländische Pensionsfonds sind unter bestimmten Voraussetzungen von der niederländischen Körperschaftsteuer (Corporate Income Tax – CIT) befreit. Damit gehen – ebenfalls unter bestimmten Bedingungen – auch Befreiungen beziehungsweise Erstattungsmöglichkeiten bei der Dividendensteuer (Dividend Withholding Tax – DWT) einher.
Diese steuerlichen Vergünstigungen können grundsätzlich auch ausländische Pensionseinrichtungen in Anspruch nehmen – unabhängig von ihrer Rechtsform, also etwa auch in Form einer Stiftung –, sofern sie nach ihrer Struktur und Tätigkeit mit begünstigten niederländischen Pensionsfonds vergleichbar sind.
Maßgeblich hierfür sind zwölf kumulative Voraussetzungen, die in einem steuerlichen Erlass (beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb) festgelegt sind. Für sonstige ausländische Stiftungen kann unter eigenen, engeren Voraussetzungen eine Erstattung der Dividendensteuer nach Art. 10 Wet DB 1965 in Betracht kommen.In der Vergangenheit wurden die hierfür maßgeblichen Vergleichbarkeitskriterien teilweise restriktiv ausgelegt. Für ausländische Einrichtungen war es daher häufig schwierig, die erforderliche steuerliche Gleichstellung nachzuweisen und die entsprechenden Vergünstigungen zu erhalten.
Neuer Erlass mit Verbesserungen noch dieses Jahr erwartet
Welche weiteren Neuerungen für ausländische Immobilieninvestoren in den Niederlanden soll es noch bis Jahresende geben?
Gütle dazu: „Die Regierung hat im September 2026 angekündigt, dass die niederländische Finanzverwaltung die Voraussetzungen für die Befreiung von Pensionsfonds in einem überarbeiteten Erlass präzisieren und modernisieren wird. Angestrebt ist, den Erlass bis Jahresende zu veröffentlichen und unmittelbar in Kraft zu setzen.“
Hintergrund: Die Regierung hat in ihrer Antwort auf eine parlamentarische Anfrage die Bedeutung ausländischer institutioneller Investoren, etwa Pensionsfonds, für die Finanzierung des dringend benötigten Wohnungsneubaus ausdrücklich hervorgehoben.
Gütle weiter: „Wir gehen daher davon aus, dass die angekündigte Überarbeitung des einschlägigen steuerlichen Erlasses noch im Laufe dieses Jahres weitere Klarstellungen und Verbesserungen bringen wird.“
Benelux-Region bei institutionellen Investoren zunehmend gefragt
Die Benelux-Region hat bei institutionellen Immobilieninvestoren im Vergleich zum Vorjahr deutlich an Attraktivität gewonnen. Laut der INTREAL-Investorenumfrage vom 13. Oktober 2026 nennen 61 Prozent der befragten deutschen institutionellen Investoren die Benelux-Region als bevorzugte europäische Zielregion – ein deutlicher Anstieg gegenüber 40 Prozent im Vorjahr. Davon dürften insbesondere die Niederlande als größter Immobilienmarkt der Region profitieren. Neben den attraktiven fundamentalen Rahmenbedingungen, darunter der hohen Transparenz und Liquidität, sprechen auch Verbesserungen bei den steuerlichen Voraussetzungen für ein verstärktes Engagement internationaler institutioneller Investoren am niederländischen Immobilienmarkt.
