Neue Publikation zeigt, warum NPLs, Refinanzierungsdruck und Fondsabflüsse differenziert bewertet werden müssen
Auslaufende Finanzierungen, schwierigere Refinanzierungen und Mittelabflüsse aus Fonds erhöhen den Handlungsdruck auf Teile des deutschen Immobilienmarktes. Gleichzeitig gewinnt die Diskussion über eine mögliche Zunahme notleidender Kredite (Non-Performing Loans, NPLs) wieder an Dynamik. Doch was bedeutet das tatsächlich für Immobilienwerte?
Mit der neuen Publikation „Wenn Verkaufsdruck Preise sichtbar macht – Was NPLs, Refinanzierungen und Fondsabflüsse für Immobilienwerte bedeuten“ zeigt Avison Young Valuation, warum steigender Verkaufsdruck nicht automatisch mit Distress auf Objektebene gleichzusetzen ist, und weshalb gerade Verkäufe funktionierender Immobilien unter finanziellem Druck wichtige neue Bewertungsanker für den Markt schaffen können.
Aus Sicht der Immobilienbewertung greift der alleinige Blick auf NPL-Quoten zu kurz. Ein Kredit kann notleidend werden, obwohl die zugrunde liegende Immobilie weiterhin stabile Cashflows erwirtschaftet. Umgekehrt kann ein Objekt erhebliche wirtschaftliche oder strukturelle Probleme aufweisen, obwohl der Kredit noch vertragsgemäß bedient wird. Entscheidend ist deshalb die Frage, was tatsächlich unter Druck steht: die Immobilie, die Finanzierung, der Eigentümer oder das Anlagevehikel.
„Die entscheidende Frage für uns als Bewerter lautet nicht: Ist eine Transaktion unter Druck zustande gekommen? Sondern: Woher kam dieser Druck und welchen Einfluss hatte er tatsächlich auf den erzielten Preis? Ein gut vermietetes und wirtschaftlich funktionierendes Objekt wird nicht automatisch zu einem Distressed Asset, nur weil beispielsweise eine Finanzierung ausläuft oder ein Fonds Liquidität schaffen muss“, so Dmitry Stul MRICS, Geschäftsführer der Avison Young Valuation Germany GmbH. „Gerade solche Verkäufe können für den Markt besonders aufschlussreich sein, weil sie Preisniveaus sichtbar machen, die zuvor mangels Transaktionen kaum getestet wurden.“
Finanzierungsdruck bedeutet nicht automatisch Kreditverlust
Dass steigende NPL-Zahlen nicht eins zu eins mit realisierten Verlusten gleichzusetzen sind, zeigen auch aktuelle Daten. Nach Angaben von vdpExpertise lag die Verlustquote bei gewerblich immobilienbesicherten Krediten in Deutschland 2025 bei lediglich 0,11 Prozent und damit unter dem europäischen Durchschnitt von 0,29 Prozent.
Gleichzeitig nimmt der Verkaufsdruck in Teilen des Marktes zu. Bei offenen Immobilienpublikumsfonds erfolgten laut einer aktuellen JLL-Auswertung 93 Prozent des analysierten Verkaufsvolumens aus finanziellem Druck, vor allem aufgrund von Mittelabflüssen und Liquiditätsbedarf und nicht zwangsläufig aufgrund von Problemen der verkauften Immobilien.
Vier Konstellationen für die Bewertung
Um die unterschiedlichen Auswirkungen auf Immobilienwerte einzuordnen, unterscheidet Avison Young in der Publikation vier grundlegende Konstellationen. Maßgeblich sind dabei zwei Faktoren: die wirtschaftliche Funktionsfähigkeit der Immobilie und der Handlungsdruck auf Eigentümer- beziehungsweise Finanzierungsseite.
Bei einem funktionierenden Asset ohne akuten Handlungsdruck können Werte vergleichsweise stabil erscheinen, obwohl aktuelle Transaktionen als Marktbelege fehlen. Ein ausbleibender Verkauf ist daher nicht automatisch ein Beleg für Wertstabilität.
Besonders relevant für die aktuelle Preisfindung sind hingegen funktionierende Assets unter Handlungsdruck. Läuft beispielsweise eine Finanzierung aus, fehlt zusätzliches Eigenkapital oder muss ein Fonds aufgrund von Mittelabflüssen Liquidität schaffen, kann ein Verkauf erforderlich werden, obwohl das Objekt selbst wirtschaftlich funktioniert. Wird eine solche Immobilie geordnet und ausreichend breit vermarktet, kann der erzielte Preis einen belastbaren Marktbeleg darstellen.
Daneben stehen belastete Immobilien ohne unmittelbaren Handlungsdruck, bei denen etwa Leerstand, hoher Investitionsbedarf, kurze Mietverträge oder energetischer Modernisierungsbedarf die Wertentwicklung bestimmen. Treffen solche Objektprobleme zusätzlich auf akuten Kapital- oder Verkaufsdruck, entsteht die vierte Konstellation: Liquidity Distress. Hier ist das Abwärtsrisiko besonders hoch, gleichzeitig sind erzielte Preise aufgrund der Überlagerung verschiedener Risikofaktoren nur eingeschränkt auf andere Immobilien übertragbar.
„Für den Markt ist vor allem die zweite Konstellation interessant: Ein funktionierendes Asset kommt aufgrund seiner Kapital- oder Eigentümerstruktur auf den Markt. Der daraus entstehende Preis kann erstmals zeigen, was Käufer unter den heutigen Finanzierungs- und Renditebedingungen tatsächlich zu zahlen bereit sind“, erläutert Robert Becker, Geschäftsführer der Avison Young Valuation Germany GmbH. „Das kann zunächst weitere Wertkorrekturen auslösen. Gleichzeitig schafft Price Discovery aber auch die Voraussetzung dafür, dass Käufer und Verkäufer wieder zusammenfinden, neue Businesspläne tragfähig werden und die Marktliquidität zunimmt.“
Neue Transaktionen können auch Werte nicht verkaufter Immobilien verändern
Damit können Verkäufe unter erhöhtem Handlungsdruck Auswirkungen weit über das jeweils gehandelte Objekt hinaus entfalten. Werden neue Preisniveaus sichtbar, müssen auch vergleichbare Immobilien, die selbst nicht zum Verkauf stehen, an diesen Marktbelegen gemessen werden. Die Wertkorrektur entsteht in diesem Fall nicht zwingend, weil sich die Qualität oder der Cashflow des Gebäudes verschlechtert hat, sondern weil der Markt erstmals einen aktuellen Preis für das entsprechende Risiko- und Renditeprofil liefert.
Dieser Mechanismus kann allerdings eine Eigendynamik entwickeln: Niedrigere Transaktionspreise können zu niedrigeren Bewertungen und höheren Loan-to-Value-Quoten führen, Refinanzierungen erschweren und dadurch zusätzlichen Verkaufsdruck erzeugen. Umgekehrt können korrigierte Preise neue Käufergruppen aktivieren und damit die Transaktionsaktivität und Liquidität erhöhen.
Umso wichtiger wird aus Sicht von Avison Young die differenzierte Analyse einzelner Transaktionen. Neben der wirtschaftlichen Situation des Objekts sind unter anderem der Anlass des Verkaufs, die Dauer und Breite der Vermarktung, die Zahl ernsthafter Gebote sowie bestehende Capex-, Vermietungs- und Finanzierungsrisiken zu berücksichtigen.
„Verkaufsdruck ist kein pauschaler Bewertungsabschlag“, betont Stul. „Die Aufgabe des Bewerters besteht darin, neue Transaktionen richtig einzuordnen und daraus belastbare Rückschlüsse auf diejenigen Immobilien zu ziehen, die nicht verkauft wurden. Ein Preis aus einer Distress-Situation kann ein sehr wichtiger Marktbeleg sein, aber nur, wenn verstanden wird, was in dieser Situation tatsächlich distressed war.“
Aus Sicht von Avison Young braucht der deutsche Immobilienmarkt daher nicht zwingend eine NPL-Welle, um zu neuen Bewertungsniveaus zu finden. Entscheidend sind belastbare Transaktionen und eine differenzierte Price Discovery. Zunehmender Handlungsdruck kann dazu beitragen, bislang wenig getestete Preisniveaus sichtbar zu machen und neue, tragfähige Businesspläne zu ermöglichen. Gleichzeitig dürfen Preise einzelner Verkäufergruppen oder besonders belasteter Assets nicht pauschal auf den Gesamtmarkt übertragen werden.
