Das dritte Quartal 2025 beendete der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei mit einem Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 111.400 Quadratmetern. Wie aus einer Analyse von NAI apollo, Mitglied von NAI Partners Germany, hervorgeht, bleiben die vergangenen drei Monate hinter den Ergebnissen aus der ersten Jahreshälfte 2025 zurück. Aber gegenüber den Umsätzen aus den Jahren 2023 und 2024, bei denen in keinem Quartal die 100.000 Quadratmetermarke erreicht werden konnte, stellt dies erneut ein sehr positives Ergebnis dar.
Für die ersten neun Monate im laufenden Jahr summiert sich der Flächenumsatz auf 455.600 Quadratmeter. Der Vorjahreswert wurde damit um 73 Prozent (Q1-Q3 2024: 264.000 Quadratmeter) übertroffen. Auch der Fünf- oder Zehnjahresdurchschnitt wird mit 76 bzw. 44 Prozent mehr als deutlich überschritten. „Die zu Beginn des Jahres eingesetzte Trendwende auf dem Frankfurt Büromarkt hat in den letzten Sommermonaten eine weitere Stabilisierung erfahren. Auch für das Jahresende erwarten wir hiervon keine Abkehr. So sind vor allem einige mittelgroße Flächengesuche am Markt, die im vierten Quartal zum Abschluss kommen und die Marktaktivitäten hochhalten sollten”, so Michael Preuße, Head of Office and Retail Letting bei NAI apollo.
Im Hinblick auf die generelle konjunkturelle Entwicklung wird unter anderem in der aktuellen Gemeinschaftsdiagnose führender Wirtschaftsforschungsinstitute nach der Stagnation in der ersten Jahreshälfte 2025 mit einer langsamen Erholung für die zweite Jahreshälfte und für die kommenden zwei Jahre mit einem stärkeren Wirtschaftswachstum gerechnet. „Insbesondere von der prognostizierten Zunahme im Dienstleistungssektor sollte auch der Frankfurter Büromarkt profitieren können, auch wenn weiterhin einige Risiken bestehen, die eine dauerhafte Dynamik ausbremsen“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.
Mehr als die Hälfte des Umsatzes durch Großanmietungen
„Getragen wurde das positive Marktgeschehen bis dato vor allem durch das großflächige Segment, was sich auch im dritten Quartal bestätigt. So machen Abschlüsse oberhalb der 5.000 Quadratmetermarke im bisherigen Jahresverlauf mit 263.800 Quadratmetern nahezu 60 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies mehr als eine Vervierfachung. Im Segment oberhalb von 10.000 Quadratmetern hat sich der Flächenumsatz in Höhe von 209.000 Quadratmetern sogar fast versechsfacht“, erläutert Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany bei NAI apollo. Die mit Abstand größten Vermietungen erfolgten durch die Projektanmietungen des gesamten „Central Business Towers“ mit 73.000 Quadratmetern durch die Commerzbank sowie von 32.000 Quadratmetern in den „HPQ Offices“ im „Hafenpark Quartier“ durch die ING Deutschland im ersten Quartal. „Aber auch im dritten Quartal konnten wir zwei Abschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern erfassen. Der größte erfolgte durch die Anmietung von Allianz Global Investors über rund 17.400 Quadratmeter im Bürogebäude ‚Fürstenhof‘ an der Gallusanlage, das derzeit umfassend saniert wird“, ergänzt Preuße.
Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen bilden wichtigste Nachfragegruppe
Mit großem Abstand führen die „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ mit insgesamt 163.600 Quadratmetern und einem Marktanteil von 35,9 Prozent den Branchenvergleich als stärkste Nachfragegruppe an. Dazu haben die Großabschlüsse des Jahres einen wesentlichen Beitrag geleistet. „Dahinter folgen Unternehmen aus ‚Unternehmensberatung, Marketing und Marktforschung‘ mit 51.200 Quadratmetern. Den dritten Rang sichert sich der Bereich ‚industrielle Produktion und verarbeitendes Gewerbe‘ mit 41.800 Quadratmetern. Vor allem mit der Anmietung des Pharmazieproduzenten Sanofi von 15.000 Quadratmeter im Industriepark Höchst konnte die im Sommer noch drittplatzierte ‚Öffentliche Hand‘ überholt werden“, so Kanzler.
Bei räumlicher Differenzierung der Anmietungsaktivitäten innerhalb des Marktgebiets zeigt sich der Teilmarkt Bankenlage mit 114.200 Quadratmetern am umsatzstärksten. Es folgen das Westend mit 59.700 Quadratmetern, das Ostend-Ost mit 56.000 Quadratmetern, die Stadtmitte mit 34.800 Quadratmetern und das Finanzviertel West mit 25.000 Quadratmetern.
Weitere Zunahme bei Spitze- und Durchschnittsmiete
Die Nachfrage nach Büroflächen in zentralen Lagen und vor allem nach modernen, hochwertigen Flächen bleibt trotz höherer Mieten hoch. So hat der Anteil von Anmietungen in Projekten, Neubauten und Revitalisierungen weiter zugenommen und liegt aktuell im Segment über 1.000 Quadratmeter bei rund 60 Prozent (Q1-Q3 2024: 52 Prozent). Aufgrund dessen stieg das Mietniveau erneut an. „So notiert die Spitzenmiete am Ende des dritten Quartals bei 52,70 Euro pro Quadratmeter. Dies sind 20 Cent pro Quadratmeter mehr als im Vorquartal und 4,70 Euro pro Quadratmeter mehr als im Vorjahr. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete weist infolge der großflächigen Neubauanmietungen in zentralen Lagen eine Zunahme von 0,30 bzw. 6,90 Euro pro Quadratmeter auf und beläuft sich damit nun auf 31,50 Euro pro Quadratmeter“, so Kanzler.
Leerstand zeigt weiterhin Stabilisierung
Der marktaktive Leerstand ist im Jahresverlauf 2025 nahezu stabil geblieben. Insgesamt stehen Ende September rund 1,22 Millionen Quadratmeter kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung. Das kommt einer Leerstandsquote von 10,7 Prozent gleich. „Diese entspricht dem Niveau aus dem ersten Quartal 2025 und bedeutet eine Verringerung von 0,1 Prozentpunkten im Vergleich zur Jahresmitte. Nach der rasanten Zunahme des Leerstands in den Vorjahren ist die nun länger andauernde Stabilisierung positiv zu bewerten. Längerfristige Vergleiche sind allerdings ernüchternd. So belief sich der marktaktive Leerstand Ende September 2023 noch auf 9,0 Prozent und damit 1,7 Prozentpunkte unter dem jetzigen Wert“, so Angersbach.
Aufgrund geringer Flächenabgänge und Flächenfertigstellungen in den vergangenen drei Monaten stagnierte der Büroflächenbestand zum Quartalsende bei rund 11,46 Millionen Quadratmetern. „Bis zum Jahresende wird die Dynamik hier aber zunehmen. So werden im Jahresendquartal Fertigstellungen von Projektentwicklungen und Revitalisierungen mit über 90.000 Quadratmeter Bürofläche erwartet. Im Gesamtjahr 2025 werden infolgedessen insgesamt über 116.000 Quadratmeter Bürofläche auf den Markt gekommen sein. Für das Jahr 2026 reduzieren sich die Fertigstellungen nach derzeitigem Kenntnisstand aufgrund von Verschiebungen auf rund 65.000 Quadratmeter. Davon stehen aktuell noch rund 43 Prozent für eine Anmietung zur Verfügung“, so Preuße.
Aktives Marktgeschehen auch in den kommenden Monaten erwartet
Die Vorzeichen für eine sich fortsetzende Erholung des Frankfurter Büromarktes in den kommenden Monaten stehen gut. „Traditionell ist das Jahresendquartal am umsatzstärksten, wobei in diesem Jahr vor allem noch einige mittelgroße Anmietungen zum Abschluss kommen sollten. Auch Großgesuche sind am Markt, allerdings werden diese aller Voraussicht nach nicht mehr in diesem Jahr in die Statistik eingehen. Folglich wird eine Fortsetzung der Marktaktivitäten aus dem dritten Quartal und somit ein Jahresendergebnis deutlich oberhalb von 550.000 Quadratmetern erwartet“, prognostiziert Angersbach. Der Leerstand könnte zum Jahresende mit Blick auf das anstehende erhöhte Fertigstellungvolumen mit noch verfügbaren Flächen leicht ansteigen, sollte sich dann im kommenden Jahr im Zuge einer weiter anziehenden Flächennachfrage aber wieder reduzieren. „Dabei fokussiert sich die Nachfrage unverändert auf moderne, ESG-konforme und zentral gelegene Neubauflächen. Hierdurch besteht weiteres Steigerungspotenzial vor allem bei der Spitzenmiete“, fasst Preuße die weitere Entwicklung zusammen.
