Ein Marktkommentar von Jürgen Michael Schick
Nach zwei Jahren der Zurückhaltung kehrt am deutschen Wohninvestmentmarkt wieder Zuversicht. Die langfristigen Zinsen haben sich auf einem Niveau von rund 3,5 bis 3,7 Prozent stabilisiert, die Preise haben sich angepasst, Käufer und Verkäufer begegnen sich auf Augenhöhe. Damit entsteht, was lange gefehlt hat: ein Markt mit verlässlichen Fundamentaldaten.
Stabilität statt Stillstand
Die Zahl der Transaktionen zieht seit 2024 spürbar an. Viele Investoren, die in der Hochzinsphase abgewartet haben, kehren in den Markt zurück. Nach den Preisübertreibungen am Ende des Super-Zyklus gibt es jetzt wieder gute Kaufbedingungen. In den sieben größten Städten in Deutschland beträgt der Kaufpreisfaktor heute das 24-Fache des Jahresnettokaltmiete. Das sind neun Jahresmieten weniger als zum Peak 2021/2022. A-Städte haben heute den gleichen Faktor wie C-Städte im Jahr 2021.
Der Leverage-Effekt kehrt zurück
Entscheidend dabei ist: Der klassische Hebeleffekt (Leverage) wirkt wieder bei Wohninvestments. Renditen auf das eingesetzte Eigenkapital bewegen sich zumeist im hohen einstelligen, bei höherer Fremdfinanzierung auch im zweistelligen Bereich.
Ein Beispiel für ein Mehrfamilienhaus in einer B-Stadt für 1.000.000 EUR Kaufpreis und einer Jahresnettokaltmiete von 55.000 Euro (Faktor von 18,2) zeigt es deutlich:
In dem genannten Rechenbeispiel beträgt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital bei etwa 18,2% Eigenkapital 13%, bei rund 27,3% Eigenkapital ist die Eigenkapitalrendite 9,3%.
Mögliche Wertsteigerungen aus steigenden Mieterträgen sind hier nicht berücksichtigt.
Anleihen oder Immobilien? Eine Frage der Perspektive
Oft wird argumentiert, dass Anleger ihr Kapital auch in Anleihen investieren können – quasi „risikolos“ bei vier Prozent Rendite. Das stimmt nur auf den ersten Blick. Denn Anleihen bieten keine reale Wertsteigerung, sind inflationsgefährdet und müssen am Ende der Laufzeit neu angelegt werden, meist zu dann niedrigeren Zinsen. Wohnimmobilien dagegen kombinieren laufenden Cashflow mit Substanzwert, Inflationsschutz und Tilgungseffekt.
Immobilien lassen sich durch eine Bank fremdfinanzieren. Die Eigenkapitalrendite ist damit oft doppelt so hoch wie bei Anleihen.
Berlin bleibt größter Markt in Deutschland
Berlin steht exemplarisch für die Stabilisierung im Wohninvestmentmarkt. Mit einem Anteil 24% des bundesweiten Transaktionsvolumens (50 größte Städte in Deutschland) bleibt die Hauptstadt Berlin der Taktgeber im Wohninvestmentmarkt. Der Marktanteil Münchens beträgt 9%, auf Hamburg entfallen 6%.
Die Preise in Berlin bewegen sich seitwärts, in guten Lagen leicht aufwärts. Mehrfamilienhäuser notieren im Schnitt bei 2.200 Euro pro Quadratmeter, Wohn- und Geschäftshäuser legten zuletzt um rund elf Prozent auf 2.315 Euro zu. Käufer finden wieder verlässliche Werte, Verkäufer realistische Preise. Damit ist Berlin einmal mehr der Referenzpunkt für den gesamten deutschen Markt.
So geht es weiter: Ein Markt mit Perspektive
Der deutsche Wohninvestmentmarkt ist ein Chancenmarkt. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt in den großen Städten, im Umland der Metropolen, in Oberzentren und Universitätsstädten weiter. Das Angebot durch den stockenden Neubau kommt nicht hinterher. Bei langfristiger Finanzierung bietet der Markt für Mehrfamilienhäuser zahlreiche Kaufgelegenheiten für Anleger.
