von Benjamin Rüther, Head of Fund Management Residential, und Dr. Lars Vandrei, Head of Research, Catella Investment Management GmbH
Bezahlbarer Wohnraum ist ein zentraler Punkt im Catella House View für 2026 und spiegelt sowohl die strukturelle Dringlichkeit als auch die strategischen Chancen wider, die die europäischen Wohnimmobilienmärkte prägen. In ganz Europa ist Wohnraum zu einer immer präsenteren Herausforderung im Alltag geworden. Steigende Mieten und Immobilienpreise sind Teil dieses Problems, aber sie sind nicht die einzigen Anzeichen. Der Druck auf die Bezahlbarkeit zeigt sich in den verschiedenen Märkten auf unterschiedliche Weise: Junge Erwachsene bleiben länger im Elternhaus wohnen, die Überbelegungen von Wohnungen – insbesondere im Mietsektor – nimmt zu, und ein wachsender Anteil der Mieterinnen und Mieter hat Schwierigkeiten, die Wohnkosten zu tragen. Zusammengenommen ergibt sich daraus ein Bild der Entwicklungen an den Wohnungsmärkten, die nicht mehr nur überteuert sind, sondern auch soziale Folgen haben. All dies geschieht vor dem Hintergrund einer rückläufigen Bautätigkeit im Wohnungsbau in ganz Europa (siehe Abbildung I).
Was diesen Druck weniger unmittelbar sichtbar macht, ist die Tatsache, dass er sich allmählich aufbaut. Für viele Haushalte ändern höhere Marktmieten oder Immobilienpreise nicht sofort ihr monatliches Budget. Solange die Menschen in ihren derzeitigen Wohnungen bleiben, können Probleme der Bezahlbarkeit abstrakt bleiben – etwas, das man in den Schlagzeilen liest, aber nicht direkt die Finanzen der Haushalte betrifft. Das ändert sich, wenn neue Verträge abgeschlossen oder Eigentümer mit höheren Refinanzierungskosten konfrontiert werden. In diesem Moment wird die Belastung konkret. Die Wohnkosten beginnen, direkt mit anderen notwendigen Ausgaben zu konkurrieren, und was einst überschaubar schien, wird zu einer Einschränkung für alltägliche Entscheidungen.
Der Druck auf den Wohnungsmarkt wird in Übergangsphasen meist am deutlichsten sichtbar. Wenn ein Umzug notwendig wird – aufgrund eines Jobwechsels, einer Vergrößerung des Haushalts oder einer Trennung –, kann dieser plötzlich unerschwinglich werden, wenn die Mieten und Preise in der Zwischenzeit stark gestiegen sind, insbesondere im Vergleich zu den bestehenden Mieten oder früheren Finanzierungsbedingungen. In solchen Situationen bleiben viele Haushalte an ihrem Wohnort, auch wenn ihre derzeitige Wohnung nicht mehr ihren Bedürfnissen entspricht. Diese Lock-in-Effekte hinterlassen Spuren in Form von verzögerter Haushaltsgründung, längerem Verbleib junger Erwachsener im Elternhaus und einer Zunahme überbelegter Wohnverhältnisse.
Das Ausmaß, in dem dieser Druck empfunden wird, ist in Europa sehr unterschiedlich. Betrachtet man die EU, so ist der Anteil der Haushalte, die unter einer Überlastung durch Wohnkosten leiden, seit 2014 sowohl bei Mietern als auch bei Eigenheimbesitzern zurückgegangen. Allerdings: In den Niederlanden und Frankreich ist der Anteil der Mieterhaushalte, die unter einer Überlastung durch Wohnkosten leiden, deutlich höher als vor zehn Jahren, was auf einen anhaltenden Druck auf den Mietmärkten hindeutet, trotz allgemeiner Verbesserungen auf EU-Ebene. Gleichzeitig verbergen die nationalen Durchschnittswerte auch erhebliche Unterschiede innerhalb der Länder, da große Ballungsräume aufgrund der höheren Nachfrage durch starkes Bevölkerungswachstum und des begrenzten Wohnungsangebots tendenziell mit erheblichen Herausforderungen in Bezug auf die Erschwinglichkeit konfrontiert sind.
Ähnliche Gegensätze zeigen sich bei der Haushaltsbildung. Im Durchschnitt verlassen junge Erwachsene in der EU ihr Elternhaus etwas früher als noch vor zehn Jahren. In einigen Ländern, darunter Spanien und Irland, hat sich der Übergang zum selbstständigen Leben jedoch verzögert. Diese Muster deuten darauf hin, dass sich günstige Gesamtentwicklungen nicht unbedingt in einer verbesserten Erschwinglichkeit für alle Gruppen niederschlagen. Stattdessen bestehen in bestimmten Märkten und für bestimmte Bevölkerungsgruppen weiterhin erhebliche Einschränkungen. Muster der Überbelegung verstärken dieses uneinheitliche Bild. Während die Überbelegungsraten in der gesamten EU zurückgegangen sind, sind sie im Mietsektor sowohl EU-weit als auch auf nationaler Ebene gestiegen. Dies deutet darauf hin, dass sich der Druck zunehmend auf Mieter konzentriert, selbst wenn sich die Gesamtstatistik in Hinblick auf Erschwinglichkeit verbessert.
Dies zeigt, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum keinem einheitlichen Verlauf folgt. Sie ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Preisentwicklungen, Finanzierungsbedingungen, Mobilitätsbeschränkungen, Vorschriften und Angebotsbeschränkungen und wirkt sich auf Länder, Wohnformen und Bevölkerungsgruppen in sehr unterschiedlicher Weise aus. Diese Vielfalt an Erfahrungen bildet den Kontext, in dem sowohl die Maßnahmen der öffentlichen Politik als auch die Rolle privater Akteure bewertet werden müssen (siehe Abbildung 2).
Vor diesem Hintergrund hat die EU begonnen, ihre Bewertung in eine Reihe konkreter politischer Leitlinien umzusetzen, die durch die Arbeit des Wohnungsbeirats (EU Housing Advisory Board) formuliert wurden (siehe Abbildung 3). Anstatt sich auf einen einzigen Hebel zu stützen, umfassen diese Empfehlungen mehrere Interventionsebenen. Einige davon befassen sich mit den Bedingungen, unter denen Wohnraum überhaupt geschaffen werden kann: Beschleunigung von Planungsprozessen, Entflechtung von Genehmigungsverfahren, eine Infrastruktur, die mit der Entwicklung Schritt hält, und bessere Daten über Wohnungsmärkte und Gebäudebestände. Dies sind weitgehend Angelegenheiten der öffentlichen Hand, aber sie prägen das Umfeld, in dem zusätzliches Wohnungsangebot entstehen kann.
Andere Maßnahmen beziehen sich eher auf den physischen Wohnungsbestand selbst. Hier liegt der Schwerpunkt darauf, der Wohnbebauung eine höhere Priorität einzuräumen und das bereits Vorhandene besser zu nutzen, bevor durch Stadterweiterung weiter nach außen gedrängt wird. Dies spiegelt die Erkenntnis wider, dass der Druck auf die Bezahlbarkeit nicht allein durch Neubauten gemildert werden kann. Die Art und Weise, wie bestehende Gebäude genutzt, instandgehalten und modernisiert werden, spielt eine ebenso wichtige Rolle.
Diese Logik zeigt sich in der zunehmenden Fokussierung der EU auf das, was zunehmend als „ganzheitliche Erschwinglichkeit” bezeichnet wird. In der Praxis bedeutet dies, über die angegebenen Mieten oder Kaufpreise hinauszuschauen und die gesamten Kosten zu berücksichtigen, die Haushalte im Laufe der Zeit zu tragen haben. Die Bauqualität, die Energieeffizienz und der Instandhaltungsbedarf bestimmen, ob Wohnraum während seines gesamten Lebenszyklus erschwinglich ist. Aus dieser Perspektive betrachtet sind Erschwinglichkeit und Nachhaltigkeit eng miteinander verbunden, und Investitionen in Energieeffizienz oder moderne Bauweisen werden unerlässlich.
Komplexer sind politische Ansätze, die darauf abzielen, den Bestand an sozialem und erschwinglichem Mietwohnraum durch neue Bereitstellungs- und Finanzierungsmodelle zu erweitern. Diese Initiativen zielen darauf ab, ein Gleichgewicht zu finden: Mieten, die für Haushalte tragbar sind, und Projekte, die für Investoren wirtschaftlich rentabel bleiben. Für institutionelle Investoren bietet die sich abzeichnende EU-Agenda dennoch einen klareren Bezugsrahmen. Zunehmend zeichnen sich Leitlinien ab: eine stärkere Fokussierung auf bezahlbare Mieten, eine größere Aufmerksamkeit für das Potenzial des bestehenden Bestands, die Verwendung kosteneffizienter und modularer Bauweisen und eine verbesserte Datentransparenz zur Unterstützung einer fundierteren Risikobewertung.
Bestimmte Prioritäten stehen in natürlichem Einklang mit langfristigen Investitionsüberlegungen: Konzentration auf bezahlbaren Mietwohnraum in Märkten, in denen die Wohnkostenbelastung steigt, Stärkung der Rolle des bestehenden Bestands, Unterstützung kosteneffizienter und modularer Bautechniken und Verbesserung der Datentransparenz als Grundlage für eine robustere Risikobewertung.
Zusammengenommen deuten diese Entwicklungen auf eine allmähliche Neupositionierung von bezahlbarem Wohnraum innerhalb der institutionellen Investitionslandschaft hin. Unter stabilen und transparenten regulatorischen Bedingungen kann bezahlbarer Wohnraum stetige Einkommensströme, geringere Volatilität und anhaltende soziale Relevanz bieten. Die Bewältigung der Herausforderung der Wohnraumerschwinglichkeit in Europa geht daher über die öffentliche Politik allein hinaus. Sie hängt auch davon ab, privates Kapital so zu mobilisieren, dass soziale Ziele mit langfristiger Investitionsrentabilität in Einklang gebracht werden.
Catella ist seit über 15 Jahren in diesem Bereich tätig und stützt sich dabei auf die beiden Eckpfeiler Sozialwohnungen und bezahlbarer Wohnraum. Begleitet und unterstützt von Investoren, die den „S“-Faktor in ESG ebenso betonen wie den eindeutig wichtigen „E“-Faktor, hat sich Catella zu einem führenden institutionellen Verwalter von Sozialwohnungen in Europa entwickelt, mit einer starken Präsenz in Deutschland, den Niederlanden, Spanien und seit kurzem auch in Österreich.
Einschließlich niederländischer Wohnungen, die heute als „midden huur” im erweiterten Sozialwohnungssektor bezeichnet werden, bietet das Portfolio von 50 Wohnimmobilien mehr als 6.700 Haushalten die Möglichkeit, entsprechend ihrem Haushaltseinkommen erschwinglich zu wohnen (siehe Abbildung 4).
Über 1.100 Haushalte in Spanien leben in Sozialwohnungen von Catella in Madrid, Vitoria und Pamplona. Wie in Deutschland gibt es auch in Spanien regionale Unterschiede hinsichtlich der Belegungsbeschränkungen und individuellen Förderbedingungen. Verschiedene Förderprogramme erfordern lokale Kenntnisse und haben unterschiedliche wirtschaftliche Auswirkungen – von gedeckelten Mieten auf Basis der Marktmieten bis hin zu Bauzuschüssen. Insbesondere die Region Madrid steht mit einem jährlichen Wachstum von etwa 120.000 neuen Einwohnern in den letzten Jahren, aber nur 20.000 fertiggestellten Wohnungen vor einer Herkulesaufgabe.
Was unternimmt die lokale Regierung? Sie versucht gegenzusteuern, indem sie gezielt Anreize setzt und regulatorische Vorgaben verschlankt. Dazu zählt insbesondere die Lockerung von Stellplatzauflagen, sodass für Baugenehmigungen weniger Parkplätze nachgewiesen werden müssen. Zudem werden Flächen mit tertiärer Nutzung aktiviert, um ihre Umwidmung in regulären Wohnraum zu beschleunigen. Diese erhalten einen 10-prozentigen Bauzuschuss und die Möglichkeit einer um 20 Prozent höheren Bebauungsdichte. Der ursprüngliche Plan, 40 Jahre kostenlose Pacht zu gewähren, wurde auf 75 Jahre erhöht. Um die Fertigstellung zu beschleunigen, soll die modulare Bauweise bevorzugt werden. Die Mieten werden reguliert, jedoch auf einem immer noch rentablen Niveau, das je nach Lage und individuellen Gebäudespezifikationen etwa 20 bis 30 Prozent unter den Marktmieten liegt.
Wenn schnellere Genehmigungen, höhere Bebauungsdichte, Pachtverträge, schnellerer Bau und weniger Parkplätze zu 20–30 % niedrigeren Baukosten führen, ist geschützter Wohnraum oder frei kategorisierter sozialer Wohnraum in Spanien genauso rentabel wie konventioneller Wohnraum – bei geringerem Risiko und einem klaren Vorteil: der Bereitstellung dringend benötigter bezahlbarer Wohnungen in der Region Madrid.
Bezahlbarer Wohnraum auf dem freien Markt ist der zweite Eckpfeiler der Strategie von Catella.
Daher teilt Catella deutsche Städte gemäß ihrer Erschwinglichkeit in drei verschiedene Cluster ein und identifiziert Übergänge zwischen grundlegender Erschwinglichkeit, zunehmendem Marktdruck und dem Übergang in den Status hoher Nachfrage. Auf diese Weise kann Catella den langfristigen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum frühzeitig erkennen. Nicht nur Berlin, München und Köln sind Städte mit hohem Druck, sondern auch regionale Zentren wie Bielefeld oder Dresden als wichtige Zentren in Ostdeutschland erleben einen steigenden Druck auf die Erschwinglichkeit. Diese Städte werden wahrscheinlich ein überdurchschnittliches Mietwachstum und damit einen wachsenden Bedarf an erschwinglichem Wohnraum verzeichnen. Im Gegensatz dazu war Düsseldorf während des gesamten Berichtszeitraums ein Markt mit hoher Nachfrage und anhaltenden Herausforderungen hinsichtlich der Erschwinglichkeit, während die Stadt Rendsburg weitgehend erschwinglich geblieben ist (siehe Abbildung 5).
Zwar greift die EU ein, um zur Lösung der unterschiedlichen Wohnprobleme der einzelnen Mitgliedstaaten beizutragen, doch letztlich müssen die Lösungen lokal gefunden werden. Nur Kenntnisse und Erfahrungen in Bezug auf die rechtlichen und kulturellen Gepflogenheiten des Mietmarktes, Subventionssysteme, Baukosten und Hindernisse sowie Marktforschung bilden eine fundierte Grundlage für Ihre Entscheidung über sozial verantwortliche Investitionen in Europa, um wirklich etwas für die „SG“ in ESG zu bewegen.
Catella engagiert sich, ihre bereits bedeutenden Investitionen in sozialen und bezahlbaren Wohnraum gemeinsam mit seinen institutionellen Partnern weiter auszubauen und damit aktiv zur Lösung der Wohnungsnot in ganz Europa beizutragen.
