Stabile Mieterlöse und nachhaltiges Ergebnis (FFO I) trotz fortgesetzter Immobilienverkäufe; gesteigerte Profitabilität durch Kosteneinsparungen und Effizienzsteigerungen
- Stabiles Nettomietergebnis (−1% auf 200,2 Mio. €) reflektiert den leichten Rückgang der Mieterlöse (–3%) infolge von Immobilienverkäufen, der großteils durch Effizienzsteigerungen im Vermietungsgeschäft kompensiert werden konnte.
- Operatives Ergebnis (EBITDA) von 167,9 Mio. € liegt 4% unter dem Vorjahreswert (31.12.2024: 174,8 Mio. €), was vor allem auf geringere Verkaufserlöse im Jahr 2025 zurückzuführen ist.
- Konzernergebnis von 184,4 Mio. € nach –66,3 Mio. € zum 31.12.2024.
- Mit einem nachhaltigen Ergebnis (FFO I) von 118,5 Mio. € (–1% zum Vorjahr) wurde das für das Geschäftsjahr 2025 definierte Ziel (FFO I über 104 Mio. €) deutlich übertroffen.
- Dividende: Der Vorstand wird der Hauptversammlung am 6. Mai 2026 eine Dividende von 0,90 € je Aktie vorschlagen.
Die CA Immo, ein auf hochwertige Büroimmobilien spezialisierter Immobilienkonzern, verzeichnete im Geschäftsjahr 2025 eine gute operative Entwicklung. Die Ergebnisse zeigen unter anderem stabile Mieterlöse (Nettomietergebnis –1%) trotz des Verkaufs von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Bestandsgebäuden (Reduktion der Mietfläche um 24% im Vorjahresvergleich), was auf höhere Mieteinnahmen aus dem Bestandsportfolio und eine gesteigerte Effizienz des Vermietungsgeschäfts zurückzuführen ist. Diese stabile Entwicklung der Mieterlöse, kombiniert mit einem positiven Verkaufsergebnis (9,5 Mio. €), niedrigeren indirekten Aufwendungen (–8%), einem positiven Neubewertungsergebnis (9,2 Mio. €) sowie einem nicht zahlungswirksamen latenten Steuereffekt in Deutschland, führte zu einer deutlichen Rückkehr in die Gewinnzone mit einem Konzernergebnis von 184,4 Mio. € nach –66,3 Mio. € im Jahr 2024.
Keegan Viscius, CEO von CA Immo: „Wir haben im Jahr 2025 die Qualität unseres Portfolios weiter gesteigert und gleichzeitig Kosten in sämtlichen Unternehmensbereichen reduziert. Durch die konsequente Umsetzung unserer strategischen Prioritäten konnten wir einen Return on Equity von 7,2% für unsere Aktionäre erwirtschaften und unser Unternehmen für die kommenden Jahre stabil und mit einer guten Basis für weitere Wertschöpfung aufstellen. Unser Vermietungsgeschäft läuft überaus zufriedenstellend, die Berliner Entwicklungspipeline ist zu 100% vorvermietet, mit weiterem Potenzial für profitables Wachstum; und unser Verkaufsprogramm bringt uns zusätzliche Erträge.“
Höhere Vermietungsquote
Durch einen aktiven Asset-Management-Ansatz mit lokalen Teams konnte CA Immo schnell auf Mieteranforderungen und Marktveränderungen reagieren und trotz eines durch Verkäufe reduzierten Portfolios eine hohe Auslastung und stabile Einnahmen sichern. Das Ergebnis ist eine gute Vermietungsleistung und ein Anstieg der Portfolioauslastung auf 94,9 % (31. Dezember 2024: 93,1 %). Das Unternehmen schloss Mietverträge über insgesamt rund 190.100 m² zu Mieten ab, die leicht über den budgetierten Mietniveaus lagen. 36% der zum Stichtag leerstehenden Flächen wurden bereits mit zukünftigen Einzugsdatum vermietet.
Fortschreitende profitable Entwicklungs-Pipeline
Die Entwicklungspipeline von CA Immo umfasst derzeit drei im Bau befindliche Projekte, die alle zu 100% vorvermietet sind. Zwei Bürogebäude im Bau befinden sich in der Nähe des Berliner Hauptbahnhofs: Upbeat, dessen Bauarbeiten plan- und budgetgerecht verlaufen für die Fertigstellung im zweiten Quartal 2026, sowie das Anna-Lindh-Haus, dessen Fertigstellung für Anfang 2027 geplant ist. Darüber hinaus hat CA Immo Ende 2025 nach Abschluss eines 100%-Vorvermietungsvertrags das „Manage-to-Green“-Sanierungsprojekt Karlsgärten nahe dem Berliner Potsdamer Platz gestartet. Nach Fertigstellung werden diese Objekte voraussichtlich annualisierte Bruttomieteinnahmen in Höhe von 28 Mio. € und einen Immobilienwert von rund 650 Mio. € zum Bestandsportfolio beitragen.
Die Vorbereitungen für zwei weitere Neubauprojekte an erstklassigen Standorten im Zentrum Berlins sind bereits in vollem Gange; diese werden nach ihrer Fertigstellung die Präsenz des Unternehmens im Prime-Bürosegment im größten Kernmarkt Berlin weiter stärken.
Aktive Kapitalrotation – erfolgreiche Immobilienverkäufe
In einem herausfordernden Transaktionsumfeld konnte CA Immo den Verkauf von 16 nicht zum Kerngeschäft gehörenden Liegenschaften (gesamtes Transaktionsvolumen rund 539 Mio. €) mit einem durchschnittlichen Aufschlag auf den Buchwert abschließen. Verkauft wurden u. a. die letzte Immobilie des Unternehmens in Serbien (Marktaustritt), ein Hotel in Berlin und zwei Parkhäuser sowie mehrere Grundstücke für Wohn-, Logistik- oder Mischnutzung. Darüber hinaus hat CA Immo im ersten Quartal 2026 den Verkauf von zwei weiteren Immobilien mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt rund 130 Mio. € abgeschlossen.
Die verkauften Liegenschaften waren hinsichtlich Assetklasse, Lage, Gebäudequalität, Alter oder Wertschöpfungspotenzial nicht dem Kerngeschäft zugeordnet. In Folge dieser Verkäufe hat sich das Portfolio in Bezug auf Qualität, Fokus, Lage und Assetklasse weiter verbessert.
Die Ergebnisse des Geschäftsjahres 2025 CA Immo verzeichnete im Jahr 2025 Mieterlöse in Höhe von 230,9 Mio. € (2024: 238,9 Mio. €). Dieser Rückgang um 3% gegenüber dem Vorjahr ist bedingt durch Immobilienverkäufe sowie die Umgliederung von Bestandsimmobilien zu Entwicklungsprojekten (Reduktion der Mietfläche um 24% im Jahresvergleich), was durch höhere Mieteinnahmen aufgrund einer höheren Vermietungsquote und Mietpreisanpassungen nicht vollständig ausgeglichen werden konnte. Dank gesunkener Leerstandskosten und sonstiger betrieblicher Aufwendungen ging das Nettomietergebnis im Jahresvergleich nur um 1% auf 200,2 Mio. € zurück (2024: 202,2 Mio. €).
Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen belief sich zum 31. Dezember 2025 auf 9,5 Mio. € nach 15,8 Mio. € in der Vorjahresperiode.
Die indirekten Aufwendungen sanken um 8% auf –40,9 Mio. € (31. Dezember 2024: –44,4 Mio. €), vor allem aufgrund niedrigerer Personalkosten und reduzierter Rechts- und Beratungskosten.
Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) sank um 4% auf 167,9 Mio. € (gegenüber 174,8 Mio. € zum 31. Dezember 2024), vor allem aufgrund des im Vergleich zum Vorjahr niedrigeren Verkaufsergebnisses.
Das Neubewertungsergebnis belief sich auf 9,2 Mio. € nach –199,6 Mio. € zum 31. Dezember 2024.
In Deutschland wurde im Juli 2025 eine schrittweise Senkung des Körperschaftsteuersatzes beschlossen: Ab 2028 wird der derzeitige Satz von 15% um einen Prozentpunkt pro Jahr gesenkt und erreicht bis 2032 10% (Steuersätze ohne Solidaritätszuschlag). Insgesamt wurde im Jahr 2025 ein nicht zahlungswirksamer latenter Steuerertrag in Höhe von rund 90 Mio. € verbucht. Infolgedessen beliefen sich die Ertragsteuern einschließlich des nicht zahlungswirksamen latenten Steuerertrags im Jahr 2025 auf 60,7 Mio. € (31. Dezember 2024: 9,8 Mio. €).
Das Konzernergebnis lag mit 184,4 Mio. € deutlich über dem Vorjahreswert von –66,3 Mio. €. Das Ergebnis je Aktie betrug zum Bilanzstichtag 1,93 € (31. Dezember 2024: –0,68 € je Aktie).
Das nachhaltige Ergebnis (FFO I) lag mit 118,5 Mio. € leicht unter dem Vorjahreswert von 120,0 Mio. € (–1%). FFO I je Aktie belief sich auf 1,24 € und lag damit um 1% über dem Vorjahreswert von 1,23 € je Aktie.
Gesamtes Immobilienvermögen von rd. 4,7 Mrd. € Das Kerngeschäft des Unternehmens sind Prime-Büroimmobilien in den Metropolstädten Deutschlands, Österreichs und der CEE-Region. Die Segmente gliedern sich in Bestandsimmobilien (3,7 Mrd. €, 79% des Gesamtportfolios) und Immobilienvermögen in Entwicklung (637 Mio. €, 14% des Gesamtportfolios). Die verbleibenden 7% (332 Mio. €) des Immobilienvermögens entfallen auf Immobilien, die zum Handel oder Verkauf bestimmt sind (ausgewiesen im kurzfristigen Immobilienvermögen). Zum Stichtag 31. Dezember 2025 beläuft sich das gesamte Immobilienvermögen von CA Immo auf rd. 4,7 Mrd. € (31. Dezember 2024: 5,0 Mrd. €). Das größte regionale Segment ist Deutschland mit einem Anteil von 73% am Gesamtportfolio, gefolgt von CEE (22%) und Österreich (5%).
Im Zuge der strategischen Portfoliofokussierung ist der Büroanteil am Bestandsportfolio in den letzten Jahren stetig gestiegen und liegt zum Stichtag bei rund 98% (31. Dezember 2024: 96%). Die Vermietungsquote (nach Fläche) des Bestandsportfolios stieg gegenüber dem Jahresende leicht an und liegt zum Berichtsstichtag bei 94,9% (31. Dezember 2024: 93,1%).
Robuste Bilanz, starke Liquiditätsposition CA Immo verfügt über eine robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote von 47,1% (31. Dezember 2024: 42,5%), einem Netto-LTV von 34,5% (31. Dezember 2024: 38,2%) und einer hohen Liquidität (liquide Mittel inkl. Festgeldveranlagungen und Bareinlagen in Höhe von 645,0 Mio. €). Der Substanzwert (IFRS NAV) je Aktie lag zum 31. Dezember 2025 bei 27,41 € gegenüber 26,37 € zum Jahresende 2024 (+4%). EPRA NTA je Aktie lag zum Berichtsstichtag bei 31,74 € (31. Dezember 2024: 31,95 €).
Ausblick 2026 Die jüngste militärische Eskalation im Nahen Osten, insbesondere die angespannten Entwicklungen rund um den Iran und mögliche Einschränkungen bei Öl- und Gaslieferungen durch die Straße von Hormus, hat zu deutlich höheren Energiepreisen und volatilen Reaktionen an den Kapitalmärkten geführt. Die unmittelbaren Auswirkungen auf CA Immo sind begrenzt; potenzielle indirekte Effekte – etwa auf das Wirtschaftswachstum, die Inflationsraten und die Finanzierungskosten – lassen sich jedoch aufgrund der unsicheren kurz-, mittel- und langfristigen Aussichten derzeit nicht abschätzen.
Infolge dieser Ereignisse ist der Marktausblick für 2026 nicht nur für die Weltwirtschaft, sondern auch für die europäischen Immobilienmärkte von hoher Unsicherheit geprägt. Vor diesem Hintergrund konzentrieren wir uns darauf, potenzielle externe Schocks so effektiv wie möglich abzufedern, indem wir uns weiterhin auf unsere strategischen Prioritäten fokussieren und unsere umsichtige Geschäftspolitik beibehalten.
Die vorausschauende Portfoliooptimierung und strenges Kostenmanagement der letzten Jahre haben die Portfolioqualität und die Effizienz unserer Plattform deutlich verbessert. Dies verschafft uns eine stabile Grundlage und gute Aussichten für weitere Wertschöpfung in den kommenden Jahren. Angesichts des unsicheren Marktumfelds wird der Fokus im Jahr 2026 mehr denn je auf der weiteren Stärkung der Qualität, Stabilität und Widerstandsfähigkeit unseres Geschäfts liegen.
Unsere strategischen Prioritäten konzentrieren sich somit weiterhin auf (1) die Beschleunigung der Veräußerung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Objekten, (2) die Vereinfachung unseres Geschäftsmodells, (3) die Erhöhung der kritischen Masse und die Erzielung von Skaleneffekten, (4) weitere disziplinierte Investitionen in profitable Bauprojekte und ertragsstarke Immobilien, (5) selektive externe Investitionen, (6) die Aufrechterhaltung einer starken Bilanz und stabiler Finanzierungskennzahlen/Covenants und (7) die Rückführung von überschüssigem Kapital an die Aktionäre.
Der Finanzbericht 2025 der CA Immobilien Anlagen AG steht zur Verfügung unter: http://www.caimmo.com/de/investor-relations/finanzberichte/
