Wohnungsknappheit als neue politische Leitfrage
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt steht zunehmend im Spannungsfeld zwischen Markt und Staat. Steigende Mieten, schwache Neubautätigkeit, hohe Baukosten und erschwerte Finanzierungsbedingungen haben die öffentliche Debatte in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Ging es zunächst vor allem um das Ende des Immobilienbooms und die Folgen der Zinswende, rückt inzwischen immer stärker die strukturelle Angebotsknappheit in den Vordergrund.
Damit verändert sich auch die politische Diskussion. Mietendeckel, Vergesellschaftung und Bundesbaugesellschaft stehen exemplarisch für drei sehr unterschiedliche Formen staatlicher Eingriffe: in Preise, Eigentum und Angebot. Die entscheidende Frage lautet jedoch nicht nur, ob staatliches Handeln politisch gewollt ist. Entscheidend ist, ob es ökonomisch geeignet ist, die Knappheit am Wohnungsmarkt tatsächlich zu reduzieren.
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zwischen „Adam Smith“ und „Karl Marx“
Die öffentliche Debatte über den deutschen Wohnimmobilienmarkt bewegt sich zunehmend zwischen zwei Polen: auf der einen Seite der Ruf nach mehr Markt, Wettbewerb und privaten Investitionen; auf der anderen Seite Forderungen nach stärkerer Regulierung, Mietendeckeln oder sogar Vergesellschaftung. Ökonomisch greift diese Gegenüberstellung jedoch zu kurz.
Der Wohnungsmarkt ist kein isoliertes Mietpreisproblem, sondern ein Marktgleichgewichtsproblem. Solange das Angebot nicht steigt, verschiebt Regulierung vor allem Knappheit, Anreize und Verteilungskonflikte. Die zentrale Frage lautet daher nicht, ob der Staat eingreifen darf, sondern ob der jeweilige Eingriff die Ursache der Knappheit adressiert.
Aus Sicht Ludwig Erhards wäre die Antwort vermutlich ordnungspolitisch: Soziale Marktwirtschaft im Wohnungsmarkt heißt, soziale Ziele zu sichern, aber Knappheit über Angebot, Wettbewerb und verlässliche Rahmenbedingungen zu lösen. Der Staat soll den Markt nicht ersetzen, sondern die Bedingungen schaffen, damit Wohnungsbau wieder funktioniert.
Mikroökonomisch lässt sich dies über Angebots- und Nachfragekurve beschreiben. Die Angebotskurve zeigt, wie viele Wohnungen Anbieter bei unterschiedlichen Preis- bzw. Mietniveaus bereitstellen würden. Sie leitet sich aus den Grenzkosten ab: Anbieter schaffen zusätzlichen Wohnraum nur, wenn der erwartete Preis bzw. die Miete die Kosten der nächsten Wohnung deckt. Im Wohnungsmarkt reagiert sie kurzfristig träge, weil Neubau Zeit, Bauland, Kapital und Genehmigungen braucht.
Die Nachfragekurve zeigt, wie viele Wohnungen Haushalte bei unterschiedlichen Miet- oder Kaufpreisen nachfragen. Sie leitet sich aus Grenznutzen und Zahlungsbereitschaft ab: Haushalte fragen zusätzlichen Wohnraum nach, solange der zusätzliche Nutzen die Kosten rechtfertigt. Im Wohnungsmarkt ist die Nachfrage relativ unelastisch, weil Wohnen ein Grundbedürfnis ist und Ausweichmöglichkeiten begrenzt sind.
Der Wohnungsmarkt als Mengenproblem
Ein Blick auf Preise und Mengen zeigt, warum die Debatte inzwischen weniger um einen klassischen Preiszyklus als um strukturelle Knappheit kreist. In den A-Städten sind die Mieten für Wiedervermietungen seit 2010 nahezu kontinuierlich gestiegen. Auch die Mieten im Erstbezug haben deutlich zugelegt. Gleichzeitig zeigt sich auf der Mengenseite ein anderes Bild: Baugenehmigungen und Fertigstellungen haben nach früheren Hochpunkten spürbar nachgelassen.
Besonders relevant ist die Divergenz zwischen Mietentwicklung und Neubauaktivität. Während die Wiedervermietungsmieten in den A-Städten weiter steigen, sind Genehmigungen und Fertigstellungen zuletzt rückläufig. Damit verstärkt sich genau das Marktungleichgewicht, das im Preis-Mengen-Diagramm sichtbar wird: Die Nachfrage bleibt hoch, das Angebot reagiert, aber nicht ausreichend.
Auch die Leistbarkeit gerät unter Druck. Das durchschnittliche Verhältnis von Miete zu Haushaltseinkommen in Berlin ist in den vergangenen Jahren gestiegen und liegt deutlich über den Niveaus früherer Jahre. Das zeigt: Der Mietanstieg ist nicht nur ein Kapitalmarkt- oder Bewertungsphänomen, sondern wirkt direkt auf Haushalte und soziale Belastung.
Zum Jahresende 2025 gab es in Deutschland rund 44,0 Millionen Wohnungen. Gegenüber dem Vorjahr entsprach dies einem Zuwachs von 196.000 Wohnungen beziehungsweise 0,4 Prozent. Seit 2015 ist der Wohnungsbestand zwar um 2,5 Millionen Wohnungen gestiegen. Gleichzeitig haben sich Wohnfläche und durchschnittliche Wohnungsgröße weiter erhöht. Die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner liegt inzwischen bei 49,5 Quadratmetern.
Diese Zahlen zeigen: Das Wohnungsproblem ist nicht allein eine Frage des absoluten Bestands. Entscheidend ist, wo Wohnraum entsteht, für wen er verfügbar ist und zu welchen Preisen er angeboten wird. In angespannten Städten und Wachstumsregionen bleibt die Nachfrage hoch, während das Angebot nur langsam reagiert. Mikroökonomisch bedeutet das: Die Nachfrage verschiebt sich nach rechts, die Angebotskurve bleibt kurzfristig steil. Die Folge sind steigende Mieten, höhere Suchkosten und eine geringere Marktliquidität.
Warum Staatseingriffe begründet werden müssen
In der mikroökonomischen Theorie koordinieren Preise Angebot und Nachfrage. Unter idealen Bedingungen führt der Marktmechanismus zu einer effizienten Allokation. Doch der Wohnungsmarkt ist kein perfekter Markt. Neubau braucht Zeit, Bauland ist knapp, Genehmigungen dauern lange und Wohnen ist ein existenzielles Gut. Staatliche Eingriffe können daher begründbar sein.
Aber sie sind nicht automatisch wirksam. Genau hier hilft ein Blick durch die ökonomische Brille der Neuen Institutionenökonomik. Die Public-Choice-Theorie erinnert daran, dass Politik nicht im luftleeren Raum agiert. Politiker, Verwaltungen, Interessengruppen und Wähler verfolgen eigene Anreize. Staatliche Eingriffe sind oft politisch attraktiv, wenn sie sichtbar sind. Sichtbarkeit ist jedoch nicht gleich Wirksamkeit.
Auch Transaktionskosten, Eigentumsrechte, Principal-Agent-Probleme und der Pareto-Test sind relevant. Ein Eingriff kann gut gemeint sein, aber neue Bürokratie schaffen, Investitionssicherheit schwächen oder bestehende Knappheit lediglich neu verteilen. Der zentrale Prüfstein lautet daher: Schafft der Eingriff mehr Wohnraum und mehr Wohlfahrt — oder verteilt er nur bestehende Knappheit neu?
Vergesellschaftung: Eigentumswechsel ohne Mengeneffekt
Die Berliner Vergesellschaftungsdebatte ist seit dem Volksentscheid 2021 ein besonders prominentes Beispiel. Damals stimmten 57,6 Prozent für „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“. Rechtsgrundlage der Debatte ist Artikel 15 Grundgesetz, der eine Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum grundsätzlich ermöglicht, wenn ein Gesetz Art und Ausmaß der Entschädigung regelt.
Seit 2025/2026 stehen zwei Gesetzeslogiken nebeneinander: das Vergesellschaftungsgesetz der Initiative und das Vergesellschaftungsrahmengesetz der Regierungsfraktionen. Während die Initiative eine direkte Überführung großer Wohnungsbestände in Gemeineigentum anstrebt, setzt das Rahmenmodell hohe rechtliche und finanzielle Hürden für mögliche spätere Vergesellschaftungen.
Ökonomisch ist Vergesellschaftung vor allem ein Eingriff in Eigentumsrechte. Sie verändert, wem bestehende Wohnungen gehören. Sie schafft aber zunächst keine zusätzliche Wohnung. Im Preis-Mengen-Diagramm bleibt das Angebot ceteris paribus unverändert. Die Angebotskurve verschiebt sich nicht nach rechts.
Kurzfristig könnten Mieten im betroffenen Bestand politisch gedämpft werden. Davon profitieren vor allem Bestandsmieter. Wohnungssuchende profitieren dagegen kaum, weil kein zusätzlicher Wohnraum entsteht. Wird die Miete unter das Marktniveau gesenkt, steigt die nachgefragte Menge, während die verfügbare Menge nicht zunimmt. Das Ergebnis ist kein neues Gleichgewicht, sondern ein Nachfrageüberhang — sichtbar in Wartelisten, Lock-in-Effekten und geringerer Marktliquidität.
Hinzu kommen Risiken für Investitionssicherheit und Finanzierung. Wird Eigentum politisch unsicherer, steigen Risikoprämien. Banken finanzieren vorsichtiger, Investoren verlangen höhere Renditen oder ziehen sich zurück. Kapital für Neubau und Modernisierung kann dadurch knapper oder teurer werden. Die zentrale ökonomische Kritik lautet daher: Vergesellschaftung kann Mieten im Bestand dämpfen, löst aber das Mengenproblem nicht — und kann Investitionen sowie Finanzierung belasten.
Mietendeckel: Preiswirkung ja, Knappheitsabbau nein
Der Berliner Mietendeckel zeigt, wie ein direkter Preiseingriff im Wohnungsmarkt wirkt. Politisch angekündigt wurde er 2019, eingeführt im Februar 2020. Mieten wurden grundsätzlich auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Zusätzlich gab es Mietobergrenzen und Absenkungsmöglichkeiten für überhöhte Mieten. 2021 erklärte das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für nichtig — nicht wegen seiner ökonomischen Wirkung, sondern wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin.
Im Preis-Mengen-Diagramm ist der Mietendeckel eine klassische Preisobergrenze. Der Staat setzt den Preis unter das Gleichgewichtsniveau. Kurzfristig entlastet das Mieter im regulierten Bestand. Gleichzeitig steigt bei niedrigerem Preis die Nachfrage. Mehr Haushalte wollen diese Wohnungen, während die Bereitschaft, Wohnungen anzubieten, zu modernisieren oder neu zu bauen, sinken kann.
Die Erfahrung in Berlin bestätigt diese mikroökonomische Logik. Angebotsmieten wurden kurzfristig gedämpft. Gleichzeitig ging das verfügbare Mietangebot deutlich zurück. Ein Teil der Wohnungen wurde dem Mietmarkt entzogen oder in andere Segmente verschoben. Zudem kam es zu Ausweichreaktionen ins Umland und zu sogenannten Schattenmieten, bei denen Vermieter eine niedrigere Mietendeckel-Miete und eine höhere Miete für den Fall der rechtlichen Aufhebung auswiesen.
Der Mietendeckel wirkt damit dort, wo er politisch sichtbar ist: beim Preis. Das ökonomische Kernproblem liegt jedoch in der Menge. Wenn das Angebot nicht steigt, wird Knappheit nicht beseitigt, sondern über Suchkosten, Rationierung, Ausweichbewegungen und geringere Marktliquidität neu verteilt.
Ein Blick nach Argentinien zeigt die Gegenlogik. Dort hat die Regierung unter Javier Milei den Mietmarkt liberalisiert. In Buenos Aires kamen daraufhin viele Wohnungen zurück in den regulären Mietmarkt, und reale Mieten gingen trotz hoher Inflation zurück. Argentinien ist kein 1:1-Vergleich für Deutschland. Aber der Fall zeigt mikroökonomisch, wie stark Angebotsreaktionen auf Regulierung ausfallen können.
Bundesbaugesellschaft: Angebotshebel mit Fragezeichen
Anders gelagert ist die Idee einer Bundesbaugesellschaft. Sie setzt nicht primär am Preis oder Eigentum an, sondern an der Angebotsseite. Die Grundidee lautet: Dort, wo der Markt dauerhaft zu wenig bezahlbaren Wohnraum bereitstellt, soll ein öffentlicher Akteur Projekte ermöglichen, bündeln, finanzieren und skalieren.
Die Bundesbaugesellschaft wäre dabei weniger klassische Baufirma als vielmehr Entwickler, Finanzierungs-, Bündelungs- und Skalierungsakteur. Mögliche Aufgaben wären sozialer Wohnungsbau, serielles und industrielles Bauen, Aktivierung von Bundesflächen sowie Projektentwicklung in angespannten Märkten. Politisch ist die Idee Teil der aktuellen wohnungsbaupolitischen Agenda. Die genaue Ausgestaltung bleibt jedoch offen: Kapitalausstattung, Rechtsform, Bodenzugriff, Governance und Verhältnis zu Ländern und Kommunen sind bislang nicht abschließend geklärt.
Im Preis-Mengen-Diagramm wird die Bundesbaugesellschaft dann effizient, wenn sie die Angebotskurve tatsächlich nach rechts verschiebt. Das heißt: Bei gegebenem Preisniveau entsteht mehr Wohnraum. Wenn zusätzliches Angebot geschaffen wird, sinkt die Knappheit und der Mietdruck kann mittelfristig nachlassen.
Entscheidend ist die Zusätzlichkeit. Die Gesellschaft muss Projekte ermöglichen, die ohne sie nicht entstanden wären. Dazu braucht sie Bodenzugriff, Finanzierungsvorteile, Risikoteilung, Standardisierung und funktionierende Kooperationen mit privaten, kommunalen und genossenschaftlichen Akteuren. Serielles Bauen und Skaleneffekte können zudem Grenzkosten senken. Dann würde die Angebotskurve nicht nur nach rechts verschoben, sondern perspektivisch auch flacher.
Die Risiken sind jedoch erheblich. Ohne echte Zusätzlichkeit entsteht kein Mengeneffekt. Wenn die Gesellschaft Projekte übernimmt, die andere Akteure ohnehin realisiert hätten, verändert sich das Marktgleichgewicht kaum. Privilegierter Zugang zu Kapital, Flächen oder Genehmigungen kann private Anbieter verdrängen. Fehlt zusätzliches Bauland, konkurriert die Bundesgesellschaft um dieselben Grundstücke und treibt möglicherweise Bodenpreise. Treffen zusätzliche staatliche Bauprojekte auf knappe Baukapazitäten, können Baukosten steigen.
Hinzu kommen Governance-Risiken. Ohne Wettbewerbsdruck drohen X-Ineffizienzen: höhere Kosten, langsamere Prozesse und geringerer Innovationsdruck. Politische Zielüberfrachtung kann die Umsetzung zusätzlich erschweren. Bezahlbar, schnell, klimaneutral, barrierearm, regional ausgewogen und haushaltsschonend zugleich — diese Ziele sind nicht immer widerspruchsfrei.
Fazit: Was wäre mit Ludwig Erhard denkbar?
Aus Sicht der Sozialen Marktwirtschaft wäre die zentrale Frage nicht: mehr Staat oder weniger Staat? Sondern: Welcher staatliche Eingriff stärkt Angebot, Wettbewerb und soziale Teilhabe, ohne Marktanreize zu zerstören?
Vergesellschaftung wäre aus dieser Perspektive besonders kritisch. Sie verändert Eigentum, schafft aber keinen zusätzlichen Wohnraum. Damit ist sie eher Umverteilung als Angebotslösung. Mietendeckel sind ebenfalls problematisch, weil sie direkt in den Preismechanismus eingreifen. Kurzfristig können sie entlasten, doch bei unverändert knappem Angebot entstehen Nachfrageüberhänge, Suchkosten und schwächere Investitionsanreize.
Die Bundesbaugesellschaft wäre am ehesten mit einer ordnungspolitischen Logik vereinbar — aber nur, wenn sie den Markt ergänzt und aktiviert. Sie darf private, kommunale und genossenschaftliche Akteure nicht verdrängen, sondern muss zusätzliche Wohnungen ermöglichen. Nicht die Gründung einer neuen Institution entscheidet, sondern die zusätzliche fertiggestellte Wohnung.
Der Wohnungsmarkt ist kein reines Preisproblem, sondern ein Marktgleichgewichtsproblem. Steigende Mieten sind Ausdruck einer Knappheit, die sich nicht allein durch Regulierung beseitigen lässt. Wer Knappheit reduzieren will, muss Angebot ermöglichen. Staatliche Eingriffe sind nur dann überzeugend, wenn sie nicht nur Verteilungskonflikte neu ordnen, sondern das Marktgleichgewicht tatsächlich verbessern.
