Rund 8,5 Millionen Quadratmeter Büroflächen stehen nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens JLL* in den sieben größten deutschen Büromärkten leer. Angesichts des Wohnungsmangels erscheint ihre Umwandlung in Wohnraum als naheliegende Lösung. Doch das tatsächliche Potenzial ist erheblich geringer, als die Leerstandszahlen vermuten lassen. Nach Berechnungen des ifo Instituts eignen sich nur etwa 30 Prozent der leerstehenden Büroflächen technisch und baurechtlich für eine Wohnnutzung. Und selbst von diesen Flächen lässt sich nur ein kleiner Teil wirtschaftlich sinnvoll umwandeln. Darauf weist die auf Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei Brandenburg.Legal in einer aktuellen Analyse hin.
„Wir haben in Deutschland gleichzeitig zu viele leerstehenden Büros und zu wenige Wohnungen. Daraus aber abzuleiten, dass sich das eine Problem durch das andere lösen lässt, greift zu kurz. Zwischen theoretischem Potenzial und tatsächlich realisierbarem Wohnraum liegen erhebliche bauliche, wirtschaftliche und rechtliche Hürden“, so Dr. Christoph Brandenburg von Brandenburg.Legal.
München zeigt Kluft zwischen Potenzial und Realität
Wie groß die Unterschiede zwischen rechnerischem Potenzial und kurzfristig umsetzbaren Projekten ist, zeigt eine aktuelle Untersuchung von Colliers** zum Münchner Büromarkt. Während der jetzige Oberbürgermeister im Wahlkampf noch von einem Potenzial von mindestens 10.000 Wohnungen durch die Umwandlung von Büroflächen ausging, kommt Colliers auf rund 1.200 kurzfristig realisierbare Wohnungen. Ausgangspunkt sind rund 1,54 Millionen Quadratmeter leerstehende Büroflächen. Nach Prüfung von Kriterien wie Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Wohnlage, Baujahr und Vermietungsstand verbleiben lediglich rund 60.000 Quadratmeter, die kurzfristig für eine Umwandlung infrage kommen. Ein deutlich größeres Potenzial von rund 545.000 Quadratmetern wird zwar ebenfalls identifiziert, dessen Aktivierung ist jedoch wesentlich komplexer. „Diese Zahlen sind kein Widerspruch. Sie zeigen vielmehr, dass wir zwischen theoretischen Möglichkeiten und tatsächlich umsetzbaren Projekten unterscheiden müssen. Wer allein mit großen Potenzialzahlen argumentiert, weckt Erwartungen, die sich unter den bestehenden Rahmenbedingungen häufig nicht erfüllen lassen“, so Brandenburg.
Vier Hürden entscheiden
Nach Aussage von Brandenburg.Legal stehen einer erfolgreichen Umwandlung von Büroflächen in Wohnungen vor allem vier Hürden entgegen:
Gebäude: Viele Büroimmobilien sind konstruktiv nicht für eine Wohnnutzung ausgelegt. Große Gebäudetiefen erschweren eine ausreichende natürliche Belichtung. Hinzu kommen die Anordnung von Sanitärkernen, die Erschließung und die Anforderungen an Schall- und Brandschutz. Die notwendigen Eingriffe in die Gebäudestruktur können so umfangreich ausfallen, dass ein Umbau wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll ist. In solchen Fällen kann ein Abriss mit anschließendem Neubau die bessere Alternative sein.
Lage: Nicht jeder Bürostandort eignet sich gleichermaßen zum Wohnen. Gerade größere Bürokomplexe befinden sich in Gewerbegebieten oder an verkehrsreichen Standorten. Neben der baurechtlichen Zulässigkeit stellt sich deshalb auch die Frage, ob dort dauerhaft attraktiver Wohnraum entstehen kann.
Wirtschaftlichkeit: Neben hohen Umbaukosten können steuerliche Folgen die Kalkulation erheblich beeinflussen. Bei der Umwandlung einer bislang umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gewerbeimmobilie in umsatzsteuerfrei vermieteten Wohnraum kann der Vorsteuerabzug entfallen. Unter bestimmten Voraussetzungen drohen zudem Vorsteuerberichtigungen. Dadurch kann sich die Wirtschaftlichkeit eines Projekts deutlich verschlechtern. Auch deshalb können alternative Nutzungen wie bestimmte Formen der kurzfristigen Beherbergung für Eigentümer wirtschaftlich attraktiver sein.
Recht: Eine Wohnnutzung ist nicht an jedem Bürostandort planungsrechtlich zulässig. Nach der Colliers-Untersuchung liegen 75 Prozent des Münchner Büroleerstands in Gebieten mit rechtskräftigem Bebauungsplan, häufig mit gewerblichen Festsetzungen. Nur elf Prozent befinden sich in Bereichen, die der Flächennutzungsplan bereits für das Wohnen vorsieht. Sollen weitere Flächen für Wohnzwecke genutzt werden, können Änderungen des Planungsrechts, Befreiungen oder andere bauplanungsrechtliche Instrumente erforderlich werden.
Bau-Turbo allein löst Problem nicht
Mit dem Bau-Turbo hat der Gesetzgeber zusätzliche Möglichkeiten geschaffen, um Wohnungsbauvorhaben schneller zu ermöglichen und Abweichungen vom bestehenden Planungsrecht zu erleichtern. Nach Auffassung von Brandenburg.Legal kann dies auch bei der Umnutzung von Büroimmobilien helfen. Allerdings ersetzt das Instrument weder die Prüfung der baulichen Eignung noch eine tragfähige Wirtschaftlichkeitsrechnung. Zudem bleibt die Mitwirkung der Kommunen entscheidend. „Der Bau-Turbo kann Verfahren erleichtern, aber er verwandelt ungeeignete Bürogebäude nicht in geeignete Wohnimmobilien. Und er nimmt den Kommunen nicht die Entscheidung darüber ab, welche Nutzungen sie an welchen Standorten ermöglichen wollen“, führt Brandenburg aus.
Nicht neue Beratungsangebote, sondern schnellere Entscheidungen sind gefragt
Vor diesem Hintergrund sieht Brandenburg.Legal die Diskussion über kommunale Beratungs- und Umbauagenturen kritisch. Die Identifizierung geeigneter Immobilien sei zwar sinnvoll, die eigentlichen Hemmnisse lägen jedoch häufig an anderer Stelle.
„Eigentümer und Projektentwickler können in der Regel selbst beurteilen, ob eine andere Nutzung ihrer Immobilie wirtschaftlich interessant ist. Was sie sich nicht selbst verschaffen können, sind das erforderliche Baurecht und die behördlichen Genehmigungen. Deshalb brauchen wir vor allem schnellere Verfahren, verlässliche Entscheidungen und eine Planungspraxis, die sinnvolle Umnutzungen tatsächlich ermöglicht“, fordert Brandenburg.
Die Umwandlung leerstehender Bürogebäude könne einen Beitrag zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums leisten, sei aber keine flächendeckende Lösung für den Wohnungsmangel. Entscheidend sei eine differenzierte Betrachtung des Gebäudebestands. Statt möglichst hohe theoretische Wohnungszahlen zu kommunizieren, müsse stärker untersucht werden, welche Projekte unter realistischen technischen, steuerlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Bedingungen tatsächlich umgesetzt werden können. „Die entscheidende Frage lautet nicht, wie viele Wohnungen rechnerisch in leerstehenden Büros Platz hätten. Entscheidend ist, wie viele davon tatsächlich entstehen können. Daran muss sich eine erfolgreiche Umnutzungspolitik messen lassen“, so Brandenburg abschließend.
Weiterführende Informationen: https://brandenburg.legal/analysen/buero-zu-wohnen/
* JLL: Büromarktbericht Big 7, zweites Quartal 2026
** https://www.colliers.com/de-de/research/konversionspotential-muenchen
