Zum Jahresende 2025 erzielte der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Deutschland gemäß Colliers ein Transaktionsvolumen von 6,0 Milliarden Euro. Im Kontext des gesamten Investmentmarktes teilen sich die beiden Nutzungsarten Industrie & Logistik und Büro den ersten Platz mit Marktanteilen von jeweils 24 Prozent. Aufgrund der langen Exklusivitätsprozesse verzögern sich einige Transaktionen in das Jahr 2026, sodass das Jahresergebnis 2025 mit einem Rückgang von 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahr unterdurchschnittlich ausfiel. Der Fünfjahresdurchschnitt von 8,0 Milliarden Euro wurde ebenfalls verfehlt (-25 Prozent).
Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Das Jahr 2025 war von einem stetigen Anziehen des Transaktionsgeschehens sowie einer hohen Marktpräsenz internationaler Investoren gekennzeichnet. Insgesamt haben wir gesehen, dass 61 Prozent des Kapitals aus dem Ausland stammen. Im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt (52 Prozent) liegt das 9 Prozentpunkte höher. Die antizipierte Jahresendrally blieb aus, obwohl das vierte Quartal mit einem Anteil von 34 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die höchsten Investmentaktivitäten zeigte. Die andauernden globalen Unsicherheiten, insbesondere bedingt durch geopolitische Spannungen, führten weiterhin zu erhöhter Volatilität an den Kapitalmärkten und verzögerten die Finalisierung zahlreicher Investitionsentscheidungen. Positiv hervorzuheben ist die daraus resultierende substanzielle Deal-Pipeline für das Jahr 2026, die eine Fortsetzung des frühzyklischen Erholungstrends erwarten lässt und die Grundlage für eine dynamische Marktphase im laufenden Jahr bildet.“
Rückkehr der Portfolioverkäufe prägt die zweite Jahreshälfte
Zum Ende des Jahres 2025 wurden rund 2,1 Milliarden Euro in Portfoliotransaktionen investiert. Dies entspricht einem Anteil von 36 Prozent am Transaktionsvolumen und liegt lediglich 3 Prozentpunkte unter dem Fünfjahresdurchschnitt (39 Prozent). Die durchschnittliche Portfoliogröße lag bei knapp 100 Millionen Euro und umfasste vier Objekte. Großvolumige Portfolios über 300 Millionen Euro stellten 2025 eine Ausnahme dar. Es fanden lediglich zwei Portfolioverkäufe in diesem Preissegment statt (2024: 5 Paketverkäufe über 300 Millionen Euro). Während in der ersten Jahreshälfte kaum Paketverkäufe stattfanden, kam es ab der Jahresmitte zu einer deutlichen Belebung des Transaktionsgeschehens in diesem Bereich, sodass in der zweiten Jahreshälfte rund 1,7 Milliarden Euro in Portfolios allokiert wurden.
Insgesamt konzentrierte sich die Investorenaktivität 2025 mit einem Volumen von 3,9 Milliarden Euro primär auf den Single-Asset-Bereich. Internationale Investoren investierten hier rund 1,8 Milliarden Euro, was einem Anteil von 47 Prozent an den Single-Asset-Transaktionen entspricht und leicht unter dem Vorjahreswert von 2,0 Milliarden Euro liegt. Im gesamten Transaktionsmarkt – also inklusive Portfolio-Deals – stellten internationale Investoren mit einem Anteil von 61 Prozent die dominierende Käufergruppe dar. Nationale Investoren intensivierten ihre Präsenz im Single-Asset-Segment und investierten 2025 rund 2,1 Milliarden Euro in Industrie- und Logistikimmobilien (2024: 1,6 Milliarden Euro).
Zu den prägendsten Transaktionen des vierten Quartals zählte das von Blackstone gemanagte Portfolio mit vier Logistikimmobilien in deutschen Kernmärkten, das für knapp über 300 Millionen Euro an GLP veräußert wurde. Ferner wurde von einem chinesischen E-Commerce-Giganten ein knapp 220 Millionen Euro teures Portfolio bestehend aus acht Immobilien gekauft. Bei den größten Single-Transaktionen aus dem vierten Quartal lag der Fokus auf den Kernmärkten der Top-8-Regionen. Von den fünf größten Einzeltransaktionen lagen vier innerhalb der Top-8-Märkte. Unter anderem erwarb die DWS Group den vollständig vermieteten Panattoni Campus Berlin Zentrum für einen zweistelligen oberen Millionenbetrag. Verkäufer waren Panattoni und PGIM. Zudem fanden in der Region München zwei Großtransaktionen mit einem Gesamtvolumen von knapp 90 Millionen Euro statt: der Verkauf einer Light Industrial-Immobilie im südlichen Umland an einen Vermögensverwalter sowie der Verkauf eines Gewerbeparks in Feldkirchen von Deka Immobilien an Sirius Real Estate.
„Während im Jahr 2025 großvolumige Einzeltransaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke kaum stattfanden, zeichnet sich für 2026 eine Zunahme entsprechender Investments ab. Das Marktumfeld hat sich so weit stabilisiert, dass großvolumige Abschlüsse wieder erfolgreich am Markt platziert werden können. Insbesondere internationale Investoren zeigen eine ausgeprägte Bereitschaft, Leuchtturmobjekte zur strategischen Portfoliooptimierung zu akquirieren. Parallel dazu verzeichnet der Vermietungsmarkt eine fortschreitende langsame Erholung. Zusätzliche Nachfrageimpulse seitens der Rüstungsindustrie sowie durch asiatische E-Commerce-Nutzer werden das Vermietungsgeschehen im Jahr 2026 nachhaltig positiv beeinflussen. Beide Entwicklungen dürften sich förderlich auf die Investorenstimmung und die Transaktionsaktivität auswirken“, erklärt Kah.
Spitzenrenditen bleiben stabil
Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern zeigt sich seit dem ersten Quartal 2024 stabil und liegt weiterhin bei 4,75 Prozent.
„Die positive Entwicklung am Vermietungsmarkt dürfte sich in den kommenden Quartalen weiter verstärken. Zwar werden die angekündigten staatlichen Investitionsprogramme erst mittelfristig spürbare Effekte auf den Immobilienmarkt entfalten, jedoch zeichnet sich bereits ab, dass insbesondere der Logistikimmobiliensektor hiervon profitieren wird. So erwarten wir eine zunehmende Transaktionsaktivität im Bereich der Spezialimmobilien. Diese bieten den Investoren langfristige und stabile Cashflows durch lange Mietvertragslaufzeiten sowie attraktive Renditen: Industrial Outdoor Spaces (IOS)-Flächen, temperaturgeführte Logistikobjekte sowie Cross-Dock-Immobilien werden als Reaktion auf aktuelle Markttrends verstärkt nachgefragt. So werden Investitionen in Infrastrukturprojekte und Rüstungsunternehmen die Nachfrage nach IOS-Flächen erhöhen. Die Belebung der Nachfrage seitens E-Commerce-Unternehmen wird für ein erhöhtes Paketaufkommen sorgen, wodurch Cross-Dock-Immobilien weiter in den Fokus der Nutzer rücken werden. Der Nutzerfokus liegt hierbei vor allem auf Unternehmen aus den Segmenten Bauwirtschaft, Rüstungsindustrie, asiatischer E-Commerce sowie der Pharmaindustrie. Für das Jahr 2026 prognostizieren wir ein steigendes Transaktionsvolumen“, resümiert Kah abschließend.
