Data Center haben sich spätestens im Jahr 2025 als eigenständige Assetklasse im gewerblichen Immobilien-Investmentmarkt etabliert. Laut Colliers erreichten Rechenzentren mit rund 1,2 Milliarden Euro einen Anteil von rund 5 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen in Deutschland, das insgesamt 25,2 Milliarden Euro umfasste. Rund 90 Prozent des Volumens entfallen dabei auf Grundstückstransaktionen für Projektentwicklungen, während Bestandsobjekte lediglich 140 Millionen Euro ausmachten. Das ist eines der Ergebnisse der Online-Pressekonferenz zu Data-Center-Investments in Deutschland, an der Katja Caspers, Senior Consultant Market Intelligence & Foresight bei Colliers, Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe, Peter Pohlschröder, Managing Director bei HAL Data Center Development, sowie Marc Trampe, Bürgermeister der Gemeinde Rellingen, teilnahmen.
Laut Katja Caspers, Senior Consultant Market Intelligence & Foresight bei Colliers, fällt dabei die Dominanz großvolumiger Grundstücksdeals auf. 62 Prozent des Transaktionsvolumens entfällt auf das Segment zwischen 100 und 200 Millionen Euro. Diese Transaktionen betreffen ausschließlich großvolumige Hyperscaler-Projektentwicklungen. „Dreistellige Millionenbeträge bei Grundstückstransaktionen außerhalb urbaner Top-Lagen sind im Immobilienmarkt außergewöhnlich“, betont Caspers. „Im Data-Center-Segment sehen wir diese Größenordnung inzwischen häufiger.“
Regional konzentriert sich das Marktgeschehen klar auf die Kerncluster Frankfurt am Main und Berlin. Der Großraum Frankfurt verzeichnet sowohl die meisten als auch die volumenstärksten Transaktionen. Gleichzeitig haben sich die Grundstückspreise auf einem neuen Niveau etabliert. „Im Großraum Frankfurt liegen die Preise vielfach zwischen 1.000 und über 2.000 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu werden Industrie- und Logistikgrundstücke in der Frankfurter Region bei 350Euro gehandelt. Diese Verschiebung verdeutlicht, dass digitale Infrastruktur Standortwerte neu definiert“, betont Caspers.
„Doch nicht jeder Grundstücksbesitzer in Frankfurt oder Berlin sitzt auf einer Ölquelle“ sagt Caspers deutlich. Damit ein Grundstück mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter erzielen kann, müssen entscheidende Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu zählt vor allem die zugesicherte Stromverfügbarkeit innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren. Auch muss die Lage innerhalb einer Cloud-Availability-Zone liegen, die die Rechenzentrums-Betreiber selbst definieren. Ob zudem Baurecht für mehrgeschossige Bebauung besteht, wirkt sich ebenfalls auf den Grundstückspreis aus.
Peter Pohlschröder, Managing Director bei HAL Data Center Development, ordnet die Entwicklung ein: „Wir rechnen aktuell mit einem jährlichen Nachfragewachstum von rund 14 Prozent allein aus der klassischen Digitalisierung heraus. Bis 2030 erwarten wir eine Verdopplung der installierten Rechenkapazität in Deutschland.“
Datensouveränität zunehmend als Nachfragetreiber
Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe, erläutert die steigende Nachfrage: „Treiber des starken Nachfragewachstums ist primär die fortschreitende Digitalisierung der Wirtschaft. Hinzu kommt als zusätzliches Thema künstliche Intelligenz, die den Bedarf an Rechenleistung weiter erhöht. Aber massive KI-Investitionen finden derzeit primär in den USA statt, daher ist die Gefahr einer möglichen KI-Blase in Deutschland nicht gegeben. Zudem rücken Entwicklungen wie der amerikanische Cloud Act und geopolitische Entwicklungen die Frage der Datensouveränität stärker in den Fokus. Unternehmen hinterfragen zunehmend, wo ihre sensiblen Daten physisch gespeichert sind.“
Für Unternehmen kommen hierfür regionale Co-Location-Rechenzentren infrage, wo sie von dem Betreiber Serverkapazitäten mieten können. Da diese Data Center kleinere Leistungsdimensionen, also ca. fünf bis zehn Megawatt, umfassen und beispielweise die Stromverfügbarkeit kein so großes Hindernis darstellt, sind die Grundstückspreise näher an klassischen Gewerbe- oder Logistikflächen. Zudem sind Rechenzentrums-Großprojekte, wie Hyperscaler eher clustergetrieben in Frankfurt oder Berlin lokalisiert, während regionale Co-Location-Rechenzentren deutschlandweit in der Fläche entstehen.[PB1.1]
Pohlschröder ergänzt: „Deutschland bleibt insgesamt damit trotz hoher Energiepreise ein attraktiver Standort, mit stabilem Rechtsrahmen, resilientem Stromnetz und hoher Wirtschaftskraft. Ausländische Investoren bewerten den Markt sehr positiv. Gleichzeitig wäre es wünschenswert, wenn sich auch mehr deutsches institutionelles Kapital an dieser kritischen Infrastruktur beteiligt.“
Kommunale Perspektive: Rechenzentren als Stadtentwicklungsimpuls
Dass Data Center auch auf kommunaler Ebene Impulse zur Standentwicklung setzen können, zeigt das Beispiel Rellingen in Schleswig-Holstein. Dort entsteht derzeit ein Co-Location-Rechenzentrum mit rund sechs Megawatt Anschlussleistung. Marc Trampe, Bürgermeister der Gemeinde Rellingen, berichtet: „Nach intensiven Bürgerdialogen haben wir das Projekt bewusst in eine integrierte Quartiersentwicklung eingebettet. Ein entscheidender Faktor für die Akzeptanz war die Nutzung der Abwärme des Rechenzentrums für eine neue Schule und Sporthalle.“ Darüber hinaus sieht die Kommune laut Trampe weitere Vorteile: „Neben Gewerbesteuereinnahmen ist das Rechenzentrum ein klarer Standortfaktor. Unternehmen können ihre Daten vor Ort speichern. Das Thema Datensouveränität gewinnt spürbar an Bedeutung, auch für mittelständische Betriebe.“
Ausblick 2026: Wachstum im Co-Location-Segment
Für 2026 erwarten die Experten eine weiterhin steigende Nachfrage in den Kernmärkten Frankfurt und Berlin sowie eine zunehmende Flächenverknappung. Katja Caspers prognostiziert: „Wir verzeichnen einen zunehmenden Bedarf von Cloud-Betreibern nach Rechenzentrums-Kapazitäten. Entsprechend werden Hyperscaler auch im laufenden Jahr das Marktvolumen prägen.“ Patrick Brinker ergänzt: „Viele Unternehmen werden eigene Rechenzentren perspektivisch auslagern, da Betrieb und Regulierung immer komplexer und aufwändiger werden. Das spricht für regionale Co-Location-Modelle.“ Peter Pohlschröder fasst zusammen: „Die ganz großen KI-Cluster entstehen derzeit vor allem in den USA. In Deutschland sehen wir jedoch nachhaltiges, strukturelles Wachstum, insbesondere im regionalen Bereich. Kleine, ineffiziente Bestandsrechenzentren werden perspektivisch verschwinden, während moderne, energieeffiziente Anlagen Marktanteile gewinnen.“
