Wenn Verkäufer Preisnähe wollen, Käufer Rendite brauchen und Kreditgeber Volumen suchen, entsteht Liquidität – nicht aus dem Markt, sondern aus dem Hebel.
Der Markt befasst sich wieder – vereinzelt – mit größeren Immobilienportfolio-Deals.
Und das gewissermaßen notgedrungen: Die Vintage-Fonds aus der Hochphase des letzten Zyklus steuern auf ihr Laufzeitende zu. Damit rückt die Frage in den Vordergrund, wie sich Portfolien in einem Markt veräußern lassen, der die Absorptionsfähigkeit vergangener Jahre noch längst nicht wieder erreicht hat.
Der klassische Exit über Einzelverkäufe bleibt eher mühsam: langwierig, selektiv – und mit dem bekannten Risiko, dass die weniger attraktiven Assets im Bestand verbleiben oder nur mit deutlichen Abschlägen abgesetzt werden können.
Der Portfolioverkauf wirkt demgegenüber wie die elegantere Lösung: schneller, vollständiger und als beabsichtigter Faktor nah am Verkehrswert. Das große Aber: Er funktioniert derzeit nicht unter allen Bedingungen.
Dort, wo solche Transaktionen aktuell gelingen, zeigt sich ein auffälliges Muster:
- Sie sind großvolumig.
- Sie sind besonders strukturiert.
- Und sie sind – vor allem – sehr hoch fremdfinanziert, teilweise sehr deutlich jenseits der 60%.
Hierbei ist dieser hohe Leverage kein Feintuning, sondern er schafft erst überhaupt die Voraussetzung, das Preisniveau überhaupt in die Nähe der Verkäufer-Vorstellung zu bringen.
Das ist allerdings keine breite Marktbeobachtung, dafür aber trotzdem eine aufschlussreiche. Denn sie macht sichtbar, was sonst oft abstrakt bleibt: Bei den aktuellen Renditen lassen sich Portfolioankäufe auf diesem Niveau ohne signifikanten Leverage kaum rechnen, wenn der Kaufpreis die bei den Verkäufern bilanzierten Immobilienwerte ausreichend befriedigen muss.
Und genau dieser Leverage ist nicht beliebig verfügbar. Viele klassische institutionelle Investoren scheiden damit als Käufer aus, nicht ausschließlich, aber schon aufgrund regulatorischer und bilanzieller Restriktionen. Fremdkapitalquoten deutlich oberhalb von 60% passen oft schlicht nicht in den Rahmen. Damit verengt sich der Kreis potenzieller Käufer erheblich. Übrig bleiben spezialisierte Strukturen, Clubs oder Konstellationen, die genau diesen Hebel darstellen können.
Nicht als Ausdruck breiter Marktliquidität, sondern als Ergebnis einer sehr spezifischen Konstellation können dann solche Transaktionen entstehen:
- Verkäufer, die einen möglichst marktpreisnahen Exit auf Portfolioebene anstreben
- Käufer, die ihre Rendite nur über sehr hohen Leverage abbilden können
- Fremdkapitalgeber, die unter Druck stehen, große Volumina zu platzieren – und damit genau diesen vom Käufer benötigten Hebel ermöglichen
Das sind Einzelfälle, aber sie legen einen strukturellen Punkt offen: Der Markt funktioniert derzeit bei großen Portfolien noch insbesondere eher nur dort, wo er sich ausreichend hebeln lässt – die Liquidität im Markt ist eben immer noch eng.
📌 Fazit:
Große Portfolio-Exits sind derzeit kein Ausdruck von Marktbreite, sondern von der Fähigkeit, sie stark genug zu finanzieren.
