Umnutzung und Kernsanierung von Bürogebäuden stoßen aktuell immer mehr an wirtschaftliche Grenzen. Gleichzeitig fordern die Megatrends und veränderte Nutzungsanforderungen eine dynamische Anpassung der Immobilienbranche. Bürogebäude müssen sich daher künftig leichter anpassen lassen können, damit ihr Wert langfristig erhalten bleibt. Die BOB efficiency design AG, bähr ingenieure, die Chapman Taylor Architektur und Städtebau Planungsgesellschaft sowie Kempen Krause Ingenieure haben auf der Immobilienmesse Expo Real gemeinsam eine wandlungsfähige Büroimmobilie vorgestellt. Am Beispiel der Gebäudeplattform BOB zeigen die Unternehmen, wie sich eine spätere Umnutzung zu gewerblichem Wohnen, z.B. Serviced Apartments, bereits bei der Planung eines Bürogebäudes vorbereiten lässt. Ziel ist es, den finanziellen und zeitlichen Aufwand für den Nutzungswechsel deutlich zu reduzieren und Investoren eine zusätzliche Perspektive für die Bewirtschaftung ihrer Immobilien zu eröffnen.
Langfristige Prognosen für Büroinvestments sind aktuell schwierig, vor allem weil die Auswirkungen von künstlicher Intelligenz und Konjunkturentwicklung auf die Flächennachfrage unklar sind. Ein heute vermietetes Gebäude muss deshalb auch dann wirtschaftlich nutzbar bleiben, wenn sich die Nachfrage nach Ablauf eines Mietvertrags ändert. Das Produkt BOB setzt auf eine frühzeitige Integration von Architektur, Tragwerk, Bauphysik, Brandschutz und technischer Gebäudeausrüstung in der Produktentwicklung.
Wie dies technisch und wirtschaftlich gelingen kann, erläuterten Dr. Bernhard Frohn, Vorstand der BOB AG, Burçak Lüders, Geschäftsführerin von bähr ingenieure, Hendrik Wirths, Director bei Chapman Taylor, und Dr. Hans-Jürgen Krause, Geschäftsführer von Kempen Krause Ingenieure.
Die spätere Nutzung bereits mitplanen
„Ich möchte gerne im Produkt denken und nicht im Projekt“, sagt Dr. Bernhard Frohn, Vorstand der BOB AG. Ausgangspunkt der gemeinsamen Untersuchung war die Frage, welche zusätzlichen Voraussetzungen ein Bürogebäude benötigt, um später mit überschaubarem Aufwand zu Serviced Apartments umgebaut werden zu können. Dafür untersuchten die Partner ein bereits gemeinsam geplantes BOB-Gebäude. Die BOB-Gebäudeplattform dient als Grundlage, um wiederkehrende Planungs- und Konstruktionsprinzipien aufeinander abzustimmen und gezielt die Anforderungen einer zweiten Nutzung zu ergänzen. Während bei vielen Mixed-Use-Konzepten Büro- und Wohnbereiche jeweils für ihren vorgesehenen Zweck geplant werden, steht hier der spätere Wechsel der Nutzung im Mittelpunkt. Auch eine teilweise Umwandlung einzelner Etagen oder Gebäudebereiche ist im untersuchten System möglich.
Serviced Apartments können im betrachteten Gebäude bei weitgehend unverändertem Grundriss und unveränderter Hülle untergebracht werden. „Die Details zählen an der Stelle tatsächlich“, erklärt Hendrik Wirths, Director bei Chapman Taylor. Entscheidend sei, die Anforderungen beider Nutzungen im Rahmen der Produktentwicklung zu prüfen. Dazu zählen die Gebäudetiefe, Belichtung und Erschließung ebenso wie die Lage des Grundstücks und seine Eignung als Wohnadresse. Bau- und planungsrechtliche Vorgaben müssen frühzeitig berücksichtigt werden. Die technische Vorbereitung einer Umnutzung ersetzt die Prüfung ihrer Zulässigkeit am jeweiligen Standort nicht.
Gezielte Vorrüstung statt späterer Eingriffe
Für Tragwerk und Gebäudetechnik sieht das Produkt unter anderem definierte Bohrzonen in den Decken vor. Sie ermöglichen bei der Umnutzung die vertikale Leitungsführung, ohne das Tragsystem grundlegend zu verändern. Über eine demontierbare Fassadenöffnung können vorgefertigte Nasszellen in das Gebäude eingebracht werden. Ein weiterer Bestandteil der Vorrüstung ist ein höherer Schallschutz der Fassade, der die Anforderungen an spätere Schlafräume bereits berücksichtigt.
„Man muss sich sehr gut überlegen, welche Umnutzung man haben möchte“, betont Dr. Hans-Jürgen Krause, Geschäftsführer von Kempen Krause Ingenieure. Die Vorbereitung auf beliebige Nutzungsarten würde zu hohe Vorhaltekosten verursachen. Im untersuchten Fall bleiben die Brandabschnitte unverändert; zusätzliche Rettungswege sind nicht erforderlich. Dabei wurde für die Serviced Apartments eine baurechtlich als Wohnen eingeordnete Langzeitnutzung zugrunde gelegt. Bei einer Hotelnutzung wären insbesondere die Brandschutzanforderungen im Rahmen der Produktentwicklung gesondert zu untersuchen.
Auch die technische Gebäudeausrüstung wird von Beginn an für beide Nutzungen durchdacht. Wesentliche Teile der für den Bürobetrieb installierten Technik können bei der Umwandlung zu Serviced Apartments erhalten bleiben. Der Nutzungswechsel soll ohne grundlegenden Verzicht auf Komfort oder Energieeffizienz gelingen.
„Man muss zwei Gebäude denken und dann das eine planen. Wenn man das andere nicht mitdenkt, wird es nicht funktionieren“, sagt Burçak Lüders, Geschäftsführerin von bähr Ingenieure. Ein wesentlicher Baustein sind vorgefertigte Nasszellen, an denen auch Elektroverteilung und Küchenanschlüsse vorbereitet werden können. In Verbindung mit den geplanten Leitungswegen und der Fassadenöffnung sollen sie die Umbauzeit verkürzen.
Wirtschaftlichkeit über den Lebenszyklus betrachten
Dr. Bernhard Frohn verglich fünf wirtschaftliche Szenarien über einen Zeitraum von 20 Jahren: die Verlängerung des ersten Büromietvertrags, einen Büromieterwechsel, Leerstand mit anschließender Bürovermietung sowie die Umnutzung zu Serviced Apartments mit und ohne vorherige Vorrüstung. Für den Nutzungswechsel wurde ein Zeitpunkt nach zehn Jahren angenommen. Die Berechnung berücksichtigt Mieterträge und Kosten, die auf ihren heutigen Wert abgezinst werden.
In der Modellstudie belaufen sich die zusätzlichen Investitionen für die Vorrüstung auf rund 320.000 Euro. Das entspricht 2,8 Prozent der Kosten für Baukonstruktion und technische Anlagen, also der Kostengruppen 300 und 400. Die weitere Vermietung an den ersten Büromieter bleibt im Modell das wirtschaftlich günstigste Szenario. Der Barwert der vorbereiteten Umnutzung liegt jedoch nur knapp eine Million Euro unter dem Szenario eines Büromieterwechsels, für das rund 8,7 Millionen Euro ermittelt wurden. Die Umnutzung ohne vorherige Vorbereitung schneidet wegen der umfangreicheren Eingriffe deutlich schlechter ab.
Die BOB AG will die Ergebnisse in künftige Büroentwicklungen einbeziehen und mit Investoren über die Finanzierung der Vorrüstung sprechen. Gemeinsam wollen die Unternehmen zudem weitere Nutzungsoptionen untersuchen, darunter Hotel und Seniorenwohnen. Ziel bleibt, die langfristige Nutzbarkeit eines Gebäudes bereits bei seiner Entwicklung mitzudenken und damit bessere Voraussetzungen für den Werterhalt im Lebenszyklus zu schaffen.
Ein Handout zu der Veranstaltung kann kostenlos über folgenden Link angefordert werden: https://www.bob-ag.de/handout-expo-panel.
