Nach zwei dynamischeren Jahren erzielt der Dortmunder Büromarkt aktuell ein eher durchschnittliches Ergebnis. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 64.000 m² und damit deutlich weniger als im Vorjahr umgesetzt (-27 %). Das weiterhin anspruchsvolle konjunkturelle Umfeld sowie anhaltende geopolitische Risiken wirken sich dabei insbesondere auf großflächige Anmietungsentscheidungen aus. So wurde bislang noch kein Vertrag über 10.000 m² abgeschlossen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Dass der 10-jährige Durchschnitt von 68.000 m² dennoch nur leicht verfehlt wurde, unterstreicht die insgesamt stabile Nachfragebasis. Bemerkenswert ist hierbei der hohe Anteil von 24 % (rund 15.000 m²), der auf Abschlüsse zwischen 2.000 und 5.000 m² entfällt. „Weitere 19 % werden im Segment ab 5.000 m² verzeichnet. Hervorzuheben sind in diesem Zusammenhang insbesondere die Anmietungen des Jobcenters Dortmund über 6.300 m² in der City sowie von Amazon über 5.500 m² im übrigen Stadtgebiet. Diese Verträge stellen zugleich die bis dato größten im laufenden Jahr dar“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Mit aktuell 23 €/m² erreicht die Spitzenmiete in den besten Citylagen weiterhin einen Höchstwert. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Plus von rund 2 %. Die Durchschnittsmiete liegt gegenwärtig bei 13,30 €/m², was einem Rückgang von gut 8 % seit Jahresbeginn entspricht.
Aktuelle Branchenverteilung von den bisher größten Abschlüssen beeinflusst
Die größeren Mietvertragsabschlüsse des laufenden Jahres prägen die Branchenverteilung des Flächenumsatzes maßgeblich. Mit einem Anteil von rund 35 % führt die öffentliche Verwaltung das Ranking an. Entscheidendes hierzu beigetragen hat unter anderem die bereits genannte Anmietung des Jobcenters Dortmund. Auf Rang zwei folgen die Handelsunternehmen mit 18 %, wozu insbesondere der Mietvertrag von Amazon beigetragen hat. Auch die sonstigen Dienstleistungen, in der unter anderem Energiedienstleister und private Bildungsträger zusammengefasst werden, erreicht mit 11 % einen zweistelligen Wert. Dies unterstreicht die insgesamt breit diversifizierte Nachfragebasis des Dortmunder Büromarktes.
Das Leerstandsvolumen ist innerhalb der vergangenen zwölf Monate leicht gestiegen und beläuft sich inzwischen auf rund 151.000 m². Von den vakanten Flächen entfallen lediglich
17 % auf solche mit hochwertigen Ausstattungsqualitäten. Mit 4,7 % bewegt sich die Leerstandsrate im bundesweiten Vergleich weiterhin auf einem relativ niedrigen Niveau.
Auch die Bautätigkeit fällt aktuell überschaubar aus. Ende September 2026 befanden sich lediglich rund 21.000 m² Bürofläche in der Realisierung. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem deutlichen Rückgang um 49 %. Gleichzeitig liegt die Vorvermietungsquote bei hohen 67 %, sodass dem Markt lediglich noch rund 7.000 m² kurzfristig verfügbare Flächen aus laufenden Projektentwicklungen zur Verfügung stehen.
Perspektiven
„Trotz der herausfordernden Rahmenbedingungen präsentiert sich der Dortmunder Büromarkt Ende September 2026 relativ robust. Der Flächenumsatz bewegt sich zwar im Bereich des langjährigen Durchschnitts, allerdings fehlen bislang großvolumige Mietvertragsabschlüsse jenseits der 10.000-m²-Marke, die üblicherweise einen wesentlichen Beitrag zum Gesamtergebnis leisten“, so Amedeo Augenbroe.
Darüber hinaus wurde das Vermietungsgeschehen von der schwachen konjunkturellen Entwicklung sowie anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten gebremst. Die jüngsten Konjunkturprognosen zeichnen jedoch bereits ein wieder positiveres Bild. So haben einige der großen deutschen Wirtschaftsinstitute ihre BIP-Wachstumsprognose für 2026 zuletzt mehr als verdoppelt. Sollte sich das wirtschaftliche Umfeld in den kommenden drei Monaten aufhellen, ist mit einer zunehmenden Flächennachfrage zu rechnen. Vor diesem Hintergrund erscheint ein solides Jahresendergebnis durchaus realistisch. Ein Flächenumsatz auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts von rund 100.000 m² bleibt zwar ambitioniert, stellt jedoch ein durchaus erreichbares Ziel dar.
Auf der Angebotsseite sind im Schlussquartal keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten. Gleichzeitig dürfte die Knappheit moderner und hochwertig ausgestatteter Büroflächen bestehen bleiben. Kurzfristig ist keine spürbare Entlastung durch zusätzliche Fertigstellungen absehbar. Vor dem Hintergrund des begrenzten Angebots spricht daher vieles für weiter steigende Spitzenmieten.
