Mit einem Flächenumsatz von nur 10.000 m² verzeichnet der Essener Büromarkt einen schwachen Jahresauftakt und verfehlt damit das Vorjahresergebnis um mehr als die Hälfte. Auch der Langzeitschnitt von etwa 24.000 m² bleibt unerreicht. In kleineren Büromärkten, deren Marktdynamik häufig von wenigen großen Abschlüssen abhängt, sind einzelne schwache Quartale jedoch nicht ungewöhnlich und eher als Momentaufnahme zu betrachten. Traditionell entfällt höheres Volumen eher auf die zweite Jahreshälfte. Ein zurückhaltender Jahresbeginn mit deutlich unterdurchschnittlichen Flächenumsätzen ist für den Essener Markt daher keine Seltenheit. So wurde auch 2024 im ersten Quartal nur wenig Fläche umgesetzt, dennoch konnte am Jahresende ein gutes Gesamtergebnis erzielt werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die bislang größten Vertragsabschlüsse tätigten das Bauunternehmen Johann Bunte mit 1.700 m² im Teilmarkt „übriges Stadtgebiet“, ein Anbieter von Coworking-Flächen mit rund 1.200 m² in den Nebenlagen sowie ein Beratungsunternehmen (1.000 m²) im Südviertel. Darüber hinaus dominieren aktuell eher kleinere Abschlüsse, was den insgesamt niedrigen Flächenumsatz erklärt.
„Die Spitzenmiete notiert seit Dezember 2025 stabil bei 20 €/m² und wird weiterhin für hochwertige Flächen in den besten Lagen der Innenstadt erzielt. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 13,80 €/m²“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
In der Regel stellt die Branchenverteilung nach den ersten drei Monaten eines Jahres nur eine Momentaufnahme, aber kein für die Stadt typisches Bild dar. Dennoch werden die aktuellen Flächenumsätze nach Branchen deutlich von den in Essen traditionell starken Industrieunternehmen angeführt, die für knapp ein Drittel des Ergebnisses verantwortlich sind. Überdurchschnittliche Beiträge von knapp 18 % bzw. gut 13 % steuern zudem Beratungsgesellschaften (Ø 10 Jahre: 5 %) und die Coworking-Branche (Ø 10 Jahre: 2 %) bei. Ausschlaggebend hierfür sind insbesondere die bisher größten Verträge zu Jahresbeginn.
Das Leerstandsvolumen liegt aktuell bei rund 287.000 m², was einer Seitwärtsbewegung zum Vorquartal entspricht. Besonders stark nachgefragt sind aus Nutzersicht Flächen mit moderner Ausstattungsqualität. Diese umfassen derzeit nur 59.000 m² bzw. rund 21 % des Gesamtvolumens. Die Leerstandrate in Essen liegt bei 8,9 %. Damit weist die Ruhrmetropole im Vergleich der großen Büromarkte die vierthöchste Leerstandsquote auf – nach Berlin (9,1 %), Düsseldorf (12,6 %) und Frankfurt (11,7 %).
Das Volumen der im Bau befindlichen Flächen belief sich Ende März 2026 auf etwa 34.000 m², was einem Rückgang von 21 % im 12-Monatsvergleich entspricht. Die für den Vermietungsmarkt relevante Kategorie der noch verfügbaren Flächen hat leicht zugenommen, notiert mit 12.000 m² aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau.
Der Essener Bürovermietungsmarkt ist verhalten in das Jahr 2026 gestartet. An die lebhaftere Vermietungsdynamik des Vorjahres konnte in den ersten drei Monaten nicht angeknüpft werden. Wie in anderen Städten auch wirkt sich das Fehlen größerer Vermietungen negativ auf das Quartalsergebnis aus. Bislang wurde kein Mietvertrag über 2.000 m² abgeschlossen.
Auch das aktuell eher volatile Marktumfeld dämpft die Anmietungstätigkeit. Die schwächelnde Konjunktur sowie makro- und geopolitische Risiken sind derzeit weiterhin bestimmende Themen. Insbesondere mit einer sich verbessernden konjunkturellen Lage könnte sich allerdings auch in Essen eine Belebung des Flächenumsatzes abzeichnen, sodass für das Gesamtjahr ein solides Ergebnis erreichbar scheint. Ob dabei ein Resultat im Bereich des Langzeitschnitts (90.000 m²) möglich ist, bleibt vorerst abzuwarten. Es ist davon auszugehen, dass der Leerstand weiter zunimmt, allerdings in einem moderaten Tempo. Besonders betroffen sind ältere Flächen, die nur eingeschränkt marktfähig sind.
„Die Knappheit an hochwertigen Büroflächen dürfte unverändert bestehen bleiben, da kurzfristig keine spürbare Entlastung durch Neubauprojekte zu erwarten ist. Aufgrund des begrenzten Angebots an modernen Flächen ist zudem mit einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete zu rechnen“, so Amedeo Augenbroe.
