Die Stimmung unter Immobilienfinanzierungsexperten hat sich zum Jahresende 2025 verbessert. Nachdem der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi)* im Vorquartal noch deutliche Einbußen zu verzeichnen hatte und in den Minusbereich gerutscht war, notiert er im vierten Quartal 2025 mit 0,7 Punkten wieder knapp in der Pluszone. Insbesondere die aktuelle Lage am Finanzierungsmarkt wird von den Marktakteuren positiver eingeschätzt.
Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben sowie veröffentlicht und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
Im Vergleich zum Vorquartal machte der Situationsindikator mit einem Punktezuwachs von 13,4 Punkte einen Sprung nach oben. Beim Erwartungsindikator beträgt der Zugewinn dagegen lediglich 3,2 Punkte. Mit Endständen von minus 0,4 Punkte (Situation) und plus 1,8 Punkte (Erwartung) liegen beide Teilindikatoren nah beieinander, was nach Ansicht von Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI, dafür spricht, dass in den kommenden Monaten nur von einer geringen Verbesserung der Rahmenbedingungen am Finanzierungsmarkt ausgegangen werden kann.
Grundsätzlich würden die Einschätzungen der Marktakteure zum volatilen Investmentmarkt passen, der zwischen Ernüchterung und teils positiven Überraschungen schwanke. „Die Akteure haben viele Risiken allerdings bereits eingepreist und die Finanzierungsbedingungen geben zumindest im zweiten Halbjahr 2025 Grund zu vorsichtigem Optimismus – auch im langfristigen Vergleich.“
Mit Ausnahme von Logistik ist der Saldo aus Lage- und Erwartungseinschätzung bei allen Nutzungsarten gestiegen. Am kräftigsten macht Wohnen Boden gut und erzielt einen Zuwachs von 27,7 Zählern auf 38,6 Punkte. Auch die Assetklasse Büro legt ordentlich zu (plus 12,4 Punkte), bleibt im Saldo allerdings im negativen Bereich (minus 18,2 Punkte). Während es für den Einzelhandel eine ähnliche Entwicklung zu verzeichnen gibt (plus 8,3 Punkte auf minus 7,5 Punkte), schafft es das Hotelsegment nach einem Saldostand von null Punkten im Vorquartal wieder in die Pluszone (5,6 Punkte). Problematischer werden dagegen die Finanzierungsbedingungen für Logistikimmobilien eingeschätzt. Der Saldowert sinkt um 12,5 Zähler auf minus 15,0 Punkte.
Die Gegenüberstellung der beiden Teilindikatoren verdeutlicht, dass die Experten für die Segmente Büro, Hotel und Logistik von einer Aufhellung der gegenwärtigen Finanzierungssituation ausgehen. Das trifft im besonderen Maße für den Bürosektor zu. Hier ist die Differenz mit 18,2 Punkten am größten. Für die Nutzungsarten Wohnen und Einzelhandel fallen die Prognosen dagegen pessimistischer aus als die aktuelle Lageeinschätzung.
„Mehr denn je haben die Vermietungsmärkte die Investmentmärkte im Jahr 2025 gestützt und werden das auch in diesem Jahr tun. Immobilieninvestments und Finanzierungen müssen sich weiterhin auf die Verbesserung des operativen Cashflows stützen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Allein auf die Renditekompression zu setzen, reicht für eine Wertsteigerung oder einen Werterhalt sicher nicht aus“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Er sieht eine positive Entwicklung für die angeschlagene Assetklasse: „Auch wenn Investoren Büroimmobilien nach wie vor mit Skepsis begegnen, geht der Trend in die richtige Richtung. So lag das Transaktionsvolumen bereits nach den ersten drei Quartalen spürbar über dem Vorjahreswert. Besonders kleinere Bürodeals funktionieren gut. Bei großvolumigen Transaktionen tun sich die Marktakteure jedoch nach wie vor schwer.“
Halbjährlich werden im Rahmen des Difi die Experten und Expertinnen auch zu den Finanzierungskonditionen befragt. Bei den markttypischen Beleihungsausläufen (Loan-To-Value; LTV) geht es bei Core-Produkten für alle Assetklassen nach oben, am deutlichsten für Wohnimmobilien (plus 4,1 Prozentpunkte). Die aktuellen LTVs liegen in einer Spanne von 72,3 Prozent für Wohngebäude bis 60,6 Prozent für Hotels. Im Value-add-Segment gibt es für Wohnen, Einzelhandel und Büro leichte Zuwächse, für Logistik und Hotel geben die LTVs etwas nach. Die Spanne reicht hier von 63,6 Prozent (Wohnen) bis 57,9 Prozent (Hotel).
Bei den Margen zeigt sich ein gemischtes Bild. Während die durchschnittlichen Margen im Core-Segment überwiegend nachgeben oder stagnieren, gibt es im Value-add-Bereich mit Ausnahme von Hotels deutliche Anstiege. Den stärksten Zuwachs verzeichnet hier der Wohnsektor mit einem Plus von 25 Basispunkten. Dennoch sind die Margen für Wohnungskredite mit durchschnittlich 200 Basispunkten weiterhin am niedrigsten. Für Finanzierungen von Hotels der Risikokategorie Value-add werden im Schnitt Margen von 259 Basispunkten fällig. Auch bei Core-Produkten bieten Wohnimmobilien mit 109 Basispunkten und Hotels mit 180 Basispunkten das untere und obere Ende des Spektrums.
Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany, geht davon aus, dass sich die Kreditkonditionen in den kommenden Monaten zu Gunsten der Kreditnehmer entwickeln werden: „Der Wettbewerb im Finanzierungsmarkt hat in den vergangenen Monaten in der Breite deutlich zugenommen. Pfandbriefbanken, Sparkassen, Volksbanken, aber auch internationale Kredithäuser sind wieder zurück im Markt und zeigen sich offen für Neugeschäft. Zudem setzen Kreditfonds immer häufiger auf Back-Leveraging, was zusätzlich die Marktliquidität erhöht. Infolge des gestiegenen Finanzierungsangebots werden die Margen und die LTVs unter Druck geraten.“
*Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 17. November bis 26. November 2025 beteiligten sich 24 Expertinnen und Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
