Fiskalpolitische Dominanz und ihre Implikationen für Immobilienmärkte

Zwischen Konjunktur und Kapitalmarkt

Mit dem Jahresauftakt-Webinar „Volkswirtschaft & Immobilienmärkte: Zwischen Risiko und Resilienz – 10 Thesen für 2026“ aus der Reihe Macro Matters – The KINGSTONE Real Estate View haben wir den strategischen Rahmen für das Immobilienjahr 2026 abgesteckt. Ziel der Reihe ist es, makroökonomische und geldpolitische Entwicklungen systematisch zu analysieren und in klare Investmentimplikationen für Immobilien und andere Real Assets zu übersetzen.

2025 blieb konjunkturell hinter den Erwartungen zurück – weder Dynamik noch nachhaltige Marktbelebung stellten sich ein. Umso relevanter ist die Frage, ob 2026 zum Wendepunkt wird. Gemeinsam mit Carsten Mumm, Chefvolkswirt der Privatbank DONNER & REUSCHEL, und Mark Holz, Head of Research & Strategy bei Lübke Kelber, wurden die zentralen makroökonomischen Weichenstellungen diskutiert – von globalen Verschiebungen bis hin zu neuen fiskalischen Impulsen.

Im Mittelpunkt stand ein struktureller Trend: die zunehmende fiskalpolitische Dominanz. Wenn staatliche Investitionsprogramme, Sondervermögen und Defizite die wirtschaftliche Entwicklung stärker prägen als die Geldpolitik, hat das unmittelbare Folgen für Zinsen, Preisniveaus und Kapitalströme. Genau diese Zusammenhänge greift der vorliegende Artikel auf.

Fiskalpolitische Dominanz im ökonomischen Kontext

Deutschlands reale Wirtschaftsleistung liegt nur geringfügig über dem Niveau von 2019 – faktisch eine halbe Dekade ohne nennenswerten realen Fortschritt. Für 2026 werden Wachstumsraten zwischen 0,8% und 1,5% erwartet. Die entscheidende Frage lautet: Ist dieses Wachstum strukturell tragfähig oder fiskalisch induziert?

Carsten Mumm betont zu Recht: Nachhaltige Dynamik entsteht durch Produktivität und Strukturreformen – nicht durch schuldenfinanzierte Nachfrageimpulse. Konjunkturprogramme können Zeit kaufen, aber keine strukturellen Defizite beheben. Gleichzeitig basiert die aktuelle Belebung wesentlich auf expansiver Fiskalpolitik. Sondervermögen und Investitionsprogramme werden kreditfinanziert. Ökonomisch entstehen damit keine neuen Vermögenswerte, sondern höhere Verbindlichkeiten.

Hier beginnt fiskalpolitische Dominanz: Wenn hohe Schuldenstände den makroökonomischen Rahmen prägen, geraten dauerhaft hohe Realzinsen unter Druck. In der ökonomischen Literatur wird dieses Umfeld als Financial Repression beschrieben: Liegt der Realzins unter nominalem Wachstum und Inflation, sinkt die reale Schuldenlast schrittweise. Für Staaten ist das entlastend – für Kapitalanleger nicht zwingend. Damit verändern sich Zinsstrukturen, Kapitalströme und Bewertungsmaßstäbe – mit unmittelbaren Konsequenzen für Immobilien.

Zins- und Inflationsumfeld 2026: Status quo und Perspektive

Auf den ersten Blick wirkt das Inflationsbild beruhigend. Der Harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI) lag im Dezember 2025 bei 2,0%. Noch im November waren es 2,8%. Haupttreiber des Rückgangs waren sinkende Energiepreise. Doch die Kerninflation – ohne Energie und Nahrungsmittel – liegt weiterhin oberhalb der Zielmarke. Der zugrunde liegende Preisdruck ist damit nicht vollständig verschwunden. Die Europäische Zentralbank (EZB) bewertet das aktuelle Zinsniveau als ausreichend restriktiv. Für 2026 und 2027 erwartet sie Inflationsraten lediglich um 1,8%.

Makroökonomisch ist das eine Phase relativer Stabilisierung – jedoch keine strukturelle Entwarnung. Carsten Mumm weist darauf hin, dass Inflationsprozesse selten linear verlaufen. Geopolitische Fragmentierung, Fiskalimpulse und Angebotsengpässe können jederzeit neuen Preisdruck erzeugen. Maximilian Radert ergänzt: Entscheidend ist weniger der aktuelle Inflationswert als das Zusammenspiel von Fiskalpolitik, Schuldenniveaus und Strukturreformen. Das Inflationsumfeld bleibt damit eng mit der Schuldenfrage verwoben.

Zwischen Bodenbildung und Neubeginn: Wo stehen die Immobilienmärkte?

Bevor die langfristigen Implikationen fiskalischer Dominanz bewertet werden, ist – wie Mark Holz betont – eine nüchterne Standortbestimmung erforderlich. Stehen wir am Beginn eines neuen Zyklus oder in einer Phase stabilisierter Normalisierung?

Die Preisdaten 2025 sprechen für eine abgeschlossene Korrektur. Wohnimmobilienpreise stiegen um 3 bis 5%, teilweise real oberhalb der Inflation. Mehrfamilienhäuser entwickelten sich dynamischer als selbstgenutztes Wohneigentum. Der Bewertungsreset der Jahre 2022 und 2023 ist verarbeitet. Die Preisfindung funktioniert wieder – differenzierter und selektiver als im Niedrigzinsumfeld.

Mit rund 36 Mrd. Euro lag das Transaktionsvolumen 2025 nahe dem Niveau, das ein vereinfachtes Spread-Modell impliziert hätte (ca. 35,7 Mrd. Euro). Theorie und Empirie lagen bemerkenswert eng beieinander. Der Markt agierte rational – aber vorsichtig. Auffällig ist die Segmentierung: kleinere Ticketgrößen, selektive Abschlüsse, disziplinierte Preisfindung. Die Renditen stabilisierten sich, der Spread normalisierte sich – doch die Risikobereitschaft kehrte nur graduell zurück.

Mark Holz hebt besonders die zunehmenden Disparitäten hervor: Nicht alle Assetklassen profitieren gleichermaßen. Core-Segmente zeigen wieder positive reale Renditen, andere Nutzungsarten stehen strukturell unter Druck. Der pauschale Immobilienzyklus ist einer differenzierten Marktphase gewichen. Ob aus der Stabilisierung ein neuer Zyklus entsteht, entscheidet sich nicht allein am Spread – sondern am makroökonomischen Rahmen.

Der langfristige Zyklus im fiskalischen Umfeld

Der Rückgang der Gesamtinflation auf 2,0 % ist kein Freibrief zur Entwarnung. Die Kerninflation bleibt erhöht, geopolitische Risiken bestehen. Das strukturelle Spannungsfeld liegt in der Verschuldung. Laut dem Statistische Amt der Europäischen Union (Eurostat) und dem Internationalen Währungsfonds (IWF) liegt die Staatsverschuldung bei rund 120% des BIP in den USA, 140% in Italien, über 110% in Frankreich, rund 160% in Griechenland und 63–65% in Deutschland. Der Euroraum insgesamt steht bei etwa 90% des BIP. Umfangreiche staatliche Ausgabenprogramme treiben die Defizite weiter nach oben. Je stärker die Verschuldung steigt, desto sensibler reagieren Finanzmärkte. Höhere Risikoaufschläge führen zu steigenden langfristigen Zinsen. Bei den heutigen Schuldenständen kann dies systemische Dimensionen annehmen.

In einem solchen Szenario ist es plausibel, dass Notenbanken bei stark steigenden Langfristzinsen intervenieren. Ein Übergang von Quantitative Tightening (QT) zu erneuten Anleihekäufen (Quantitative Easing, QE) wäre Stabilitätspolitik. Die Folge: gedämpfte Nominalzinsen bei gleichzeitig erhöhten Inflationsrisiken – strukturell niedrige Realzinsen. Für Staaten wirkt das entlastend, da Inflation reale Schuldenlast reduziert. Für Bond-Investoren bedeutet es reale Kaufkraftverluste. Financial Repression ist damit kein abstraktes Lehrbuchkonzept, sondern ein realistisches Szenario.

Ob die Schuldenproblematik über Produktivitätsgewinne oder über Inflation gelöst wird, entscheidet über die Qualität des nächsten Zyklus. Für Immobilien und andere Real Assets ist genau diese makroökonomische Weichenstellung zentral. Wer die Zusammenhänge zwischen Zinsregime, Inflation und Kapitalallokation vertiefen möchte, dem sei das Webinar mit Carsten Mumm, Mark Holz und Maximilian Radert nochmals empfohlen.