Auf den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurde in den ersten drei Quartalen ein Flächenumsatz von rund 2 Millionen Quadratmetern erzielt. Damit liegt das Ergebnis etwa 5 Prozent über dem Vorjahreswert. Dabei zeigten sich regional teils sehr unterschiedliche Entwicklungen: Frankfurt (+74 Prozent) verzeichnete den stärksten Zuwachs unter den Top-7-Städten. Auch Hamburg (+7 Prozent), Köln (+3 Prozent) und Düsseldorf (+2 Prozent) konnten ihren Flächenumsatz leicht steigern, während München (-7 Prozent), Berlin (-16 Prozent) und Stuttgart (-25 Prozent) Rückgänge registrierten.
Cem Ergüney, Head of Office Letting Germany bei Colliers: „Der Top-7-Vermietungsmarkt zeigte sich in den ersten neun Monaten insgesamt heterogen. Während einzelne Standorte spürbare Zuwächse gegenüber dem Vorjahr verzeichneten, liegt das Gesamtvolumen nahezu im fünfjährigen Mittel. Die bereits in der ersten Jahreshälfte beobachteten großvolumigen Anmietungen waren auch im dritten Quartal ersichtlich, sodass Anmietungen ab 5.000 Quadratmetern weiterhin als zentraler Wachstumstreiber gelten. Hier wurde ein Plus von 14 Prozent im Jahresvergleich erzielt. Auffällig ist dabei die regionale Verteilung: Frankfurt allein kommt auf 17 Großabschlüsse – und erreicht damit das gleiche Niveau wie die deutlich größeren Märkte Berlin und München zusammen. Zusätzlich konnte das Größensegment von 1.001 bis 2.000 Quadratmetern im Jahresvergleich um 8 Prozent zulegen.“
Privater Sektor gewinnt an Marktanteil
Wie bereits im Vorjahr stellt die öffentliche Hand mit 298.000 Quadratmetern beziehungsweise 15 Prozent des Gesamtumsatzes die stärkste Nachfragergruppe. Dahinter folgt das verarbeitende Gewerbe mit 14 Prozent, dessen Nachfrage jedoch stark regional gebündelt ist: Allein München und Hamburg vereinen rund zwei Drittel des Flächenumsatzes dieser Branche auf sich. Auf Platz drei liegt der Beratungssektor mit 12 Prozent. Deutlich gewachsen ist das Banken- und Finanzwesen: Dank großvolumiger Abschlüsse in der ersten Jahreshälfte erhöhte sich der Flächenumsatz um 63 Prozent auf 219.000 Quadratmeter. Ebenfalls stark zulegen konnte die Branche Forschung und Entwicklung, die mit 73.200 Quadratmetern fast 52 Prozent über dem Vorjahreswert liegt.
Büromärkte zwischen hoher Verfügbarkeit und abnehmenden Fertigstellungen
Der Leerstand auf den Top-7-Büromärkten steigt weiter und beläuft sich derzeit auf rund 8,1 Millionen Quadratmeter beziehungsweise 8,3 Prozent (Vorjahr: 7 Prozent). Damit erreicht die Flächenverfügbarkeit den höchsten Stand seit 2010, als 8,7 Millionen Quadratmeter verzeichnet wurden. Für das Gesamtjahr 2025 wird mit einem Fertigstellungsvolumen von rund 1,6 Millionen Quadratmetern gerechnet, das bereits zu rund 60 Prozent vorvermietet ist. In den darauffolgenden Jahren wird das Angebot neuer Flächen deutlich sinken: Für 2026 sind 1,2 Millionen Quadratmeter mit einer Vorvermietungsquote von 43 Prozent in Planung, 2027 reduziert sich das Fertigstellungsvolumen weiter auf lediglich 820.000 Quadratmeter bei einer Vorvermietung von 45 Prozent. Ein solch geringer Wert konnte zuletzt im Jahr 2018, mit 840.000 Quadratmetern, erfasst werden. In den Jahren 2026 und 2027 entfallen allein auf Berlin rund 780.000 Quadratmeter an Fertigstellungsvolumen. Damit nimmt die Hauptstadt eine zentrale Rolle im bundesweiten Neubaugeschehen ein, weist mit 35 Prozent jedoch eine niedrige Vorvermietungsquote auf. Stuttgart und Köln verzeichnen im selben Zeitraum mit jeweils rund 120.000 Quadratmetern das niedrigste Neubauvolumen unter den Top-7-Standorten.
Cem Ergüney erläutert: „Für Nutzer bedeutet dies, dass frühzeitige Flächenstrategien entscheidend sind, um sich attraktive Standorte zu sichern und zugleich Marktrisiken, wie die Bindung an nicht zukunftsfähige Flächen, abzufedern. Der anhaltende Flight-to-Quality-Trend erhöht dabei den Druck auf ältere Bestandsobjekte. Besonders in den CBD-Lagen führt dies bereits zu einem „War for Quality“. Eigentümer, die ihr Angebot nicht an die veränderten Nutzeranforderungen anpassen, sehen sich zunehmend mit der potenziellen Zunahme des Leerstandes konfrontiert.“
Heterogene Mietentwicklung in den Top-7-Städten
Die Spitzenmieten in den Top-7-Städten liegen erwartungsgemäß durchweg über dem Vorjahresniveau, vor allem getrieben durch großvolumige Abschlüsse in Neubauten und Projektentwicklungen. Frankfurt sticht mit einem Anstieg um acht Prozent auf 52,00 Euro pro Quadratmeter hervor. Auch München (56,00 Euro) und Stuttgart (37,00 Euro) verzeichneten kräftige Zuwächse von jeweils sechs Prozent, während Berlin (47,85 Euro) und Düsseldorf (45,00 Euro) um jeweils fünf Prozent sowie Hamburg (36,00 Euro) um drei Prozent zulegten. Bei den Durchschnittsmieten zeigt sich hingegen ein deutlich differenzierteres Bild: Frankfurt verzeichnete mit plus 22 Prozent auf 30,00 Euro den stärksten Anstieg und weist damit die höchste Durchschnittsmiete unter den Top-7-Städten auf. Köln folgt mit einem Wachstum von 12 Prozent auf 21,30 Euro. München auf 26,50 Euro (+5 Prozent) und Hamburg auf 21,50 Euro (+4 Prozent) bewegten sich moderat nach oben. Rückläufig waren dagegen Berlin mit minus zehn Prozent auf 26,30 Euro sowie Düsseldorf und Stuttgart mit jeweils minus drei Prozent auf 20,10 Euro.
Fazit & Ausblick
Das dritte Quartal bestätigt die positive Entwicklung, wenngleich das Wachstum im Vergleich zur ersten Jahreshälfte etwas moderater ausfällt. „Für das Gesamtjahr 2025 erwarten wir einen Flächenumsatz von 2,6 Millionen Quadratmetern – was eine Steigerung gegenüber dem Vorjahreswert bedeuten würde. Mit einem ifo-Geschäftsklimaindex von 89 Punkten im dritten Quartal und einer BIP-Erwartung von +1,2 Prozent für 2026 signalisiert das gesamtwirtschaftliche Umfeld jedoch keine ausgeprägte Wachstumsdynamik, sodass im kommenden Jahr eher von einer Seitwärtsbewegung auszugehen ist“, schließt Cem Ergüney ab.
