Investoren erwarten kaum noch Impulse durch sinkende Zinsen im Euroraum
Die große Mehrheit der Immobilieninvestoren in Deutschland hält das Potenzial für Wachstumsimpulse durch sinkende Zinsen für ausgereizt. Nur noch 17 Prozent sehen entsprechende Chancen für das Jahr 2026, im Vorjahr waren es noch 29 Prozent. Die größten Opportunitäten sehen die Befragten mit 71 Prozent bei preisangepassten Ankaufsgelegenheiten. Zugleich gehen mittlerweile 41 Prozent davon aus, dass die Preisbildung in den Assetklassen vollzogen ist, etwas mehr als im Vorjahr (35 Prozent).
Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets: „Die Erwartungen des Marktes sind von Realismus geprägt. So erwarten 85 Prozent der Investoren, dass das Gesamttransaktionsvolumen in einem Korridor zwischen 30 Milliarden und 40 Milliarden Euro landen wird, was nach 33,9 Milliarden Euro im abgelaufenen Jahr eher einer Seitwärtsbewegung statt einem klaren Wachstum entsprechen würde. Mit 42 Prozent rechnet nicht einmal die Hälfte der Teilnehmer mit einem höheren Volumen.“
An der jährlichen Investorenumfrage zum Ende des vergangenen Jahres haben knapp 150 Marktakteure teilgenommen, die insgesamt einen Immobilienbestand von 1,3 Billionen Euro verwalten.
Preisbildung ist in allen Assetklassen nahezu abgeschlossen, was zu mehr Dynamik führen dürfte
Nach Einschätzung der Umfrageteilnehmer wird die Verfügbarkeit von Eigenkapital den Markt in diesem Jahr beeinflussen. Jeder zweite Teilnehmer ist dieser Ansicht. Ebenso dürfte sich vieles danach richten, ob Verkäufer und Käufer beim Preis auf einen gemeinsamen Nenner kommen können. „32 Prozent sehen den Bid Ask Spread als entscheidendes Kriterium für die Dynamik im Markt. Wir beobachten, dass sich das Gap weiter schließt und die Preisfindung in allen Assetklassen nahezu abgeschlossen ist. Dem stimmen auch 41 Prozent der Befragten zu. Das könnte im Laufe des Jahres zu einer stärkeren Dynamik und damit zu einem Wachstum des Transaktionsvolumens führen“, sagt Kortmann.
Ebenso 32 Prozent sehen das herausfordernde Marktumfeld für Entwickler als Hürde im Markt. „Die Bautätigkeit ist auf einem historischen Tief und sorgt bereits jetzt dafür, dass es ein Unterangebot an guten Objekten gibt. Die Limitierung des Gesamttransaktionsvolumens ist deutlich stärker auf eine schwache Angebotssituation als auf eine zu geringe Nachfrage zurückzuführen“, beobachtet Kortmann.
Deutlich geringer im Vergleich zu vorherigen Jahren ist der Fokus auf ESG (vier Prozent) und Digitalisierung (sechs Prozent). „Das bedeutet aber mitnichten, dass diese Aspekte weniger Bedeutung für die Branche haben“, erklärt Kortmann, „sondern vielmehr, dass sie mittlerweile zu einer Selbstverständlichkeit in den Prozessen und der Strategie der Immobilienunternehmen geworden sind.“
Wer den Wert seiner Immobilien steigern will, muss aktiv mit ihr arbeiten
Preisangepasste Ankaufsgelegenheiten und eine abgeschlossene Preisbildung bieten nach Ansicht der meisten Umfrageteilnehmer in diesem Jahr Chancen bei Transaktionen. „Wenn es jedoch um Wertsteigerungen geht, dann funktioniert dies nur über eine Verbesserung des Cashflows“, betont Kortmann. „Hier erwarten die Investoren vor allem im Wohnsektor steigende Mieten, während die Preisschraube im Bürosegment für die meisten weniger Potenzial bietet. Ausnahme sind hochwertigen Flächen in zentralen Toplagen, bei denen bereits ein Engpass besteht und perspektivisch nur wenig freie Fläche auf den Markt kommt.“
Zugleich könnte eine Reallokation von Kapital auf den deutschen Markt für Dynamik sorgen. „Wir beobachten bereits seit einiger Zeit, dass internationale Investoren den deutschen Immobilienmarkt viel positiver sehen, als es die einheimischen Akteure tun“, sagt Kortmann. Entscheidend sei, dass mit der steigenden Nachfrage auch die Angebotsseite mitwachse, damit neben Interesse und Nachfrage am Ende nicht auch noch ein großes Maß an „frustriertem“ Kapital hinzukomme.
Denn hier zeigt die Umfrage eine Kluft, die der Markt überbrücken muss: 65 Prozent der Befragten wollen 2026 mehr Ankäufe als im Vorjahr umsetzen, doch zugleich wollen nur 39 Prozent mehr als im Vorjahr verkaufen. „In der Konsequenz dürfte das bedeuten, dass der Konkurrenzkampf um gute Produkte in guten Lagen auch 2026 nochmals zunehmen wird“, erwartet Kortmann.
Bei Wohnimmobilien sehen die Investoren die größten Potenziale für Renditen
Das größte Potenzial für ein gutes Risiko-Rendite-Verhältnis erwarten die Umfrageteilnehmer im laufenden Jahr bei hochwertigen Wohnimmobilien in A-Lagen. Doch bereits mit geringem Abstand folgen Wohnobjekte in B- und C-Lagen, sodass das Thema Wohnen eindeutig die größten Hoffnungen der Investoren auf sich zieht. Nur Logistikimmobilien können sich zwischen die beiden Wohnkategorien schieben. Die Riege der vier wichtigsten Assetklassen, die jeweils mehr als 25 Prozent Zuspruch bekommen, komplettieren Büroimmobilien in Toplagen.
Das Verfolgerfeld wird von Data Centern angeführt, die sich in diesem Jahr auf den fünften Rang vorgearbeitet haben, ehe mit Geschäftshäusern und Fachmärkten die seit Jahren begehrtesten Einzelhandelsnutzungsarten folgen. Doch auch spezielle Nischenprodukte wie Micro Living, Mixed Use und Health Care sind vertreten und rangieren alle vor Büros in B-Lagen.
