Im Schlussquartal 2025 verzeichnet der Büroperformance-Indikator Victor Prime Office zum sechsten Mal in Folge ein Wachstum. Ende Dezember 2025 notiert der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München bei 173,9 Punkten und ist damit um 1,6 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal gestiegen. Das ist das beste Ergebnis seit dem vierten Quartal 2021. Auch im Vergleich zum Vorjahr bleibt die Performance mit 3,9 Prozent positiv (2024: 0,4 Prozent; 2023: minus 19,6 Prozent; 2022: minus 11,2 Prozent).
Die Entwicklung im vierten Quartal fällt in den fünf betrachteten Städten unterschiedlich aus: Berlin liegt mit minus 0,3 Prozent leicht im negativen Bereich und Hamburg führt mit großem Abstand mit einem Indikatorplus von 6,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, bilanziert: „Trotz der leichten Anstiege seit sechs Quartalen konnte der Victor lediglich einen Bruchteil des Wertverlusts aufholen und liegt immer noch rund 25 Prozent unter seinem Höchststand im ersten Quartal 2022. Bei diesem Aufholtempo und den Aussichten für den deutschen Immobilienmarkt dürfte es noch eine Weile dauern, bis der gesamte Wertverlust der beiden Krisenjahre 2022 und 2023 kompensiert werden kann.“
Hamburg ist eindeutig der Gewinner im vierten Quartal 2025. Beobachtete Verkaufsprozesse und abgeschlossene Transaktionen lieferten ausreichend Evidenz für eine Senkung der Spitzenrendite um 15 Basispunkte. „Der Büroimmobilienmarkt der Hansestadt war im vergangenen Jahr aktiver als die Märkte in den anderen Städten. Offenbar schätzen Investoren das ausgewogene Branchenspektrum aufseiten der Mietnachfrage und den geringen Leerstand“, kommentiert Kemper. Zudem habe der Markt von den aktuell „richtigen“ Losgrößen profitiert: Die derzeit aktivste Investorengruppe, eigenkapitalstarke Family-Offices, bevorzugt Investmentvolumina im mittleren bis oberen zweistelligen Millionenbereich, die in Hamburg auf der Angebotsseite vorhanden waren. „Im Unterschied dazu verliefen die Transaktionsprozesse in den Märkten mit größeren Tickets, beispielsweise in Frankfurt, deutlich zäher“, sagt Kemper. Zudem weist Hamburg als Hochburg mit dem niedrigsten Mietniveau trotz einer Steigerung um fünf Euro auf nun 41 Euro/m² Spielraum für weitere Mietpreissteigerungen auf. Durch die Renditesenkung zieht Hamburg mit München gleich. Beide Städte haben mit einer Spitzenrendite von 4,05 Prozent wieder das Niveau des dritten Quartals 2023 erreicht.
Obwohl das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt insgesamt etwas hinter den Erwartungen zurückblieb und Büroimmobilien lediglich den vierten Platz unter den Assetklassen einnahmen, sieht das Bild für die betrachteten fünf Immobilienhochburgen positiver aus. So wurden hier im Gesamtjahr rund 4,1 Milliarden Euro in Büros investiert, was einem Anstieg von rund 36 Prozent im Vergleich zu den beiden schwachen Vorjahren (2024: drei Milliarden Euro; 2023: 2,9 Milliarden Euro) bedeutet. Nachdem die Spitzenrenditen im Jahr 2024 fast komplett stagnierten, kam im abgelaufenen Jahr Bewegung in den Markt. In Hamburg sank die Spitzenrendite im Jahresverlauf um insgesamt 20 Basispunkte, in München um zehn und in Düsseldorf um fünf Basispunkte.
Der Bürovermietungsmarkt des Jahres 2025 zeigte sich im anhaltend schwachen wirtschaftlichen Umfeld robust auf niedrigem Niveau. Das Vermietungsvolumen in den fünf Immobilienhochburgen fiel 2025 mit rund 2,28 Millionen m² ähnlich aus wie im Vorjahr (2,27 Millionen m²). Die Detailbetrachtung liefert allerdings unterschiedliche Tendenzen. Während die Nachfrage nach schwächeren Lage- und Objektqualitäten rückgängig ist, bleibt das Interesse von Unternehmen an Spitzenobjekten in zentralen Lagen ungebrochen stark. Diese hohe Nachfrage trifft auf eine zunehmende Flächenknappheit: Die Leerstände in den Toplagen sind gering und reichen von 3,3 Prozent in der Münchner Innenstadt bis sieben Prozent in der Düsseldorfer Bankenlage. Der Rückgang der Fertigstellungszahlen sowie die ausgetrocknete Pipeline für Neubauflächen in den nächsten drei Jahren verschärfen die Angebotsknappheit noch. Als Resultat sind die Spitzenmieten in allen fünf Städten im Jahresverlauf teilweise kräftig gestiegen.
Im vierten Quartal 2025 entwickelten sich die fünf Spitzenlagen durchaus unterschiedlich. Hamburg weist mit 6,6 Prozent mit Abstand den größten Performancesprung auf. Der neue Indikatorstand notiert bei 198,6 Punkten und übertrifft damit erstmals seit zwei Jahren wieder den Spitzenreiter München. Die Hansestadt profitierte im Schlussquartal sowohl von der erwähnten Renditekompression um 15 Basispunkte als auch von einem starken Anstieg der Spitzenmiete. In Düsseldorf klettert der Indikator um 2,4 Prozent auf 158,5 Punkte. Bei stagnierenden Renditen waren hierfür insbesondere Impulse aus dem Mietmarkt ausschlaggebend. Auch in den übrigen drei Städten gab es im vierten Quartal keine Änderungen der Spitzenrenditen, sodass vor allem die unterschiedlichen Entwicklungen der Mieten den Indikator beeinflussten. In Frankfurt und München resultierte dies in einem leichten Indikatoranstieg um jeweils 0,4 Prozent auf die neuen Indikatorstände von 152,6 Punkten in der Mainmetropole und 194,1 Punkten in der bayrischen Landeshauptstadt. Lediglich in den Berliner Spitzenlagen sank der Indikator minimal um 0,3 Prozent auf 180 Punkte.
Der erneute Indikatoranstieg im vierten Quartal 2025 hat auch die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Vergleich Indikatorstand Q4 2025 zu Q4 2024) beeinflusst. Mit 3,9 Prozent liegt sie deutlich über der von 2024 (0,4 Prozent). Analog zur Quartalsperformance führt auch im Jahresvergleich die Hamburger Innenstadt mit 9,2 Prozent vor München mit 5,7 Prozent. Die Düsseldorfer Bankenlage landet mit 4,8 Prozent im Mittelfeld. Am Ende der Liste finden sich die Frankfurter Bankenlage mit einer Jahresperformance von zwei Prozent sowie die Berliner Spitzenlagen mit einem Indikatorrückgang um 0,8 Prozent.
Ralf Kemper ordnet ein: „Hamburg etabliert sich nach den jüngsten Renditekompressionen neben München und Berlin als eine der Top-Drei-Städte in Deutschland. Frankfurt und Düsseldorf sind aktuell abgeschlagen, sowohl hinsichtlich Renditeniveau als auch Indikatorstand. Allerdings hat der Frankfurter Büromarkt ein hervorragendes Vermietungsjahr hinter sich – der Flächenumsatz knüpft mit fast 600.000 m² an die besten Jahre vor Corona an, die Spitzenmiete kletterte binnen Jahresfrist von 50 auf 52 Euro und die Neubautätigkeit bleibt für absehbare Zeit auf niedrigem Niveau. Oft sind starke Vermietungsdaten die Vorboten für gesteigertes Investoreninteresse und Belebung am Investmentmarkt. Daher sind wir gespannt, ob die durchaus vorhandenen Kaufgelegenheiten von Büroimmobilien in der ersten Jahreshälfte 2026 in Transaktionen münden werden.“
Die Rahmenbedingungen bleiben angesichts der weltweiten Krisensituation angespannt. Dennoch wird für 2026 von einem Wirtschaftswachstum in Höhe von einem Prozent ausgegangen. „Das stützt unsere Prognose eines Vermietungsanstiegs von Büroflächen in Deutschland um rund zehn Prozent. Das vergangene Jahr und die Zinspolitik der EZB haben gezeigt, dass das reine zinsinduzierte Wachstum am Immobilienmarkt der Vergangenheit angehört. „Es zählen wieder die fundamentalen Immobiliendaten, Gewinne und Wertsteigerungen werden in den nächsten Jahren vorwiegend aus dem operativen Cashflow der Immobilien generiert werden. Daher sind starke Signale aus den Vermietungsmärkten für eine weitere Belebung des Investmentmarkts unerlässlich.“
