Die Performance institutioneller Immobilienfonds resultiert sowohl aus Allokations- als auch aus Selektionskomponenten, wobei keine der beiden Dimensionen eindeutig dominiert. Dies ist das Ergebnis einer Analyse von Immobilienfondsdaten auf Basis eines regressionsbasierten Attributionsmodells mit sektoralen und regionalen Benchmarks, die die REAX Advisory GmbH in Kooperation mit der Hochschule RheinMain, Studiengang M.Sc. in Real Estate, durchgeführt hat. Im Rahmen der Masterarbeit von Sandy Jibrow wurden hierzu Daten aus den Jahren 2017 bis 2024 ausgewertet.
Ausgangspunkt war die Frage, ob eine überdurchschnittliche Fondsrendite primär auf die Marktpositionierung (regionale und sektorale Allokation) oder auf gezielte Objektauswahl und Managementleistung (Selektion) zurückzuführen ist. Methodisch wurde ein Attributionsansatz entwickelt, der sektorale und regionale Benchmarks berücksichtigt und zu einer kombinierten Rangordnung der Fonds verdichtet. Ergänzend wurden fondsindividuelle Merkmale wie Objektstruktur, Größenklassen und Managementcharakteristika in die Analyse einbezogen, um Zusammenhänge zwischen diesen Faktoren und der Fondsperformance aufzuzeigen. Die Ergebnisse zeigen, dass sich Überperformance nicht allein durch Allokation oder Selektion erklären lässt, sondern durch ein Zusammenspiel beider Faktoren entsteht. Einzelne Sektoren und Regionen erwiesen sich im Zeitverlauf als stabiler, andere als stärker volatil.
Darüber hinaus deuten die Analysen darauf hin, dass gezielte Selektionsentscheidungen und Managementkompetenz einen eigenständigen Beitrag zur Wertentwicklung leisten. Auffällig ist zudem, dass bestimmte Strukturmerkmale der Fonds, insbesondere die Objektanzahl und die Verkehrswertstruktur, systematisch mit besseren Rangpositionen verbunden sind. Damit leistet die Untersuchung einen Beitrag zum Verständnis der Renditetreiber im Immobilienfondsbereich und liefert Implikationen für Investoren, die sowohl makrostrukturelle Marktentscheidungen als auch fondsinterne Selektions- und Managementaspekte berücksichtigen sollten.
Professor Dr. Leo Cremer, der die Masterarbeit als Referent begleitete, sagt: „Nicht nur die Wahl der Märkte, sondern auch die Wahl der konkreten Immobilien erweist sich in der Analyse als relevant für die Fondsperformance. Gute Managementteams schaffen es, mit ihrer Objektselektion über Jahre hinweg einen Mehrertrag zu generieren.“
Annika Dylong, Geschäftsführerin der REAX Advisory, verweist auf die praktischen Implikationen der Arbeit: „Angesichts der anhaltenden Diskussionen zur Managerqualität wird mit dieser Arbeit einmal mehr deutlich, dass für die Rendite von Immobilienfonds nicht nur die Lage und Marktentwicklung von zentraler Bedeutung ist. Vielmehr kann auch eine gute Managerleistung den entscheidenden Unterscheid machen, und dazu führen, dass einzelne Immobilienfonds relativ gesehen besser performen als andere.“
