Der europäische Markt für Logistikimmobilien ist in Bewegung: Die Nachfrage der Mieter ist zwar weiterhin gegeben, jedoch konzentriert sie sich zunehmend auf hochwertigere, leistungsfähige Objekte. Dies geht aus der Umfrage „European Logistics Survey 2026“ hervor, die von dem Immobilienberater Savills und BGRE (ehemals Brookfield Properties) erstellt wurde.
Demnach bleibt die allgemeine Stimmung in der Logistikbranche positiv: Über ein Drittel (38 Prozent) der Mieter gibt an, dass sich die Geschäftsbedingungen im vergangenen Jahr verbessert haben, nur 8 Prozent rechnen künftig mit einer Verschlechterung. Gleichzeitig gehen 47 Prozent davon aus, ihre Lagerflächen in den nächsten ein bis drei Jahren zu vergrößern, während 54 Prozent erwarten, mindestens ein Gebäude zu räumen – eine Verlagerung der Absichten hin zur Portfoliooptimierung statt reiner Expansion.
Flucht in Qualität: Hälfte der Nutzer will Neubau oder Fläche nach Maß
Auf Grundlage der Antworten von mehr als 600 Branchenvertretern kommt der Bericht zu dem Ergebnis, dass sich die Entscheidungswege zwar verlängert haben, die zugrundeliegende Nachfrage jedoch intakt bleibt. Vielmehr werden die Mieter anspruchsvoller und nutzen Mietvertragsverlängerungen, um ihre Portfolios zu verbessern und in produktivere Standorte umzuziehen.
Die Ergebnisse verdeutlichen eine anhaltende „Flucht in die Qualität“: Fast die Hälfte der Nutzer strebt Neubau- oder maßgeschneiderte Flächen an, während 19 Prozent bestehende Flächen in Betracht ziehen. Faktoren wie Stromverfügbarkeit, Gebäudeausstattung, Zugang zu Arbeitskräften und Anpassungsfähigkeit der Immobilie gewinnen zunehmend an Bedeutung bei der Definition dessen, was erstklassige Logistikflächen ausmacht. Insbesondere die Stromversorgung entwickelt sich zu einem entscheidenden Faktor: 89 Prozent der Nutzer rechnen mit einem Anstieg ihres Bedarfs, und mehr als ein Viertel berichtet bereits von unzureichenden Kapazitäten in bestehenden Gebäuden. Bei der Betrachtung der einzelnen Märkte zeigt sich ein deutlicher Unterschied zwischen Investoren und Nutzern. Bei den Investoren führen Großbritannien, Spanien und Deutschland die Rangliste an. Bei den Nutzern stehen Frankreich, Deutschland, Italien, die Niederlande und Spanien an der Spitze.
Markt ist stabil, benötigt jedoch Stütze durch strukturelle Faktoren
„Insgesamt beobachten wir einen Markt, der sich zwar verlangsamt, aber nicht abschwächt: Die Nutzer brauchen länger, um Entscheidungen zu treffen, bleiben aber aktiv. Entscheidend ist, dass die Vermietungsaktivitäten weiter durch strukturelle Faktoren wie die Widerstandsfähigkeit der Lieferketten, Nearshoring und den Bedarf an effizienteren Vertriebsnetzen gestützt werden. Deshalb ist die Flächenaufnahme auch vor einem schwierigeren wirtschaftlichen Hintergrund robust geblieben. Die wichtigste Erkenntnis ist, dass nicht alle Flächen gleich sind. Moderne, gut gelegene und ausreichend mit Strom versorgte Gebäude werden weiter eine starke Nachfrage erzeugen. Ältere oder weniger funktionale Immobilien geraten ins Hintertreffen“, sagt Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Agency Germany bei Savills.
Und Ben Segelman, Leiter des Bereichs Europe Industrial & Logistics bei BGRE, ergänzt: „Die Nachfrage nach Logistikflächen bleibt in ganz Europa stabil, wird jedoch deutlich selektiver. Die Nutzer suchen nicht mehr nur nach Flächen, sondern nach Objekten, die komplexere, technologiegetriebene Abläufe unterstützen und langfristige Effizienz gewährleisten. Dies führt zu einer anhaltenden Flucht in die Qualität, wobei Gebäude mit der richtigen Leistung, Ausstattung und Anbindung besser abschneiden werden. Für Investoren und Entwickler liegt die Chance darin, Objekte bereitzustellen, die diesen immer präziseren Anforderungen gerecht werden, anstatt sich auf allgemeine Marktdynamiken zu verlassen.“
Der Bericht hebt zudem ein wachsendes Missverhältnis zwischen den Anforderungen der Nutzer und den in der Pipeline befindlichen Entwicklungsprojekten hervor. Während die Nachfrage nach hochspezialisierten, oft großformatigen Gebäuden am stärksten ist, verlagern sich die Entwickler zunehmend auf kleinere und mittelgroße Projekte, was auf Einschränkungen in den Bereichen Planung, Stromversorgung und Baukosten zurückzuführen ist.
