Logistikimmobilienmarkt: Rückenwind trotz geopolitischer Spannungen

Ein weiterer potenzieller Nachfragetreiber ist der Verteidigungssektor. „Wir sehen hier zusätzlichen Bedarf, der sich allerdings erst über die kommenden Jahre im Markt niederschlagen wird“, sagt Kassner. Ein Großteil der Nachfrage entfällt dabei auf Eigennutzer, sodass sich die Effekte im Vermietungsmarkt nur begrenzt widerspiegeln. Erste Beispiele gibt es dennoch: „Wir haben eine Vermietung in Schweden an die dortige Verteidigungsbehörde umgesetzt“, berichtet Lehner und betont: „Solche Nutzungen sind durchaus herausfordernd, denn als Eigentümer oder Property Manager hat man aufgrund erhöhter Sicherheitsvorgaben kaum Zugang zum Objekt.“ Bislang blieben entsprechende Vermietungen jedoch die Ausnahme.

Der Leerstand im deutschen Logistikimmobilienmarkt bleibt weiterhin niedrig. „Die Leerstandsquote ist praktisch null in unserem Portfolio“, sagt Lehner. Auch bei der HIH Invest sind die Leerstände laut Tappert „extrem niedrig“. Regional zeigen sich jedoch deutliche Unterschiede: Während etablierte Logistikregionen weiterhin gefragt sind, geraten insbesondere ostdeutsche Märkte zunehmend unter Druck. „Die neuen Bundesländer sind aufgrund eines Überhangs aus der Vergangenheit aktuell eher im Hintertreffen“, sagt Marcinek. Das hohe Angebot erschwert dort die Vermietung: „Manche Standorte sind kein Selbstläufer mehr“, so Lehner. Ein Beispiel ist Leipzig: „Der Standort ist stark von der Automobilindustrie geprägt. Entsprechend gering ist dort derzeit die Nachfrage“, erklärt Tappert.

Trotz weiterhin niedriger Leerstandsquoten hat sich die Mietdynamik zuletzt deutlich abgeschwächt. „Die großen Mietentwicklungssprünge wird es im Logistikbereich nicht mehr geben“, sagt Tappert. Stattdessen stabilisiert sich das Niveau: „Wir sehen eher stagnierende Mieten mit Zuwächsen auf Inflationsniveau.“ Gleichzeitig hat sich der Wettbewerb um Nutzer verschärft. „Es wird zunehmend um Mieter konkurriert. Man muss heute deutlich mehr Incentives anbieten als noch vor ein bis zwei Jahren“, so Tappert.

Ein relativ neues Phänomen bei der Vermietung von Logistikflächen ist das Thema der zunehmenden Untervermietung. Laut Colliers entfallen inzwischen gut acht Prozent des gesamten Nachfragevolumens auf untervermietete Flächen, berichtet Kassner. Tappert beobachtet dabei zwei typische Szenarien: „Nutzer sichern sich perspektivisch mehr Fläche, als sie zunächst bespielen können.“ Zudem würden Flächen während der Laufzeit untervermietet, „weil sie nicht mehr voll genutzt werden können“. Für Eigentümer gewinnt daher die Ausgestaltung von Untervermietungsklauseln an Bedeutung. „Wir wollen nicht, dass ein Mieter den Standort nach wenigen Jahren faktisch vollständig an Dritte weitergibt und das Mietverhältnis dauerhaft auslagert“, sagt Marcinek. Andernfalls werde das Investment unattraktiver, da der ursprüngliche Mieter nur noch auf dem Papier bestehe. Solche Fälle seien jedoch zum Glück selten.

Zum weiteren Ausblick für den Logistikimmobilienmarkt sagt Kassner: „Wir haben es aktuell weniger mit einem klassischen Marktzyklus zu tun, sondern stark mit geopolitischen Einflüssen.“ Entsprechend volatil seien die Rahmenbedingungen – etwa bei Energiepreisen oder Zinsen – und verlässliche Prognosen derzeit nur eingeschränkt möglich. Einigkeit unter den Experten besteht darin, dass die strukturellen Treiber im Logistikimmobilienmarkt intakt sind und es gute Gründe für die Annahme gibt, dass sich die positive Entwicklung fortsetzt. Dafür muss sich jedoch auch die Industrie erholen, um zusätzliche Nachfrage zu generieren.