Die deutschen Büromärkte sind insgesamt moderat ins neue Jahr gestartet. In Deutschlands wichtigsten Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München beläuft sich der Flächenumsatz im ersten Quartal 2026 auf 603.000 m², was im direkten Vorjahresvergleich einem Rückgang von -14 % entspricht. Starke Akzente in einem fortlaufend herausfordernden Marktumfeld setzen jedoch die Märkte Berlin und München, wo sich das Umsatzplus auf 42 % bzw. knapp 26 % beläuft. Das ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die deutschen Büromärkte stehen zu Jahresbeginn 2026 unter dem Eindruck einer fortlaufend schwachen konjunkturellen Entwicklung und einer unverändert fragilen geopolitischen Lage. An den beschleunigten Jahresauftakt 2025 konnte mit dem jetzt registrierten Flächenumsatz von 603.000 m² daher nicht angeknüpft werden. Allerdings fällt das Minus mit 14 % angesichts der großen Anzahl an signalgebenden Großabschlüssen im Vorjahr vergleichsweise moderat aus. Die Märkte werden von einer regen Anmietungstätigkeit im kleineren Flächensegment und einer steigenden Dynamik bei den mittelgroßen Abschlüssen getragen. Über das Vorjahresniveau und den Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre werden sie jeweils dann gehoben, wenn Großverträge erfolgreich abgeschlossen werden konnten und deutlich mehr Bewegung bei den Abschlüssen zwischen 5.000 und 10.000 m² registriert werden kann“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Genau diese Großabschlüsse haben jetzt die Märkte in München und Berlin auf ihr aktuelles Niveau gehoben, mit dem sie deutlich das Feld der Standorte hinter sich lassen. Eine große Gemeinsamkeit haben aber alle Märkte: Das Nachfragemuster der Mieter hin zu kleineren, aber hochwertigeren Büroflächen hat sich verfestigt. Insbesondere internationale Großunternehmen zeigen hinsichtlich Flächen- und Lagequalität wenig Bereitschaft für Kompromisse. Die Suche nach adäquaten Büros in Premiumlagen kann sich Mangels Leerstand zeitlich aufwendig gestalten und Bedarf auch kreativer Lösungen. Trotz dieser Herausforderungen registrieren wir seit mehreren Monaten ein stabiles Niveau an Großverträgen. Ein starkes Signal aller Marktteilnehmer neuen Flächenbedarfen Rechnung zu tragen – sei es in der Anmietung oder Vermietung.“
Mit einem Flächenumsatz von 172.000 m² und einem Umsatzplus von 25,5 % gegenüber dem Jahresauftakt 2025 hat sich München in beeindruckender Weise an die Spitze der bundesdeutschen Bürohochburgen gesetzt. Wie im Vorjahr kann die bayerische Landeshauptstadt gleich in den ersten drei Monaten des Jahres drei Großdeals registrieren. Besonders starke Signale in den Markt senden dabei die jeweils über 20.000 m² Mietfläche umfassenden Abschlüsse von E.ON SE und dem Software Entwickler JetBrains. Sowohl das von BNP Paribas Real Estate erfolgreich begleitete Gesuch von E.ON SE wie auch das von JetBrains wurden in hochattraktiven Flächen im Cityrand realisiert. Darüber hinaus hat sich die Anmietungstätigkeit in München allen voran in der Größenklasse zwischen 2.000 und 10.000 m² beschleunigt und das Ergebnis entscheidend mitgetragen. Das mittlere Größensegment ist dann auch der Umsatztreiber in Berlin mit aktuell überdurchschnittlichen 38 % Marktanteil und einer Verdreifachung des Umsatzes im direkten Vorjahresvergleich. Gemeinsam mit dem Großabschluss der Strabag (12.000 m² Mietfläche) heben sie den Flächenumsatz in Berlin auf 146.000 m² beziehungsweise ein Umsatzplus von knapp 42 %. Hamburg folgt mit erheblichem Abstand und 91.000 m² Flächenumsatz (-18 %).
Frankfurt reiht sich mit 82.000 m² Flächenumsatz auf Rang 4 ein. Nicht ganz unerwartet, kann der Markt in der Bankenmetropole nicht an den fulminanten Rekordumsatz zum Jahresauftakt 2025 anknüpfen und verfehlt diesen um knapp 60 %, obwohl mit dem Eigennutzer Deal der DZ Bank im Fifty Avon mit knapp 21.000 m² eine weitere Großtransaktion getätigt wurde. Die Flächen- und Standortwahl der DZ Bank veranschaulicht noch einmal deutlich, was den Markt in Frankfurt, aber auch in den anderen deutschen Bürohochburgen treibt: eine starke Nachfrage nach Premiumflächen in Top-Lagen, die kurzfristig nicht adäquat bedient werden kann, sodass die Flächenentscheidung für Projektentwicklungen die beste Alternative bleibt. Neuanmietungen gehen dabei oft mit Standortkonsolidierungen einher. Die DZ Bank wird den neben ihrem Hauptsitz erworbenen Turm umfassend modernisieren und hier verschiedene Unternehmenseinheiten in attraktiver Bankenlage zentrieren.
Einmal mehr bewegen sich die Büromärkte von Köln und Düsseldorf auf einem ähnlichen Niveau. Während in Köln mit 45.000 m² das Vorjahresergebnis um rund 33 % verfehlt wurde, konnte der Düsseldorfer Markt auf niedrigem Niveau um 8 % auf 42.000 m² zulegen. Enttäuschend fiel der Jahresauftakt in Leipzig (15.000 m²; -6 %) und Essen (10.000 m²; -63 %) aus.
Der Leerstand beläuft sich in den analysierten Bürohochburgen auf insgesamt 8,9 Mio. m². Damit wird ein Plus von 11 % gegenüber dem Vorjahresquartal registriert. Die Entwicklung in den abgelaufenen drei Monaten zeigt jedoch, dass der Anstieg des Leerstands deutlich an Tempo verliert und sich in den ersten Märkten das Erreichen des Scheitelpunktes abzeichnet. Die Leerstandsquote notiert in Leipzig bei bundesweit niedrigen 5,8 % und liegt nur wenig höher in Hamburg (6,4 %) und Köln (6,5 %). München reiht sich mit 8,0 % ein. In Essen werden 8,9 % registriert. Jenseits der 9 % notiert die Leerstandsquote in Berlin (9,1 %), Frankfurt (11,7 %) und Düsseldorf (12,6 %).
Während sich der Leerstand vor allem im Segment der älteren Bestandsgebäude und in weniger gut angebundenen Lagen auf einem hohen Niveau bewegt, bleibt der Mangel an kurzfristig verfügbaren Erstbezugsflächen in Premiumlagen eklatant. In Summe beläuft sich das Volumen in diesem Lage- und Qualitätssegment in den analysierten Märkten nur auf knapp 65.000 m², was allein im ersten Quartal einem Rückgang von 4 % entspricht und den hier herrschenden Nachfrageüberhang unterstreicht. In Berlin, Düsseldorf, Essen und Köln notiert der Leerstand im Top-Segment unverändert jeweils deutlich unter der 5.000-m²-Marke. Für alle Bürohochburgen gilt, dass großvolumige Flächengesuche im absoluten Premiumsegment aktuell nur im Rahmen von Projektentwicklungen bedient werden können.
Mit einem Volumen von rund 2,2 Mio. m² verharrt die Bautätigkeit weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Während gegenüber dem Vorjahr ein Rückgang von rund 6 % registriert wird, kann für die ersten Monate des Jahres in Summe eine Seitwärtsbewegung vermeldet werden. Der Mangel an leerstehenden Premiumflächen hält die Vorvermietungsquoten in allen Märkten auf einem hohen Niveau beziehungsweise lässt diese weiter steigen, denn insbesondere großflächige Flächengesuche im Top-Segment können aktuell nur in Projektentwicklungen realisiert werden. In Berlin nimmt die Vorvermietungsquote (18,9 %) auf niedrigem Niveau langsam Kurs auf die 20-%-Marke, während sie in der Mehrheit der Städte über 50 % notiert, mit einem Spitzenwert von fast 73 % in Köln.
Die für den Büromarkt wichtige Kennzahl des verfügbaren Flächenangebots (Leerstand und noch verfügbare Flächen im Bau) beläuft sich nahezu unverändert auf 10,15 Mio. m².
Der Leerstandsmangel im Premiumsegment beziehungsweise die Notwendigkeit, großflächige Top-Gesuche nur in Projektentwicklungen umsetzen zu können, hält den Druck auf die Spitzenmieten hoch. So hat die Spitzenmiete im ersten Quartal in Frankfurt, Hamburg und München weiter angezogen. In Frankfurt und Hamburg stieg sie um jeweils 1,00 €/m² auf jetzt 55,00 €/m² beziehungsweise 39,00 €/m². Für München wird sogar ein Anstieg um 1,50 €/m² auf aktuell 59,50 €/m² vermeldet. Die bayerische Landeshauptstadt bleibt damit teuerster Bürostandort in Deutschland und ihr Mietniveau nimmt in der Spitze Kurs auf die 60 €/m². Auf einem hohen Niveau stabil präsentieren sich die Spitzenmieten in Berlin (47,00 €/m²), Düsseldorf (46,00 €/m²) und Köln (33,50 €/m²), gefolgt von Leipzig (21,00 €/m²) und Essen (20,00 €/m²).
Die volatilere Durchschnittsmiete tendiert in der Mehrheit der Märkte auch zu Jahresbeginn fortlaufend nach oben. Mit jeweils 27,30 €/m² notiert die Durchschnittsmiete in Frankfurt und München aktuell am höchsten. Mit geringem Abstand folgt Berlin mit 27,00 €/m². Jenseits der 20-€/m²-Marke liegt die Durchschnittsmiete auch in Düsseldorf (22,00 €/m²), Hamburg (22,10 €/m²) und Köln (21,40 €/m²). Ein deutlich niedriges Mietniveau wird für Essen (13,80 €/m²) und Leipzig (13,50 €/m²) vermeldet.
Die deutschen Bürovermietungsmärkte starten einmal mehr unter belastenden Rahmenbedingungen in ein neues Quartal. Angesichts der kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten haben sich die Konjunkturerwartungen spürbar eingetrübt und auch die Stimmung der Verbraucher, Unternehmer wie auch der Finanzmarktexperten ist laut GfK, ifo und ZEW Ende März deutlich pessimistischer als noch im Februar. Wenig deutet daraufhin, dass die deutsche Wirtschaft im weiteren Jahresverlauf für den noch vor wenigen Monaten prognostizierten nachhaltigen Rückenwind auf den Büromärkten sorgen wird. Zu belastend scheinen im Moment die möglichen Auswirkungen auf die Weltwirtschaft durch die aktuell kaum passierbare Straße von Hormuz. Dennoch steuern Deutschlands größte Büromärkte auf ein im Vorjahresvergleich stabiles und vermutlich sogar umsatzstärkeres Jahr zu, denn die Märkte verfügen über eine nachhaltige Grunddynamik. Die fortlaufend rege Anmietungstätigkeit im kleinen Flächensegment wird zunehmend durch eine erhöhte Taktung bei den mittelgroßen Mietvertragsabschlüssen ergänzt. Hinzukommen die über lange Monate angebahnten Großgesuche, die in den kommenden Monaten erfolgreich realisiert werden sollten.
„Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben vorerst anspruchsvoll und die Unsicherheit über die konjunkturelle Entwicklung ist hoch. Umso wichtiger ist der Blick auf die Fundamentaldaten des Bürovermietungsmarktes. Nach einem tiefergreifenden Strukturwandel im Nutzerverhalten zieht die Büroflächennachfrage wieder an. Anders als in früheren Jahren ist sie fokussierter und qualitäts-orientierter. Nutzer suchen moderne, nachhaltige und repräsentative Flächen, die ihren Anforderungen an Effizienz, Lage und Arbeitgeberattraktivität erfüllen. Wo solche Flächen kurzfristig fehlen, verschieben sich Entscheidungen nicht selten in Projektentwicklungen, Repositionierungen oder umfassend modernisierte Objekte. Für den weiteren Jahresverlauf spricht dies aus unserer Sicht für eine selektive, aber belastbare Marktaktivität. Eine schnelle Belebung in der Breite ist zwar nicht das wahrscheinlichste Szenario, wohl aber eine zunehmende Abschlussdynamik in den marktgängigen Segmenten bei gleichzeitig weiter hohem Mietdruck im Top-Segment“, fasst Marcus Zorn zusammen.
Link zur Pressemitteilung: BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Büromarktzahlen für das erste Quartal 2026 | BNP Paribas Real Estate
