Wertkorrekturen, Refinanzierungsdruck und veränderte Nutzerbedürfnisse treffen aktuell auf ein Überangebot nicht mehr zeitgemäßer Flächen. Doch wer jetzt selektiv investiert, könnte von der Marktbereinigung profitieren. Über Chancen, Timing und die Rolle des Net Operating Income sprach Tobias Moroni mit Dr. Oliver Voß, Managing Director bei Institutional Investment Consulting Partners.
Tobias Moroni: Oliver, die europäischen Immobilienmärkte – befinden wir uns tatsächlich wieder am Beginn eines neuen Zyklus?
Dr. Oliver Voß: Ja, seit etwa 2024. Das zeigen sowohl die Investmentvolumina als auch die Entwicklung der Total Returns.
Tobias Moroni: Bedeutet das auch, dass Investoren jetzt wieder gute Chancen auf laufende Erträge und eine Werterholung haben?
Dr. Oliver Voß: Grundsätzlich ja. Aber: Wer dieses Potenzial heben will, muss die neuen Werttreiber genau verstehen.
Tobias Moroni: Im letzten Zyklus war die Renditekompression das zentrale Thema.
Dr. Oliver Voß: Absolut. Laut einer Auswertung von PGIM entfielen rund 40 % der durchschnittlichen Total Returns in Europa auf Einzelobjektebene auf den Yield-Effekt. Hinzu kam der Zinsrückgang, der über den Fremdkapitalhebel zusätzliche Rendite brachte.
Tobias Moroni: Und diesmal? Spielen Yield-Effekte kaum noch eine Rolle?
Dr. Oliver Voß: Richtig. Die Risikoprämie von Immobilien gegenüber Bundesanleihen ist heute deutlich geringer als in den 2010er Jahren. Zudem ist nicht davon auszugehen, dass die langfristigen Zinsen stark sinken: Die Inflation liegt stabil bei 2 %, während die steigende Staatsverschuldung eher für dauerhaft höhere Kapitalmarktzinsen spricht.
Tobias Moroni: Was treibt also künftig die Renditen?
Dr. Oliver Voß: Diverse Prognosen deuten darauf hin: Im neuen Zyklus wird der Net Operating Income (NOI) die entscheidende Stellschraube. Mietwachstum, Kostenoptimierung und aktives Asset Management werden die Performance bestimmen.
Tobias Moroni: Was heißt das für die Branche insgesamt?
Dr. Oliver Voß: Anders als im letzten Zyklus wird sich die Erholung nicht gleichmäßig vollziehen. Strukturelle Trends wie veränderte Nachfragepräferenzen, höhere Energiekosten und strengere Dekarbonisierungsvorgaben führen dazu, dass Teile des Bestands dauerhaft unter Druck geraten könnten.
Tobias Moroni: Dein Fazit?
Dr. Oliver Voß: Wer erfolgreich sein will, braucht jetzt eine konsequente Asset Selektion und aktives Management. Investoren, die weiterhin auf passive Werttreiber hoffen, werden im neuen Immobilienzyklus vermutlich enttäuscht werden.
