Premiumimmobilien in Hamburg: DAHLER analysiert das Transaktionsgeschehen im Jahr 2025

Im Jahr 2025 nahm die Zahl der Transaktionen im Hamburger Premiumimmobiliensegment sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern gegenüber dem Vorjahr zu, während sich der Umsatz bei Wohnungen leicht erhöhte und bei Häusern rückläufig entwickelte. Dies zeigt eine Analyse von DAHLER, die einen Blick auf das Transaktionsgeschehen in den Teilmärkten* Alster-Ost, Alster-West/Eppendorf, Alstertal/Walddörfer, Eimsbüttel/Altona/St. Pauli, Elbvororte, HafenCity, Niendorf-Schnelsen und Rahlstedt wirft. Betrachtet wurde das Hamburger Premiumsegment, unter das Kauffälle von Eigentumswohnungen mit einem angegebenen Quadratmeterpreis von über 10.000 € sowie Ein-und Zweifamilienhäusern mit einem Kaufpreis ab 1 Mio. € gefasst werden. Als Grundlage für die Analyse wurden die vorläufigen Daten¹ des amtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg verwendet, die die tatsächlich realisierten Transaktionen der Jahre 2025 und 2024 abbilden.

Im Jahr 2025 wurden insgesamt 312 Eigentumswohnungen im Premiumsegment verkauft (+11,8 % zu 2024) sowie 356 Ein- und Zweifamilienhäuser (+7,2 % zu 2024). Damit wurde bei den Eigentumswohnungen ein Umsatz von 445,8 Mio. € erzielt sowie 699,3 Mio. € bei Ein- und Zweifamilienhäusern umgesetzt. Die teuerste Eigentumswohnung kostete 13,5 Mio. € und wurde in Harvestehude verkauft. Der höchste Quadratmeterpreis wurde mit 36.971 €/m² in Rotherbaum aufgerufen. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern lag die höchste Veräußerungssumme mit 12,5 Mio. € im Stadtteil Nienstedten.

„Der Hamburger Premiumimmobilienmarkt setzt im Jahr 2025 einen Trend fort, der bereits im Vorjahr begonnen hatte. Die Zahl der Transaktionen steigt in weiten Teilen des Marktes, insbesondere in etablierten Premiumlagen wie den Elbvororten. Davon profitiert ein Marktumfeld, in dem sich Anbieter und Kaufinteressenten in den vergangenen Quartalen zunehmend auch preislich angenähert haben“, erläutert Björn Dahler, Geschäftsführer bei DAHLER, und ergänzt:

„Diese Annäherung schafft wieder mehr Abschlussbereitschaft auf beiden Seiten und sorgt dafür, dass Transaktionen häufiger zustande kommen. Die Entwicklung deutet auf eine schrittweise Belebung des Marktgeschehens hin. Gleichzeitig zeigt die Umsatzentwicklung, dass dieser Aufschwung nicht gerade verläuft und noch nicht das Niveau früherer Hochphasen erreicht ist. Es bleibt daher offen, wie genau sich diese positive Dynamik in einem breiter getragenen Umsatzwachstum widerspiegeln wird”.

Parallel zur zunehmenden Transaktionsaktivität zeigt sich im Neubausegment jedoch eine spürbare Zurückhaltung. Von den insgesamt 312 im Jahr 2025 veräußerten Premiumwohnungen entfielen 106 Einheiten auf Neubauobjekte, was einem Anteil von 33,9 % entspricht. Im Vorjahr lag dieser Wert noch deutlich höher: 2024 wurden 114 von insgesamt 279 verkauften Premiumwohnungen als Neubau registriert, was einem Anteil von rund 40,9 % entsprach. Der Neubauanteil im Premiumsegment ist damit innerhalb eines Jahres um rund sieben Prozentpunkte zurückgegangen.

Eigentumswohnungen im Überblick (ab einem angegebenen Quadratmeterpreis von 10.000 € in 2025)

• Im Jahr 2025 wurden insgesamt 312 Eigentumswohnungen verkauft, womit das Niveau des Vorjahres um 11,8 % erhöht wurde (2024: 279).
• Der Gesamtumsatz lag im Jahr 2025 bei 445,8 €, dies entspricht einem Anstieg um 1 % gegenüber dem Vorjahr, wo es bei 442,5 Mio. € lag.
• Die meisten Transaktionen wurden im Teilmarkt Alster-Ost registriert (109), gefolgt von Alster-West (84) und Eimsbüttel (59).
• In Alster Ost stieg die Transaktionsanzahl am stärksten und belief sich auf 109 (+41,6 % zu 2024).
• Der höchste gezahlte Quadratmeterpreis betrug 971 €/m² und wurde in Rotherbaum gezahlt. Der teuerste Einzelverkauf wurde mit 13,5 Mio. € in Harvestehude gezahlt.
• Von den 312 Eigentumswohnungen wiesen 73 einen Quadratmeterpreis über 14.000 €/m² auf und 25 einen Preis über 18.000 €/m².
• Insgesamt waren 106 der 312 verkauften Immobilien Neubauwohnungen, was einem Anteil von 33,9 % entspricht (-7 % zu 2024).

Ein- und Zweifamilienhäuser im Überblick (ab 1 Mio. € in 2025)

• Im Jahr 2025 wurden insgesamt 356 Immobilien veräußert. Die Zahl der Transaktionen lag somit 7,2 % über dem Niveau des Vorjahres, wo 332 Häuser verkauft wurden.
• Insgesamt wurden 699,3 € umgesetzt, was einem Rückgang um 11 % im Vergleich zu 2024 entspricht (2024: 788,8 Mio. €).
• Die meisten Transaktionen wurden in den Elbvororten registriert (160), gefolgt vom Alstertal (94).
• Unter den 356 verkauften Häusern kosteten 97 mehr als 2 € und 8 Immobilien mehr als 7 Mio. €.
• Das teuerste Ein- und Zweifamilienhaus wurde mit 12,5 € in Nienstedten veräußert.

¹ Für das Jahr 2025 werden Transaktionen, die bis zum 19.01.2026 beim Gutachterausschuss eingegangen sind, in die Auswertung integriert.

*Übersicht Einteilung der Teilmärkte:

Alster-Ost: Alsterdorf, Barmbek-Süd, Eilbek, Hohenfelde, St. Georg, Winterhude, Uhlenhorst
Alster-West/Eppendorf: Eppendorf, Harvestehude, Hoheluft-Ost, Rotherbaum
HafenCity: HafenCity
Eimsbüttel/Altona/St.Pauli: Altona-Altstadt. Altona-Nord, Eimsbüttel, Hoheluft-West, Lokstedt, Stellingen, Sternschanze, St. Pauli
Elbvororte: Bahrenfeld, Blankenese, Groß Flottbek, Hochkamp/Osdorf, Nienstedten, Othmarschen, Ottensen, Rissen, Sülldorf
Alstertal: Bergstedt, Duvenstedt, Hummelsbüttel, Lemsahl-Mellingstedt, Ohlsdorf, Poppenbüttel, Sasel, Volksdorf, Wellingsbüttel, Wohldorf-Ohlstedt
Rahlstedt: Bramfeld, Farmsen-Berne, Marienthal, Rahlstedt, Tonndorf
Niendorf-Schnelsen: Eidelstedt, Fuhlsbüttel, Langenhorn, Lurup, Niendorf, Schnelsen