Premiumimmobilienmarkt in Top-7-Städten: Steigende Wohnungsnachfrage, Angebotspreise geben nach

Der deutsche Premiumimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2026 eine gegenläufige Nachfrageentwicklung: Während das Interesse an hochwertigen Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahresquartal wieder zunimmt, geht die Nachfrage nach Premiumhäusern zurück. Die Angebotspreise geben in beiden Segmenten nach. Das zeigt eine aktuelle Analyse des Premiumimmobilienmaklers DAHLER, in der die Entwicklung der Angebots- und Nachfragedaten der größten deutschen Immobilienplattform ImmoScout24 in den Top-7-Städten Deutschlands* untersucht wurde. Betrachtet wurde hierbei das Premiumsegment für Eigentumswohnungen sowie für Häuser, worunter jeweils die teuersten 10 Prozent der auf ImmoScout24 inserierten Angebote fallen.

Das Premiumsegment des Eigentumswohnungsmarktes verzeichnete im dritten Quartal 2026 eine Nachfragesteigerung von 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3-2025). Besonders deutlich fiel dieser Anstieg in Stuttgart (plus 22,9 Prozent) und Berlin (plus 20,6 Prozent) aus, gefolgt von Köln (plus 7,3 Prozent) und Hamburg (plus 5,4 Prozent).
In München (minus 20,3 Prozent), Frankfurt am Main (minus 18,9 Prozent) und Düsseldorf (minus 1,1 Prozent) ging die Nachfrage im selben Zeitraum hingegen zurück. Für die Ermittlung der Nachfrage wurde die Entwicklung der über ImmoScout24 registrierten Interessentenanfragen ausgewertet.

Auch bei den Angebotspreisen kam es zu einer Abwärtsbewegung: Der Median der Angebotsquadratmeterpreise lag im dritten Quartal 2026 bei 9.135 Euro pro Quadratmeter und damit um 7,6 Prozent niedriger als im Vorjahresquartal.
Den stärksten Rückgang verzeichnete Stuttgart, wo der Medianpreis um 9,4 Prozent auf 7.000 €/m² sank, gefolgt von München (minus 8,5 Prozent auf 13.734 €/m²). Die bayerische Landeshauptstadt bleibt damit der teuerste Premiumwohnungsmarkt der Top-7-Städte. In Berlin sank der Medianangebotspreis um 8,0 Prozent auf 8.490 €/m². Damit erreichte er den niedrigsten Stand seit dem ersten Quartal 2023. In Hamburg verbilligten sich die inserierten Premiumwohnungen im Median um 7,0 Prozent auf 11.238 €/m². Vergleichsweise moderat entwickelten sich die Angebotspreise in Frankfurt am Main (minus 3,5 Prozent auf 9.874 €/m²), Düsseldorf (minus 1,8 Prozent auf 8.220 €/m²) und insbesondere Köln, wo das Preisniveau mit einem Rückgang von lediglich 0,4 Prozent auf 7.970 €/m² nahezu unverändert blieb.

Auch das Angebot an Premiumwohnungen verringerte sich gegenüber dem Vorjahresquartal um 9,3 Prozent. Den stärksten Rückgang verzeichnete Düsseldorf (minus 15,3 Prozent), während er in Hamburg mit minus 5,8 Prozent am geringsten ausfiel. Düsseldorf nimmt damit in beiden Segmenten eine Sonderstellung ein: Auch bei Premiumhäusern schrumpfte das Angebot dort mit minus 24,0 Prozent am stärksten.

Eine gemeinsame Betrachtung der Premiumwohnungs- und Premiumhäusermärkte in den deutschen Top-7-Städten zeigt im dritten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal eine uneinheitliche Entwicklung. Während die Nachfrage nach Premiumwohnungen um 2,6 Prozent stieg, ging sie bei Premiumhäusern um 11,9 Prozent zurück. Über beide Segmente hinweg sank die Anzahl der auf ImmoScout24 inserierten Premiumimmobilien um 9,0 Prozent.
Segmentübergreifend gingen die Angebotspreise um 7,4 Prozent und die Nachfrage um 3,6 Prozent zurück.

Premiumhäuser verzeichneten beim Angebot und bei den Medianangebotspreisen geringere Rückgänge als Premiumwohnungen.
[cid:image001.png@01DD727F.91484AB0]
Grafik: Nachfrageveränderung im Premiumsegment des Eigentumswohnungsmarktes in den deutschen Top-7-Städten / Quelle: ImmoScout24 | DAHLER Research

Die Angebotspreise für Premiumhäuser sind im dritten Quartal 2026 gesunken: Der Median der Angebotsquadratmeterpreise lag bei 9.759 €/m² und damit 7,1 Prozent unter dem Niveau des Vorjahresquartals. Den stärksten Preisabschlag unter den Top-7-Städten verzeichneten Köln (minus 11,5 Prozent auf 8.158 €/m²) und Frankfurt am Main (minus 11,1 Prozent auf 9.041 €/m²). Es folgt Hamburg (minus 8,2 Prozent auf 10.048 €/m²). München bleibt trotz eines Rückgangs um 5,5 Prozent auf 14.182 €/m² der mit Abstand teuerste Premiumhäusermarkt der Top-7-Städte. In Berlin blieb der Medianpreis für Premiumhäuser mit einem Rückgang von 2,2 Prozent auf 9.350 €/m² vergleichsweise stabil.

Köln bildete bei der Nachfrage nach Premiumhäusern die Ausnahme unter den Top-7-Städten: Während die Zahl der Interessentenanfragen dort um 10,0 Prozent zunahm, war sie in allen anderen Metropolen rückläufig. Die stärksten Einbußen verzeichneten Frankfurt am Main (minus 26,3 Prozent) und Hamburg (minus 21,5 Prozent), gefolgt von Berlin (minus 11,4 Prozent) und München (minus 9,7 Prozent). Insgesamt lag die Nachfrage um 11,9 Prozent unter dem Vorjahresniveau.
Die Gesamtanzahl der auf ImmoScout24 inserierten Premiumhäuser in den Top-7-Städten sank im dritten Quartal 2026 um 7,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Besonders deutlich ging das Angebot in Düsseldorf (minus 24,0 Prozent) zurück, gefolgt von Hamburg (minus 13,4 Prozent), Köln (minus 12,8 Prozent), Stuttgart (minus 10,0 Prozent), Frankfurt am Main (minus 8,7Prozent) und München (minus 6,1 Prozent). Auch auf der Angebotsseite zeigte sich jedoch kein vollkommen einheitliches Bild: In Berlin fiel das Angebot im dritten Quartal 2026 um 4,2 Prozent größer aus als im Vorjahresquartal.

„Die sich einpendelnde Nachfrageentwicklung zeigt, dass die aktiven Marktteilnehmer sich weiterhin in einer Preisfindungsphase befinden. Potenzielle Käuferinnen und Käufer erwarten zum Teil noch weitere Preisabschläge. Die aktuell wieder ansteigende Nachfrage auf dem Markt für hochwertige Eigentumswohnungen zeigt, dass sich die Preisvorstellungen in diesem Bereich bereits stärker angeglichen haben“, sagt Björn Dahler, Gründer und Geschäftsführer bei DAHLER. „Andererseits verharren viele potenzielle Verkäuferinnen und Verkäufer weiterhin in einer abwartenden Haltung und inserieren nicht, was das Angebot am Markt verringert.“

Dahler ergänzt: „Die Entwicklung der einzelnen Städte zeigt, wie stark sich die Märkte unterscheiden. In Köln steigt die Nachfrage nach Premiumhäusern, während sie in den anderen Metropolen zurückgeht. Düsseldorf wiederum verzeichnet in beiden Segmenten den stärksten Rückgang beim Angebot. Für Eigentümer und Käufer ist deshalb weniger eine pauschale Markteinschätzung entscheidend als die konkrete Lage, die Qualität der Immobilie und ein Preis, der zur jeweiligen Nachfrage passt.“

*Es handelt sich hierbei um Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart.

• Die Anzahl der auf ImmoScout24 inserierten Angebote ist in den sieben betrachteten Städten um 9,3 Prozent gesunken.
• Der Median der Angebotsquadratmeterpreise belief sich auf 9.135 €/m² und lag somit 7,6 Prozent unter dem Niveau des Vorjahresquartals.
• Der höchste Medianangebotspreis wurde weiterhin in München registriert und lag bei 13.734 €/m². Es folgen Hamburg (11.238 €/m²) und Frankfurt am Main (9.874 €/m²).
• Den stärksten Preisrückgang verzeichnete Stuttgart (minus 9,4 Prozent auf 7.000 €/m²), gefolgt von München (minus 8,5 Prozent auf 13.734 €/m²) und Berlin (minus 8,0 Prozent auf 8.490 €/m²).
• Die Gesamtnachfrage stieg um 2,6 Prozent. Besonders deutlich legte sie in Stuttgart (plus 22,9 Prozent) und Berlin (plus 20,6 Prozent) zu. In München (minus 20,3 Prozent) und Frankfurt am Main (minus 18,9 Prozent) ging sie hingegen zurück.

• In den Premiumsegmenten der Häusermärkte der deutschen Top-7-Metropolen sank das Angebot um 7,6 Prozent.
• Der Median der Angebotsquadratmeterpreise belief sich auf 9.759 €/m² und lag somit 7,1 Prozent unter dem Niveau des Vorjahresquartals.
• Nur Berlin (plus 4,2 Prozent) verzeichnete beim Angebot ein Plus. Am stärksten sank das Angebot in Düsseldorf (minus 24,0 Prozent), gefolgt von Hamburg (minus 13,4 Prozent) und Köln (minus 12,8 Prozent).
• Den stärksten Preisrückgang verzeichnete Köln (minus 11,5 Prozent auf 8.158 €/m²), gefolgt von Frankfurt am Main (minus 11,1 Prozent auf 9.041 €/m²).
• München blieb mit 14.182 €/m² trotz eines Rückgangs um 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal der teuerste Premiumhäusermarkt der Top-7-Städte.
• Die Gesamtnachfrage ging gegenüber dem Vorjahresquartal um 11,9 Prozent zurück. Besonders deutlich sank sie in Frankfurt am Main (minus 26,3 Prozent) und Hamburg (minus 21,5 Prozent). Nur in Köln stieg sie, und zwar um 10,0 Prozent.