laut einer neuen Studie des internationalen Immobilienberaters Savills stieg das europäische Hoteltransaktionsvolumen auf 23,6 Mrd. Euro im Jahr 2025, was einem Anstieg von 4,8% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Zunehmend werden auch kreative Transaktionsmodelle den Markt prägen, prognostiziert Savills.
Savills zufolge stützen eine verbesserte Liquidität, besser abgestimmte Preisvorstellungen und eine Europaweit robuste RevPAR[1]-Entwicklung (+ 5,4 % gegenüber 2019, inflationsbereinigt) das wiedergewonnene Vertrauen der Investoren. Der Bericht hebt das wachsende Interesse an Value-Add-Strategien hervor, wobei eine Zunahme kreativer Transaktionsansätze wie etwa von M&A-Aktivitäten und Partnerschaften mit Betreibern erwartet wird – in einem Marktumfeld am Hotelimmobilienmarkt, das insgesamt als chancenreich eingeschätzt wird.
Savills prognostiziert, dass eine Reihe von Faktoren die Branche in den nächsten zwei bis drei Jahren prägen werden, darunter eine größere Relevanz der operativen Performance des Hotelbetriebs, die sich zunehmend als entscheidender Renditetreiber herauskristallisiert. Vor dem Hintergrund begrenzter Rendite-Zinskosten-Spannen gewinnen die operative Exzellenz des Betreibers und die Fähigkeit, sich in einer späteren Marktphase erfolgreich zu positionieren, deutlich an Bedeutung. Savills hebt hervor, dass sich die Kluft zwischen durchschnittlichen und erstklassigen Betreibern vergrößert, wodurch die operative Leistungsfähigkeit der Immobilie stärker in den Fokus von Investitionsentscheidungen rückt.
Die Recherche deutet darauf hin, dass sich vor allem der deutsche Hotelmarkt an einem potenziellen Wendepunkt befindet. Der Markt bleibt zwar nach der Pandemie der am stärksten Belastete in Westeuropa, jedoch verlangsamt sich das Angebotswachstum nun deutlich. Der durchschnittliche RevPAR lag im Jahr 2025 immer noch 11 Prozent unter dem Niveau von 2019. Zugleich belasten steigende Kosten zunehmend die operativen Ergebnisse der Hotels. Am deutlichsten zeigt sich die Belastung der Betreiber bei den vorherrschenden Pachtmodellen mit einer steigenden Zahl an Mieterinsolvenzen. Diese Entwicklungen deuten einen strukturellen Wandel hin zu kreativeren Lösungen an, insbesondere im Hinblick auf die Chancen und Risiken Verteilung zwischen Immobilieneigentümer und Betreiber. Somit eröffnen sich Chancen für gut kapitalisierte, langfristig orientierte Investoren, die bereit sind, den Marktübergang zu unterstützen.
Die Nachfrage vieler Investoren konzentriert sich auf Prestige Immobilien in erstklassigen Lagen, wobei insbesondere das Luxussegment den Gesamtmarkt übertrifft. Auch die Synergieeffekte zwischen Luxushotels und Branded Residences nehmen zu: Die Zahl der Projekte in Europa stieg von 18 im Jahr 2015 auf 62 im Jahr 2025 und wird sich Prognosen zufolge bis 2032 erneut verdoppeln.
Große internationale Hotelketten sind rasant gewachsen: Ihr durchschnittliches Markenportfolio hat sich in den letzten zehn Jahren fast verdreifacht. Gleichzeitig hat sich das Volumen der sogenannten Key‑Money‑Zahlungen — also einmalige finanzielle Beiträge von Hotelbetreibern an Eigentümer, um sich attraktive Standorte oder langfristige Management‑ bzw. Franchiseverträge zu sichern — deutlich erhöht und erreichte 2025 bei den fünf größten Betreibern insgesamt 1,2 Mrd. US‑Dollar. Mit den sich verändernden Marktbedingungen sieht Savills zunehmendes Potenzial für einen Wandel von einem rein kapitalarmen, sogenannten „asset‑light“ geprägten Wachstum hin zu stärker ausgerichteten sogenannten „investment‑right“-Modellen, die eine gezieltere Kapitalbeteiligung beinhalten. Selektive Investitionen und umfassendere Partnerschaften mit Immobilieninvestoren könnten künftig dazu beitragen, die weitere Expansion der Ketten zu unterstützen.
David Kellett, Leiter des Bereichs Hotel Capital Markets EMEA bei Savills, sagt: „Der europäische Hotelinvestitionsmarkt tritt in eine Phase ein, die Überzeugung erfordert. Auch wenn das operative und kapitalmarktbezogene Umfeld komplexer ist als in früheren Zyklen, bleiben die strukturellen Grundlagen der Reise- und Gastgewerbebranche äußerst überzeugend. Die Nachfrage erweist sich weiterhin als widerstandsfähig, hochwertige Hotelimmobilien ziehen große Mengen an globalem Kapital an, und Hotels verfügen nach wie vor über die einzigartige Fähigkeit, sich im Laufe des Zyklus anzupassen. Für Investoren, die bereit sind, über kurzfristige Schwankungen hinauszuschauen, bleibt dies ein Sektor voller Chancen.“
Thomas Emanuel, Leiter des Bereichs Hospitality Thought Leadership für die Region EMEA bei Savills, fügt hinzu: „Ob durch Rekapitalisierungen, Plattformtransaktionen, Mietvertragsrestrukturierungen, Co-Investments oder partnerschaftsorientierte Strategien – die nächste Aktivitätswelle am europäischen Hotelinvestmentmarkt wird eher von Innovation und Zusammenarbeit als rein von Preisfaktoren geprägt sein. Wir sind zuversichtlich, dass der Hotelsektor in der Lage ist, denjenigen, die bereit sind, wohlüberlegt und entschlossen zu handeln, nachhaltige, risikobereinigte Renditen zu bieten.“
Tina Haller, Director Capital Markets und Head of Hotels Germany bei Savills in Deutschland, kommentiert: „Das Interesse an Hotelimmobilien ist bei Investoren wieder deutlich gestiegen. Deutschland als einer der bedeutendsten Hotelmärkte Europas zeigt jedoch ein differenziertes Bild: Während sich Auslastung, RevPAR und ADR[2] seit der Pandemie sehr dynamisch entwickelt haben, geraten viele Hotelbetriebe aufgrund deutlich gestiegener Kosten – etwa für Personal – unter wirtschaftlichen Druck. Wir gehen daher davon aus, dass Investoren weiterhin selektiv vorgehen und verstärkt auf enge Partnerschaften mit gut kapitalisierten Betreibern und etablierten Marken setzen werden. Profitieren werden sowohl auf Betreiber- als auch Investorenseite diejenigen, die bereit sind, ihr bisheriges Betriebsmodell zu überdenken und stärker die Herausforderungen des jeweiligen Partners zu reflektieren. “
[1] Revenue Per Available Room
[2] Average Daily Rate
