Seitwärtsbewegung auf Bürovermietungsmarkt setzt sich fort – Berlin, München und Düsseldorf mit starken Flächenumsätzen

Zum Ende des dritten Quartals beläuft sich der Büroflächenumsatz in Deutschlands wichtigsten Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München auf knapp 2,0 Mio. m². Der Markt bewegt sich damit auf Vorjahresniveau (-1,6 %). Berlin, München und Düsseldorf stechen im Gesamtergebnis mit zweistelligen Wachstumsraten positiv hervor. Für die Mehrzahl der Märkte werden im dritten Quartal steigende Flächenumsätze vermeldet, wenn auch auf niedrigem Niveau. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Flächenumsatz:

• Top-8-Standorte bei knapp 2,0 Mio. m² (-1,6 % im Vorjahresvergleich)
• Berlin (+49 %), Düsseldorf (+28 %) und München (+19%) mit größter Dynamik

Leerstand:

• Leerstandsvolumen unverändert bei 9,1 Mio. m²
• Neubau-Erstbezugsflächen in Premiumlagen bleiben Mangelware

Bautätigkeit:

• Bauvolumen weiter leicht rückläufig
• Vorvermietungsquote steigt im Durchschnitt auf 45 %

Mieten:

• Spitzenmieten tendieren weiter nach oben: in München jetzt bei 60,00 €/m²
• Durchschnittsmieten temporär unter Druck: aktuell bei 22,00 €/m²

„Mit einem Flächenumsatz von insgesamt knapp 2,0 Mio. m² bestätigen die wichtigsten deutschen Büromärkte das Vorjahresergebnis, was einmal mehr ein beachtenswertes Ergebnis ist. Steigende Zinsen, eine schwache Konjunktur sowie die mittlerweile feinjustierten Nutzeranforderungen hatten über die Sommermonate hinweg das Potenzial, das Anmietungsgeschehen noch einmal deutlich negativ zu belasten. Umso bemerkenswerter, dass in der Mehrzahl der von uns untersuchten Märkte der Büroflächenumsatz im dritten Quartal sogar wieder moderat gestiegen ist, wobei Berlin, München und Düsseldorf in der Gesamtjahresbetrachtung mit Großabschlüssen und zweistelligen Wachstumsraten überzeugen. An der Grunddynamik im Markt hat sich derweil wenig geändert: Großdeals machen den Unterschied, und kleinere Vertragsabschlüsse geben den Takt im Tagesgeschäft an“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Mit einem Büroflächenumsatz von 541.000 m² behauptet sich die Bundeshauptstadt auch nach drei Quartalen mit weitem Abstand an der Spitze der deutschen Büromärkte. Das Umsatzplus gegenüber dem Vorjahreszeitraum beläuft sich auf beeindruckende 49 %, womit die Rückkehr auf Langzeitniveau gelungen ist. Gerade bei den Abschlüssen jenseits von 5.000 m² sticht Berlin im Vergleich der großen Standorte 2026 positiv hervor. Mehr als 20 Verträge dieser Größenordnung wurden im laufenden Jahr in Berlin geschlossen, wobei der im dritten Quartal von BNP Paribas Real Estate erfolgreich begleitete Abschluss der Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) mit einer Fläche von gut 39.000 m² und der 31.500-m²-Vertrag des Bundesministeriums für wirtschaftliche Zusammenarbeit aus dem zweiten Quartal das starke Signal in den Markt senden, dass jetzt auch in Berlin nach vier Jahren die ganz großen Verträge zurück sind. München komplettiert mit 485.000 m² (+19 % ggü. Vorjahreszeitraum) das Führungsduo und profitiert neben den Großabschlüssen aus dem ersten Halbjahr von einer sehr starken Anmietungsdynamik im mittleren Größensegment. Der Flächenumsatz von Verträgen zwischen 2.000 und 5.000 m² summiert sich aktuell auf rund 106.000 m² und notiert damit rund 81 % über Vorjahresniveau. In dieser Entwicklung spiegelt sich der Trend hin zu kleineren, aber hochwertigeren Büroflächen wider: 50 % der Verträge wurden für Neubau-Erstbezugsflächen geschlossen, weitere 20 % verfügen über einen modernen Standard.

Während Frankfurt (300.000 m²) und Hamburg (270.000 m²) nicht an ihre guten beziehungsweise im Fall von Frankfurt sehr guten Vorjahresergebnisse anknüpfen können, aber eine moderat anziehende Dynamik im dritten Quartal verzeichnen, setzt Düsseldorf mit einem starken dritten Quartal, das mit 99.000 m² das umsatzstärkste seit Q2 2022 ist, ein Ausrufezeichen. Ende September steht der Flächenumsatz in der Rheinmetropole bei 198.000 m² (+28 % ggü. Vorjahr), und mit der jüngst erfolgten Uniper-Anmietung (37.000 m²) in der Projektentwicklung New Heart on The Block wurde der größte Vertrag seit 14 Jahren abgeschlossen, der fünftgrößte überhaupt in der Historie des Düsseldorfer Büromarkts. Der Kölner Markt bewegt sich auf niedrigem Niveau seitwärts und registriert Ende September einen Flächenumsatz von 107.000 m² (-39,5 % ggü. Vorjahr). Weit unterdurchschnittlich fällt auch die Anmietungsdynamik in Leipzig (55.000 m²) und Essen (31.000 m²) aus, allerdings war hier das dritte Quartal das jeweils umsatzstärkste des Jahres, was darauf hindeutet, dass hier die Talsohle langsam durchschritten sein dürfte.

Der Leerstand beläuft sich in Deutschlands wichtigsten Büromärkten auf 9,1 Mio. m² und bestätigt damit sein Niveau aus dem Vorquartal. Mit Ausnahme von Frankfurt und München, wo das Volumen im dritten Quartal noch einmal um jeweils rund 20.000 m² gestiegen ist, bewegt sich der Leerstand an allen anderen Standorten seitwärts oder zeigt moderat sinkende Tendenzen. Die niedrigsten Leerstandsquoten werden für Leipzig (6,2 %), Hamburg (6,4 %) und Köln (7,1 %) notiert. München (8,1 %), Essen (8,4 %) und Berlin (9,6 %) folgen auf den Plätzen. Für Frankfurt werden aktuell 11,9 % registriert, in Düsseldorf unverändert 12,4 %.

Das Volumen der kurzfristig bezugsfertigen Neubau-Erstbezugsflächen in den Top-Lagen der deutschen Bürohochburgen ist weiter rückläufig und liegt in Summe bei 67.100 m². In den führenden Märkten Berlin, München, Frankfurt und Hamburg sind Premiumflächen in den sogenannten 1er-Lagen absolute Mangelware. In Köln und Essen stehen sie de facto überhaupt nicht zur Verfügung, was den Nachfrageüberhang in diesem Segment eindrucksvoll unterstreicht und die Notwendigkeit, entsprechende Flächengesuche ausschließlich in Projektentwicklungen realisieren zu können.

Vor dem Hintergrund hoher Baukosten und verteuerter Finanzierungskonditionen ist das Volumen der Flächen im Bau weiter rückläufig und notiert nun bei 2,1 Mio. m² (-8 % ggü. Vorjahr). Nur in Berlin, Düsseldorf und Hamburg sind zuletzt punktuell kleinere Projektvorhaben in die Bauphase übergegangen, in allen anderen Märkten zeigt der Trend auch im dritten Quartal ganz eindeutig nach unten.

Beim Volumen der projektierten Flächen ist zuletzt wenig Bewegung zu verzeichnen. Wie im Vorquartal beläuft es sich auf 8,3 Mio. m² (-9 % ggü. Vorjahr). Während in den starken Märkten Berlin, München und Frankfurt Entwickler zumindest kleinere Projekte im Markt platzieren, bleiben sie an anderen Standorten nach vorne gerichtet sehr zurückhaltend.

Die Vorvermietungsquoten verharren in Konsequenz aus hoher Nachfrage nach Neubau-Erstbezugsflächen und Leerstandmangel in genau diesem Qualitätssegment auf einem hohen Niveau. Im Durchschnitt aller Top-Märkte ist sie jetzt auf 45 % gestiegen. München rangiert mit 44 % genau im Mittel. Während für Berlin (23 %) und Hamburg (32 %) unterdurchschnittliche Quoten registriert werden, notiert sie jenseits der 50-%-Marke in Essen (52 %), Düsseldorf (59 %), Frankfurt (66 %), Köln (74,5 %) und Leipzig (79 %).

Das für den Büromarkt relevante verfügbare Flächenangebot (bestehend aus Leerstandsflächen und noch verfügbaren Flächen in Bauprojekten) bewegt sich seitwärts und beläuft sich Ende September unverändert auf 10,3 Mio. m².

Der Druck auf die Spitzenmieten ist in allen Bürohochburgen unverändert hoch, kommt allerdings für den Moment nur in einem Anstieg in München zum Ausdruck. In der bayerischen Landeshauptstadt hat die Spitzenmiete im dritten Quartal erstmals 60,00 €/m² erreicht, was gegenüber Q3 2025 einem Anstieg von 5,00 €/m² bzw. 9 % entspricht. Unverändert gegenüber dem Vorquartal notieren hingegen die Spitzenmieten in Frankfurt (57,00 €/m²), Berlin (47,00 €/m²), Düsseldorf (46,00 €/m²), Hamburg (39,00 €/m²), Köln (33,50 €/m²), Leipzig (21,00 €/m²) und Essen (20,00 €/m²).

Die Durchschnittsmiete über alle Standorte hinweg hat im dritten Quartal leicht auf 22 €/m² nachgegeben. Ins Gewicht fällt hier der im Vergleich geringere Flächenumsatz im absoluten Premiumsegment, während Großgesuche zuletzt insbesondere in Berlin auch in älteren Bestandsgebäuden realisiert wurden und temporär die Durchschnittsmiete nach unten drückten. Der generelle Nachfragefokus der Unternehmen auf moderne und ESG-konforme Büroflächen wird sich aber weiter verfestigen und die Durchschnittsmieten perspektivisch weiter nach oben treiben. Das Durchschnittsniveau ist in Berlin mit 28,50 €/m² am höchsten, gefolgt von Frankfurt (27,60 €/m²) und München (26,90 €/m²). Im Mittelfeld ordnen sich Düsseldorf (24,00 €/m²), Hamburg (21,20 €/m²) und Köln ein (20,90 €/m²). Leipzig (13,60 €/m²) und Essen (13,40 €/m²) komplettieren das Feld.

Die deutschen Büromärkte starten mit etwas mehr Rückenwind in das Jahresschlussquartal. Nach langer Zeit sendet die deutsche Wirtschaft erstmals wieder Zeichen einer anziehenden Wachstumsdynamik aus. Die Exporte sind zuletzt stärker gestiegen als erwartet, gleiches gilt für die Industrieproduktion. Die OECD wie auch die führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute haben ihre Wachstumsprognosen deutlich angehoben. Der eingeschlagene Erholungskurs verfestigt sich, die Wirtschaft nimmt Fahrt auf. Für 2026 prognostizieren die Institute ein BIP-Wachstum von 1,3 %, gegenüber den zuvor erwarteten 0,6 %. Auch in den Führungsetagen der deutschen Wirtschaft ist die Erwartungshaltung mittlerweile deutlich optimistischer als zuvor. Getragen von steigenden Geschäftserwartungen und vor allem von der verbesserten Stimmung im Dienstleistungssektor, kennt der ifo-Geschäftsklimaindex seit Mai nur eine Richtung: nach oben. Aktuell notiert er bei 89,9 und damit so hoch wie zuletzt 2023. Die in den vergangenen Monaten vor allem von strukturellen Veränderungen auf Nutzerseite getragene Anmietungstätigkeit könnte damit in den kommenden Monaten wichtige Impulse aus der Wirtschaft erhalten.

Die wirtschaftliche Erholung bleibt vorerst allerdings mit Unsicherheiten behaftet. Hohe Energiekosten, anspruchsvolle Finanzierungskonditionen und geopolitische Risiken begrenzen weiterhin die Planungssicherheit der Unternehmen. Die Büroflächennachfrage dürfte sich daher schrittweise und mit unterschiedlichem Tempo in den einzelnen Märkten nachhaltig beleben. Die Standorte, in denen Zukunftsindustrien angesiedelt sind und sich innovative Wachstumscluster entfalten, dürften hier voranschreiten. Für den Gesamtmarkt wird der Nachfragefokus auf moderne, effizient nutzbare und ESG-konforme Büroflächen in gut angebundenen Lagen prägend bleiben.

„Die im dritten Quartal in der Mehrzahl der Märkte gestiegenen Flächenumsätze bilden eine gute Ausgangsbasis für das Schlussquartal. Die jüngsten Großabschlüsse unterstreichen, dass Unternehmen und öffentliche Nutzer ihre Flächenentscheidungen auch unter anspruchsvollen Rahmenbedingungen umsetzen. Für die kommenden Monate erwarten wir eine stabile bis leicht anziehende Anmietungstätigkeit, wobei großvolumige Verträge weiterhin den Ausschlag für die einzelnen Standortergebnisse geben dürften. Für das Gesamtjahr halten wir einen Flächenumsatz auf Vorjahresniveau für realistisch. Gleichzeitig verdichten sich vor allem in den zentralen Bürolagen die Hinweise auf das Erreichen des zyklischen Scheitelpunkts beim Leerstand. Bei den Spitzenmieten dürfte der Aufwärtsdruck anhalten, da die rückläufige Bautätigkeit und die steigenden Vorvermietungsquoten auf absehbare Zeit keine Entspannung beim knappen Angebot an Premiumflächen erwarten lassen. Für ältere Bestandsgebäude, die den heutigen Nutzeranforderungen nicht mehr entsprechen, bleiben Sanierung, Neupositionierung und gegebenenfalls Umnutzung zentrale Aufgaben“, fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.