Solides Dreivierteljahr auf dem europäischen Büromarkt – Flächenumsatz leicht über Vorjahresniveau

Die ersten neun Monate des Jahres 2025 verliefen trotz des weiterhin schwachen wirtschaftlichen Umfelds vielversprechend für den europäischen Büromarkt. Der Flächenumsatz in den 18 führenden europäischen Märkten (Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, München, Paris, Rom und Warschau) belief sich auf rund 5,9 Mio. m². Damit liegt das Ergebnis rund 2 % über dem Vorjahreszeitraum und entspricht in etwa dem Fünfjahresdurchschnitt. Nach zwei verhältnismäßig starken Quartalen mit einem Umsatz von jeweils rund 2,0 Mio. m² hat die Dynamik im dritten Quartal allerdings etwas nachgelassen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die Marktdynamik fällt in den Top-Märkten aktuell zudem noch recht unterschiedlich aus. Einige Standorte präsentieren sich widerstandsfähiger als andere, darunter Frankfurt und London, die nach wie vor insbesondere von Mittel- und Großabschlüssen profitieren. Die deutschen Büromärkte (Big 6) schlossen das Dreivierteljahr mit einem Gesamtvermietungsvolumen von eindrucksvollen 1,9 Mio. m² ab. Damit liegt das Ergebnis rund 6 % über dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Mit einem Flächenumsatz von 501.000 m² (+63 % im Vorjahresvergleich) ist der Frankfurter Büromarkt in den ersten neun Monaten der mit Abstand dynamischste in Deutschland. Er erzielte damit das beste Zwischenergebnis seit 2001, wobei überdurchschnittliche 42 % des Umsatzes auf das großvolumige Segment mit mehr als 10.000 m² Bürofläche entfallen. Insbesondere Großtransaktionen im Bereich der Banken- und Finanzdienstleistungen sowie von Beratungsgesellschaften fallen hier positiv ins Gewicht, darunter die Commerzbank (73.000 m² im Q1), KPMG (33.400 m² im Q2) und ING-DiBa (32.400 m² im Q2).

Angetrieben durch das wiedergewonnene Vertrauen in mehrere Leitbranchen verzeichnet auch London einen positiven Trend in der Marktentwicklung. Wenngleich Großtransaktionen noch selten sind, ist im mittleren Flächensegment eine rege Anmietung zu registrieren. Der Flächenumsatz im Zentrum der britischen Hauptstadt summiert sich in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres auf rund 860.000 m² und notiert damit etwa 24 % über dem Vorjahreswert sowie rund ein Drittel über dem Fünfjahresdurchschnitt. Solide präsentiert sich auch der Büromarkt in Dublin. Der Vermietungsumsatz belief sich bis Ende September auf rund 173.000 m² (+14 % im Jahresvergleich) und übertrifft somit um 42 % den Fünfjahresschnitt. Barcelona verzeichnet mit einem Flächenumsatz von rund 258.000 m² ein überdurchschnittliches Resultat (+35 %). Dies ist in erster Linie auf den hohen Umsatz im Stadterneuerungsgebiet 22@Barcelona zurückzuführen, das rund 57 % des Volumens auf sich vereint. Die spanische Hauptstadt Madrid vermeldet mit 387.000 m² hingegen einen rückläufigen Flächenumsatz (-4 %).

Die weiterhin herausfordernde gesamtwirtschaftliche Situation macht sich auch auf den französischen Büromärkten bemerkbar. Die politischen Unsicherheiten im Land sowie auf internationaler Ebene verstärken die abwartende Haltung vieler Nutzer. So belief sich der Flächenumsatz im Zentrum von Paris Ende Q3 nur auf 1,09 Mio. m², was einem Rückgang von 8 % gegenüber dem Vorjahr und einem Minus von 6 % zum Fünfjahresdurchschnitt entspricht. Auch in der italienischen Hauptstadt Rom ist der Flächenumsatz rückläufig, was in erster Linie auf einen gewissen Mangel an großvolumigen Abschlüssen zurückzuführen ist. So steht Ende September 2025 ein Umsatz von lediglich rund 94.000 m² zu Buche (-28 % ggü. Vorjahreswert). Ähnliche Trends im Vorjahresvergleich zeigten sich in Brüssel und Warschau (jeweils -18 % und -1 %). 

Leerstandsanstieg setzt sich fort: Moderne Flächen dennoch weiterhin knapp

Das Leerstandsvolumen in den 18 führenden europäischen Büromärkten ist trotz sinkender Bauaktivität erneut gestiegen und beläuft sich aktuell auf 23 Millionen m² (+6,4 % gegenüber dem Vorjahr). Die durchschnittliche Leerstandsrate notiert zum Ende des dritten Quartals bei 9,0 % und liegt damit 20 Basispunkte höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Trotz dieses allgemeinen Anstiegs variiert die Situation je nach Standort stark. Während sich der Leerstand in Barcelona, Dublin, London, Luxemburg, Madrid und Warschau im Jahresvergleich leicht rückläufig präsentiert, ist er in den übrigen Standorten weiter gestiegen. Die niedrigste Leerstandsquote weisen unverändert Luxemburg (4,5 %), Köln und Hamburg (jeweils 6,0 %) sowie Amsterdam (6,6 %) auf. In Brüssel beläuft sie sich auf 8,0 %, in München und Lyon auf 8,1 % und in Rom, London sowie Berlin auf 8,4 %. In Madrid (9,1 %), Warschau (9,7 %) und Mailand (9,8 %) liegt sie trotz leicht rückläufiger Werte weiterhin über 9,0 %. Die mit Abstand höchsten Raten werden in Frankfurt (11,1 %), Düsseldorf (11,7 %), Barcelona (12,3 %), Dublin (12,8 %) und Paris (13,6 %) verzeichnet.

Flächen und Lagequalitäten bei Leerstandsentwicklung entscheidend

Das wachsende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist in den meisten Städten spürbar: Während das Angebot insbesondere bei modernen Flächen in zentralen Stadtteilen weiterhin begrenzt bleibt, ist der Leerstand in älteren, qualitativ schlechteren Bestandsgebäuden sowie in Nebenlagen und der Peripherie teilweise erheblich gestiegen. In den begehrtesten Stadtteilen verharrt der Leerstand damit auf niedrigem Niveau. Beispiele dafür sind die zentralen Geschäftsviertel (CBDs) von Barcelona (2,1 %), Mailand (2,7 %) und München (3,5 %). Im Gegensatz dazu steigt die Leerstandsquote in vielen peripheren Büroteilmärkten weiter an und notiert im zweistelligen Prozentbereich. Aus diesen Werten wird der aktuelle Nachfragefokus auf höherwertige Flächenausstattung, sehr gute Verkehrsanbindung (insbesondere ÖPNV) sowie zentrale Lagen ablesbar. Die wieder verstärkte Zusammenarbeit im Büro, aber auch das hybride Arbeiten bedeuten, dass Nutzer mehr als zuvor Gebäude in den etablierten Top-Lagen bevorzugen. Neben der Erreichbarkeit sind hierfür auch die Nachbarschaft und die Qualität entscheidend. Länderübergreifend zeigt die Analyse, dass moderne Gebäude, die sich derzeit im Bau befinden, tendenziell in Kerngebieten und weniger in Randlagen errichtet und schnell vom Markt absorbiert werden. Auch in Außenbezirken finden sich durchaus kurzfristig verfügbare, qualitativ hochwertige Flächen, diese sind jedoch oft deutlich schlechter angebunden, was ihre Nachvermietungschancen reduziert.

Des Weiteren wird in vielen europäischen Ländern zudem versucht, alte Büroflächen für andere Zwecke umzunutzen, um dem Leerstand und letztlich auch dem Verfall entgegenzuwirken. Insbesondere die Umnutzung zu Wohnungen, aber auch zu Hotels steht dabei europaweit im Fokus. In Deutschland kam es seit 2021 zu zahlreichen Repositionierungen und Umwandlungen, insbesondere außerhalb der Innenstädte.

Angesichts der nach wie vor begrenzten Fertigstellung neuer Büroflächen ist es unwahrscheinlich, dass der Anstieg des europaweiten Leerstands durch Neubauten verstärkt wird. Ein Großteil dieser Flächen ist zudem bereits vorvermietet. Aufgrund anhaltend herausfordernder Rahmenbedingungen ist die Bautätigkeit unverändert rückläufig, sodass für die kommenden Monate ein weiterer Rückgang der Fertigstellungen zu erwarten ist. Dadurch dürfte ein Teil des Angebots absorbiert werden können – insbesondere, wenn es den Nutzer-Anforderungen in Bezug auf Lage, Qualität und Preis entspricht.

Spitzenmieten stehen weiter unter Aufwärtsdruck

Die hohe Nachfrage nach zentralen, hochwertigen Immobilien treibt die Spitzenmieten in den meisten europäischen Städten weiter in die Höhe. Das knappe Angebot verstärkt diesen Trend zusätzlich. Die mit Abstand größten Steigerungen gegenüber dem Vorjahr wurden in Frankfurt (54,00 €/m², +10 %), Lyon (31,70 €/m², +9 %), Mailand (63,30 €/m², +6 %), Düsseldorf (46,00 €/m², +6 %) und London (+6 %) verzeichnet. London ist mit 175,90 €/m² in der Spitze weiterhin der teuerste Markt unter den 18 führenden europäischen Bürostandorten. Auf dem zweiten Platz liegt Paris mit 104,10 €/m² (+4 %), das ebenfalls die 100-€-Marke überschreitet. Auch in Dublin (58,30 €/m², +4 %), München (55,00 €/m², +3 %), Amsterdam (47,90 €/m², +4 %), Berlin (47,00 €/m², +4 %), Madrid (43,50 €/m², +4 %) und Barcelona (30,00 €/m², +3 %) ist die Spitzenmiete weiter angestiegen. In Luxemburg (55,00 €/m²), Rom (47,90 €/m²), Hamburg (36,00 €/m²), Köln (33,50 €/m²), Brüssel (33,30 €/m²) und Warschau (30,00 €/m²) bleibt die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Inhomogene Entwicklung bei den Durchschnittsmieten, in der Tendenz aber steigend

Auch die Durchschnittsmieten spiegeln den verstärkten Nachfragefokus auf moderne Büroflächen wider. Im Jahresvergleich sind sie im Durchschnitt der europäischen Märkte um rund 2 % gestiegen, wobei die Wachstumsraten unterschiedlich ausfallen und zwischen +25 % in Frankfurt und knapp +2 % in Amsterdam notieren. Lediglich in Berlin (-7 %), Mailand (-8 %) und Rom (-16 %) ist die Durchschnittsmiete gesunken. Mit 85,70 €/m² ist das Durchschnittsniveau in London am höchsten, gefolgt von Paris (49,80 €/m²) und Frankfurt (30,20 €/m²). In Berlin, München und Mailand liegt die Durchschnittsmiete bei etwas über 27 €/m². In Lyon (26,10 €/m²), Hamburg (22,50 €/m²), Amsterdam (22,50 €/m²) und Madrid (22,10 €/m²) wird die 20-€-Marke überschritten. Darunter liegen Düsseldorf (19,90 €/m²), Barcelona (19,60 €/m²), Köln (19,40 €/m²), Rom (18,30 €/m²), Warschau (17,90 €/m²) und Brüssel (17,60 €/m²).

Die begrenzten Verfügbarkeiten moderner Flächen in zentralen Lagen veranlassen Mieter dazu, nach günstigeren Alternativen in der Nähe zu suchen. Randlagen können zu einer attraktiven Option werden, wenn die Mieten im Vergleich zu den traditionellen Top-Citylagen deutlich niedriger sind. Aufgrund des hybriden Arbeitens müssen Nebenlagen und Peripherie jedoch über Kosteneinsparungen hinaus weitere Vorteile bieten, um Nachfrage zu generieren. Am wichtigsten ist dabei die Verkehrsanbindung, sowie ein lebendiges, attraktives Umfeld.

Perspektiven

Dem europäischen Büromarkt fehlt aktuell noch der wichtige konjunkturelle Rückenwind. Doch obwohl sich die wirtschaftliche und geopolitische Situation weiterhin als herausfordernd darstellt, liegt der Flächenumsatz über dem des Vorjahres. Getragen von einer regen Anmietungstätigkeit im mittleren Flächensegment und einer wachsenden Zahl an Großabschlüssen präsentieren sich die Märkte im laufenden Jahr insgesamt solide. Die Büromärkte segmentieren sich zunehmend nach Alter und Qualität des Bestands. Immer mehr Unternehmen – insbesondere aus den Bereichen Banken, Telekommunikation, Automobil und Luftfahrt – verlangen von ihren Mitarbeitenden, häufiger ins Büro zu kommen. Das stützt die Nachfrage nach erstklassigen Standorten. Auch wenn die Nachfrage nach Top-Flächen und -Lagen steigt und damit der Druck auf Mieten und Renditen zunimmt, wartet der Markt noch immer auf eine echte Erholung in der Breite. Diese könnte sich 2026 einstellen, wenn sich das wirtschaftliche und finanzielle Umfeld weiter aufhellt. Für das Gesamtjahr 2025 stellt ein Flächenumsatz leicht über dem Vorjahresniveau ein realistisches Szenario dar. Wie sich die einzelnen europäischen Märkte weiterentwickeln, bleibt jedoch vorerst abzuwarten.

Beim Leerstand dürfte sich die Segmentierung fortsetzen, sodass das Leerstandsvolumen in den dezentralen Lagen und bei älteren Bestandsobjekten höchstwahrscheinlich nochmals zulegen wird. Für die Kernlagen scheint ein weiterer Anstieg hingegen weniger wahrscheinlich, und der moderne Leerstand sollte langsam weiter sinken. Der Druck auf die Spitzenmieten dürfte sich unvermindert verfestigen und zu weiteren Mietpreissteigerungen führen.