Wohn-Investmentmarkt setzt moderaten Erholungskurs fort

Der deutsche Wohn-Investmentmarkt präsentiert sich bis zum Ende des dritten Quartals 2026 insgesamt robust. Mit einem Investitionsvolumen von 5,9 Mrd. € in Wohnungsportfolios ab 30 Einheiten wurde das Vorjahresergebnis nur leicht verfehlt (-5 %). Während sich die moderate Marktbelebung des bisherigen Jahresverlaufs mit leicht nachlassender Dynamik fortsetzt, haben sich die Rahmenbedingungen zuletzt wieder eingetrübt. Steigende Kapitalmarktrenditen, geopolitische Unsicherheiten und ein deutlich gestiegenes Angebot im Core-Segment erhöhen den Druck auf die Preisfindung. Gleichwohl bleibt Wohnen die umsatzstärkste Assetklasse und profitiert weiterhin von einer hohen Nachfrage institutioneller Investoren. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Nach den ersten neun Monaten des Jahres 2026 beläuft sich das Residential-Investitionsvolumen auf 5,9 Mrd. €. Die moderate Belebung der Marktaktivität zum Jahresauftakt hat sich im weiteren Jahresverlauf fortgesetzt, wenngleich mit etwas geringerer Dynamik. Mit rund 1,6 Mrd. € fiel das Transaktionsvolumen im dritten Quartal etwas niedriger aus als in den beiden Vorquartalen, zudem hat die Abschlussfrequenz leicht nachgelassen. Gleichzeitig bewegt sich das Marktgeschehen weiterhin auf einem soliden Niveau“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Nachdem im zweiten Quartal vier Bestandsportfolios im Segment über 100 Mio. € registriert wurden, wurde mit dem Polarlicht-Portfolio im dritten Quartal lediglich ein Bestandsportfolio dieser Größenordnung verzeichnet. Eine hohe Anzahl abgeschlossener mittelgroßer Bestandsportfolios trug zugleich maßgeblich dazu bei, dass im dritten Quartal ein Transaktionsvolumen von rund 860 Mio. € in diesem Segment erzielt wurde. Dies unterstreicht die Rückkehr größerer Value-add-Transaktionen. Die zuletzt gestiegenen Kapitalmarktrenditen und die erhöhte geopolitische Unsicherheit haben die Preisfindung wieder erschwert und zu einem selektiveren Investorenverhalten geführt. Insbesondere Investitionen in Neubauprojekte gestalten sich vor dem Hintergrund gestiegener Renditeanforderungen wieder anspruchsvoller. Aufgrund der starken Fundamentaldaten des Wohnungsmarkts bleibt die Nachfrage nach Wohn-Investments jedoch hoch.“

Großtransaktionen über 100 Mio. € tragen mit rund 35 % beziehungsweise knapp 2,1 Mrd. € weiterhin deutlich weniger zum Marktvolumen bei als im langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 52 %). Gleichzeitig prägen vor allem Abschlüsse im mittleren Größensegment das Marktgeschehen. Besonders Transaktionen zwischen 25 und 50 Mio. € steuern mit 25 % des Investitionsvolumens einen überdurchschnittlich hohen Anteil bei (Ø 10 Jahre: 16 %). Mit knapp 1,5 Mrd. € wurde in dieser Größenklasse zugleich das höchste Volumen seit 2022 registriert.

Bestandsportfolios bleiben die tragende Säule des Wohn-Investmentmarkts und vereinen mit 49 % knapp die Hälfte des Gesamtvolumens auf sich. Damit liegen sie weiterhin leicht über ihrem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 47 %). Auf Rang zwei folgen Forward Deals mit einem Marktanteil von 22 %. Obwohl dies den zweithöchsten Anteil aller Assetklassen darstellt, bleibt das hier investierte Volumen von 1,3 Mrd. € deutlich hinter dem Vorjahreswert von 1,9 Mrd. € zurück. Ungeachtet dessen erfreuen sich moderne Neubauobjekte weiterhin einer überdurchschnittlich hohen Nachfrage. Der Umsatzbeitrag dieses Segments liegt mit 15 % mehr als doppelt so hoch wie im langjährigen Mittel (Ø 10 Jahre: 7 %) und verdeutlicht die unverändert hohe Attraktivität moderner Wohnprodukte für Investoren.

Auf Käuferseite dominieren weiterhin Investment- und Asset Manager mit einem Marktanteil von 25 %. Den zweithöchsten Anteil steuern Equity/Real Estate Funds mit 19 % bei. Zusammen vereinen beide Gruppen knapp 45 % des gesamten Investitionsvolumens auf sich und unterstreichen die Rückkehr kapitalkräftiger Investoren in den Markt. Ergänzt wird dieses Bild durch die anhaltend hohe Aktivität der öffentlichen Hand, die mit einem Marktanteil von 14 % ebenfalls überdurchschnittlich zum Transaktionsgeschehen beiträgt. Maßgeblich hierfür sind zahlreiche Forward Deals in den deutschen Großstädten, die vor allem von kommunalen und landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften zur Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum umgesetzt werden.

Die A-Standorte vereinen weiterhin rund 2,2 Mrd. € beziehungsweise gut ein Drittel des Gesamtvolumens auf sich und bewegen sich damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Berlin bleibt mit knapp 950 Mio. € zwar der umsatzstärkste Einzelmarkt, erreicht jedoch lediglich einen Marktanteil von 16 % und bleibt damit deutlich hinter seinem langjährigen Durchschnitt zurück. Hamburg verzeichnet mit rund 440 Mio. € sein bestes Ergebnis seit 2022. Gleichzeitig präsentieren sich Leipzig und Dresden dynamisch: Mit 470 Mio. € beziehungsweise 330 Mio. € erzielen beide Standorte höhere Investmentvolumina als viele A-Städte und zugleich ihre jeweils stärksten Ergebnisse seit 2022 beziehungsweise 2018.

Die bereits im zweiten Quartal eingeleitete Renditebewegung hat sich im dritten Quartal fortgesetzt. Während die Netto-Spitzenrenditen in allen A-Standorten um weitere 10 Basispunkte anzogen, verzeichnete Berlin mit einem Plus von 15 Basispunkten die stärkste Anpassung. Dies ist neben den veränderten Kapitalmarktbedingungen auch auf die zuletzt gestiegenen Unsicherheiten im Hinblick auf die wohnungspolitischen Rahmenbedingungen in der Bundeshauptstadt zurückzuführen. München bleibt mit einer Netto-Spitzenrendite von 3,60 % der teuerste Wohn-Investmentstandort Deutschlands. Dahinter folgen Berlin und Frankfurt (jeweils 3,65 %), Hamburg (3,75 %), Stuttgart (3,80 %) sowie Düsseldorf (3,85 %) und Köln (4,00 %). Die fortgesetzte Renditeanpassung unterstreicht die anhaltenden Preisfindungsprozesse am Markt.

Nach der im bisherigen Jahresverlauf zu beobachtenden Stabilisierung des Transaktionsgeschehens bleiben die Perspektiven für den deutschen Wohn-Investmentmarkt grundsätzlich positiv. Der Anstieg der Kapitalmarktrenditen, geopolitische Unsicherheiten sowie die damit verbundene höhere Risikoaversion auf Investorenseite dürften zwar ein selektiveres Ankaufverhalten nach sich ziehen, unterstreichen gleichzeitig aber die Bedeutung krisenresistenter Anlageformen, zu denen die Assetklasse Wohnen weiterhin zählt. Gleichzeitig ist insbesondere im Core-Segment das Angebot deutlich gestiegen. Dies gilt vor allem für fertiggestellte Neubauobjekte, die zunehmend um eine begrenzte Zahl potenzieller Käufer konkurrieren. In Konsequenz der gestiegenen Renditeanforderungen werden Transaktionen im Neubausegment wieder anspruchsvoller, und weitere Kaufpreisanpassungen in einzelnen Marktsegmenten sind nicht auszuschließen.

„Wohnen bleibt die umsatzstärkste Assetklasse Deutschlands. Die strukturell hohe Wohnraumnachfrage, die gemessen am Wohnraumbedarf weiterhin niedrigen Neubaufertigstellungen sowie stabile Mietwohnungsmärkte sorgen unverändert für ein hohes Interesse institutioneller Investoren. Vor diesem Hintergrund ist auch im Schlussquartal mit einer lebhaften Marktaktivität zu rechnen, wenngleich sich das Investitionsgeschehen stärker auf Objekte mit überzeugenden Fundamentaldaten, stabilen Cashflows und attraktiven Wertsteigerungspotenzialen konzentrieren dürfte. Die gut gefüllte Deal-Pipeline lässt darüber hinaus erwarten, dass auch das Segment großvolumiger Portfoliotransaktionen bis zum Jahresende weitere Impulse setzen wird“, fasst Christoph Meszelinsky die Perspektiven zusammen.

Link zum Marktbericht: https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/wohnungsmarkt/deutschland-report